星盛商業(yè)的2025：以精益運(yùn)營穿越周期，構(gòu)建可持續(xù)增長樣本

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 星艷玲 編輯 · 羅嘉欣

圖片來源 · 項(xiàng)目官方

贏商大數(shù)據(jù)顯示，截止2025年12月31日，全國存量集中式商業(yè)數(shù)量超9000個(gè)，體量超6.67億平方米，核心商業(yè)城市群呈現(xiàn)顯著的“馬太效應(yīng)。”

實(shí)體商業(yè)進(jìn)入“質(zhì)量競爭”時(shí)代，行業(yè)邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量與資本效率”。

面對(duì)行業(yè)變局，2023年開始星盛商業(yè)錨定深耕型聚焦戰(zhàn)略，拒絕盲目擴(kuò)張，始終以“以客為中心”為根本、“資產(chǎn)增值”為底色，“精益運(yùn)營”為標(biāo)尺，將資源聚焦于存量項(xiàng)目的價(jià)值挖潛與長期運(yùn)營。

當(dāng)同行還在焦慮“如何活下去”時(shí)，星盛商業(yè)已通過穿越周期的穩(wěn)健增長，為實(shí)體商業(yè)交出“以深耕破局、以質(zhì)量制勝”的突圍答卷。

01.

存量商業(yè)激活

精細(xì)運(yùn)營筑牢商業(yè)地標(biāo)價(jià)值

存量商業(yè)作為實(shí)體商業(yè)中最具投資回報(bào)潛力的創(chuàng)新試驗(yàn)田，在同質(zhì)化競爭與消費(fèi)意愿波動(dòng)的雙重挑戰(zhàn)下，成為了企業(yè)智慧與能力的最佳試金石。作為國內(nèi)首個(gè)純商管上市公司，星盛商業(yè)戰(zhàn)略布局20個(gè)城市，管理項(xiàng)目達(dá)到27個(gè)，總管理商業(yè)規(guī)模超過254萬方，擁有COCOPark、COCOCity、COCOGarden、iCO、第三空間等商業(yè)產(chǎn)品線，形成城市級(jí)-區(qū)域級(jí)-社區(qū)級(jí)不同的項(xiàng)目類型。

聚焦存量項(xiàng)目運(yùn)營提質(zhì)，星盛商業(yè)以“做好每一個(gè)項(xiàng)目”的精益策略，為每個(gè)在營項(xiàng)目注入獨(dú)特的不可替代性商業(yè)特色。

首店經(jīng)濟(jì)2.0：

從“數(shù)量領(lǐng)先”到“生態(tài)引領(lǐng)”

在實(shí)體商業(yè)品牌迭代加速的浪潮中，典型一二線城市標(biāo)桿購物中心年品牌汰換率達(dá)20-26%，約每4年完成非主力店全面煥新。星盛商業(yè)以26%的汰換率精準(zhǔn)匹配市場節(jié)奏，卻跳出行業(yè)“首店數(shù)量競賽”的慣性邏輯——當(dāng)同行仍將首店視為短期引流噱頭時(shí)，星盛商業(yè)已率先將其升級(jí)為“商業(yè)生態(tài)引擎”。

2025年，星盛商業(yè)全年引入239家區(qū)域及城市首店，其中全集團(tuán)AB級(jí)以上優(yōu)質(zhì)首店達(dá)72家，覆蓋生活方式、新銳餐飲、文化體驗(yàn)等多元賽道。更通過主次力店協(xié)同煥新，首次引入盒馬鮮生、Meland、寰映影院、Calvin Klein、beams、STAPLE等頭部品牌，以品牌間的生態(tài)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，構(gòu)建深度影響消費(fèi)者生活方式的商業(yè)閉環(huán)，在同頻市場的同時(shí)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的突圍。

深圳福田星河COCO Park堪稱首店經(jīng)濟(jì)2.0的標(biāo)桿樣本：全年引進(jìn)近80家新進(jìn)品牌，其中城市級(jí)以上首店達(dá)26家，BEAMS華南獨(dú)立首店、Calvin Klein 全新Lifestyle形象店、徠芬全國首家線下旗艦店、ROARINGWILD限定空間、PUMA Sneaker Box概念店等潮流IP扎堆落地，完成項(xiàng)目年輕化、潮流化煥新。這些首店不再是孤立的打卡點(diǎn)，通過主題快閃、主理人沙龍等活動(dòng)，構(gòu)建起有溫度的社群平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了從“一次到訪”到“長期追隨”的流量沉淀。

同樣的故事也在深圳星河WORLD·COCO Park上演。尤其是在星空里街區(qū)擴(kuò)容后，項(xiàng)目通過雙板塊協(xié)同調(diào)改實(shí)現(xiàn)升級(jí)。以“首店+首展”雙輪驅(qū)動(dòng)，聯(lián)動(dòng)芒果TV落地《密室大逃脫》《大偵探》深圳首展，引入全球首家機(jī)器人6S店、AI機(jī)器人劇場等科技體驗(yàn)業(yè)態(tài)；餐飲集結(jié)Eleatery大象里龍崗首店、成都排隊(duì)王馮校長老火鍋熊貓主題店、HOT Stone深圳旗艦店、桃喜·中國菜首家黑金店、貴廚酸湯牛肉龍崗首店、Aura Vino歐陸融合料理中國首店、Luckin瑞幸咖啡·星河雙子塔旗艦店（全球30000店）等首店/旗艦店，構(gòu)建社交化、體驗(yàn)式生活引力場，為科創(chuàng)園區(qū)注入了濃郁的生活氣息。

深圳龍崗星河COCO Park則是洞悉“大運(yùn)深港國際科教城”片區(qū)的年輕勢(shì)能，明確以“年輕化”為核心招調(diào)思路，近一年品牌煥新率超30%。餐飲端升級(jí)存量品牌店型（如打造深圳首家海底撈喜馬拉雅主題店），引入好利來、焰請(qǐng)烤肉鋪?zhàn)拥仁椎昙疤厣惋嫞涣闶鄱送苿?dòng)“減齡化”迭代，升級(jí)FILA、NIKE等旗艦品牌，拓展彩妝、二次元等年輕品類；配套打造“有街”街區(qū)，引入大空間VR、潮玩體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目通過一系列卓有成效的調(diào)改實(shí)現(xiàn)“老場新生”——調(diào)改后年客流量同比增長12%（創(chuàng)歷史新高）、銷售額同比提升39%、年銷售額達(dá)百萬級(jí)別店鋪138家。

主力店提升：

超市重新成為流量磁極

傳統(tǒng)主力店升級(jí)是存量運(yùn)營的關(guān)鍵命題。星盛商業(yè)以“用戶為中心”，通過深度服務(wù)優(yōu)化與體驗(yàn)重構(gòu)，挖掘傳統(tǒng)零售空間的煥新潛力，讓超市等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)成為項(xiàng)目流量磁極。

雅寶星河COCO Park、南沙星河COCO Park的永輝超市對(duì)標(biāo)胖東來模式完成自主調(diào)改，優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)體驗(yàn)后，單店日均銷售額提升25%。社區(qū)型產(chǎn)品線惠州星河COCO Garden引入更接地氣的興勤超市、龍華星河iCO落地沃爾瑪全新一代社區(qū)超市，二者的開業(yè)不僅填補(bǔ)了區(qū)域消費(fèi)空白，更分別帶動(dòng)所在項(xiàng)目客流增長15%與12%，用數(shù)據(jù)證明了精益運(yùn)營的商業(yè)價(jià)值。

空間即內(nèi)容：

以細(xì)節(jié)優(yōu)化提升情緒價(jià)值

面對(duì)行業(yè)的降本增效趨勢(shì)，星盛商業(yè)摒棄了大規(guī)模改造的傳統(tǒng)路徑，轉(zhuǎn)而采用微更新的方式，聚焦于小成本的空間細(xì)節(jié)優(yōu)化，直擊消費(fèi)者內(nèi)心深處對(duì)于舒適、便捷以及情感連接的需求。

例如福田星河COCO Park設(shè)立的福田首個(gè)“即買即退”離境退稅點(diǎn)，星河WORLD COCO Park設(shè)立龍崗首個(gè)“即買即退”離境退稅點(diǎn)，讓跨境購物告別繁瑣流程，實(shí)現(xiàn)“購?fù)昙醋摺钡母咝w驗(yàn)；龍華星河iCO通過重新規(guī)劃親子動(dòng)線、升級(jí)兒童業(yè)態(tài)空間，讓家庭客群在逛街時(shí)更省心、更安心。

還有各個(gè)項(xiàng)目的公區(qū)改造，從停車場的智能尋車系統(tǒng)到洗手間的香氛與綠植布置，從母嬰室的恒溫設(shè)施到無障礙通道的細(xì)節(jié)打磨，星盛商業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)的公區(qū)微改造，看似都是不起眼的小事，卻讓消費(fèi)者在每一次到訪中都能感受到被重視的溫度。

這些藏在細(xì)節(jié)里的用心，讓商業(yè)空間不再是冰冷的交易場所，而是能講述生活故事、承載情感記憶的溫馨角落。當(dāng)消費(fèi)者在這里找到歸屬感，商業(yè)價(jià)值便在不經(jīng)意間實(shí)現(xiàn)了最大化釋放。

02.

創(chuàng)新營銷

連接年輕一代與社會(huì)責(zé)任

營銷的本質(zhì)是情感共鳴與價(jià)值同頻。

2025年，借助“大搶節(jié)”“嗨星嘉年華”等全國聯(lián)動(dòng)IP活動(dòng)，以及原創(chuàng)“可持續(xù)探索計(jì)劃”，星盛商業(yè)在實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)的同時(shí)，積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，展示企業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值雙贏的可能性。

IP進(jìn)階：

從節(jié)日爆點(diǎn)到全年情感鏈接

“嗨星嘉年華” 與 “大搶節(jié)” 是星盛商業(yè)打造的核心全國聯(lián)動(dòng)營銷IP，2025年兩大IP完成戰(zhàn)略性進(jìn)化，從年度限定的銷售爆點(diǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛|達(dá)全年的用戶情感觸點(diǎn)。

• 暑期IP“大搶節(jié)”，一直以來都以獨(dú)特的創(chuàng)意和強(qiáng)大的市場影響力吸引著廣大消費(fèi)者的關(guān)注。2025年的 “大搶節(jié)” ，星盛商業(yè)聯(lián)動(dòng)「VIVIMANI都會(huì)少女」，以15個(gè)項(xiàng)目為陣地打造 “超搶手能量” 聚場，成功撬動(dòng)暑期消費(fèi)熱潮。

• “嗨星嘉年華”將年度會(huì)員營銷IP沉淀為消費(fèi)者自發(fā)期待的歲末年初狂歡儀式。2025年“嗨星嘉年華”與潮流藝術(shù)家李昱昱共創(chuàng)「馬上有錢花」年度藝術(shù)主題展，融入本土特色藝術(shù)與表演，精準(zhǔn)戳中年輕消費(fèi)者喜好，引爆社交傳播。全國15個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)總銷售額同比增長6.5%、總客流量同比增長12.7%，會(huì)員銷售占比33.3%。

兩大IP通過融入在地文化元素、與本土藝術(shù)及青年社群共創(chuàng)，形成 “千城千面” 的輕量化復(fù)制模式，強(qiáng)化了與年輕客群的情感歸屬與身份認(rèn)同，將一次性消費(fèi)狂歡轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的社群文化連接，持續(xù)帶動(dòng)項(xiàng)目客流與銷售的穩(wěn)定增長。

責(zé)任即競爭力：

ESG成為營銷底層邏輯

2025年，星盛商業(yè)率先將ESG理念從戰(zhàn)略層面落地為消費(fèi)者可感知的日常運(yùn)營，推出「可持續(xù)探索計(jì)劃」專屬營銷IP，聯(lián)合多個(gè)政府部門在雅寶COCO Park舉辦“無廢城市”主題活動(dòng)，將減塑行動(dòng)、低碳動(dòng)線、公益市集等環(huán)保舉措融入商場運(yùn)營與會(huì)員體系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與社會(huì)責(zé)任的雙向賦能。活動(dòng)落地期間，15個(gè)項(xiàng)目客流同比上漲12.5%，銷售額同比上漲15%，媒體曝光超2億次，驗(yàn)證了ESG營銷對(duì)客流與業(yè)績的直接拉動(dòng)作用。

此外，星盛商業(yè)還響應(yīng)國家“無廢城市”號(hào)召，于深圳率先發(fā)起“無廢商圈倡議”，聯(lián)動(dòng)深圳多區(qū)域重點(diǎn)商圈簽署無廢棄商圈倡議書，進(jìn)一步豐富「可持續(xù)探索計(jì)劃」IP的內(nèi)涵。

在贏商網(wǎng)看來，星盛商業(yè)將ESG從單次活動(dòng)升級(jí)為長期運(yùn)營邏輯，既契合行業(yè)監(jiān)管趨勢(shì)，也匹配新一代消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同需求，把社會(huì)責(zé)任轉(zhuǎn)化為品牌核心競爭力與用戶好感度，為行業(yè)樹立 “環(huán)境友好型” 商業(yè)運(yùn)營范本。

03.

全域數(shù)智化+服務(wù)升維

構(gòu)建“效率-流量-價(jià)值”商業(yè)閉環(huán)

數(shù)字化是精益運(yùn)營的核心引擎。2025年，星盛商業(yè)深化全域數(shù)字化布局，通過內(nèi)部工具革新與外部生態(tài)合作，搭建“效率提升-流量聚合-價(jià)值轉(zhuǎn)化”的數(shù) 字化閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理與外部經(jīng)營雙重提效。

組織效能革命：

讓管理從“管控”變“賦能”

內(nèi)部運(yùn)營層面，飛書平臺(tái)的深度應(yīng)用推動(dòng)組織文化從“流程驅(qū)動(dòng)”向“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型。飛書平臺(tái)于8月15日正式上線，不僅完成辦公工具迭代，更推動(dòng)管理理念從“審批管控”向“業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變。12月舉辦的首屆“飛書效率先鋒大賽”中，13個(gè)覆蓋招商、營運(yùn)、會(huì)員等領(lǐng)域的優(yōu)秀案例脫穎而出，后續(xù)將在全業(yè)務(wù)單元推廣，以技術(shù)工具撬動(dòng)組織效能提升。

以數(shù)字化驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長，降本增效 以AI能力為核心驅(qū)動(dòng)，通過AI技術(shù)實(shí)現(xiàn)客戶端精準(zhǔn)獲客、管理端自動(dòng)化管理提效、商戶端智能決策的應(yīng)用閉環(huán)，全面推動(dòng)業(yè)務(wù)向自動(dòng)化、智能化、高效益轉(zhuǎn)型。

全域營銷破局：

公域引流+私域沉淀的增長飛輪

外部拓流層面，星盛商業(yè)構(gòu)建起“一云多端”的數(shù)字化經(jīng)營矩陣。依托COCO Club 核心 C 端平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)美團(tuán)、抖音等主流平臺(tái)打造全域營銷矩陣，通過達(dá)人探店、直播帶貨等形式，將公域流量精準(zhǔn)引渡至線下門店與私域會(huì)員池，形成“公域引流、私域沉淀、持續(xù)轉(zhuǎn)化”的良性循環(huán)。

會(huì)員價(jià)值深挖：

超600萬用戶的全生命周期運(yùn)營

會(huì)員體系革新上，星盛商業(yè)將運(yùn)營核心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值深挖，持續(xù)深化會(huì)員忠誠計(jì)劃。以COCO Club為核心，聯(lián)動(dòng)業(yè)主端、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、線上電商平臺(tái)搭建會(huì)員大生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)跨場景會(huì)員識(shí)別、積分互通與權(quán)益共享，推出家人卡、白領(lǐng)卡等特色卡種，匹配真實(shí)生活場景。截至2025年末，星盛商業(yè)累計(jì)沉淀超611萬會(huì)員，會(huì)員銷售占比超30%，活躍消費(fèi)人數(shù)同比提升35%，會(huì)員體系成為業(yè)績?cè)鲩L的核心引擎。

服務(wù)升維：

五大友好體系打造生活樞紐

首屆“服務(wù)月”的推出，更是將星盛商業(yè)的服務(wù)體系推向了新高度。通過“硬件與軟件結(jié)合、標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作與特色服務(wù) 結(jié)合、員工與第三方人員結(jié)合”的三維服務(wù)模式，打造有溫度的商業(yè)體驗(yàn)，并將服務(wù)系統(tǒng)化升級(jí)為便民、寵物、母嬰、兒童、女性五大友好體系，實(shí)現(xiàn)從“商業(yè)場”到“生活樞紐”的價(jià)值延伸。

?龍崗星河COCO Park聯(lián)動(dòng)高校 開通 專屬巴士專線、推出“校園悠享卡”7大權(quán)益，實(shí)現(xiàn)客群規(guī)模與消費(fèi)轉(zhuǎn)化雙突破。

?福田星河COCO Park聚焦“她經(jīng)濟(jì)”，升級(jí)母嬰室、增設(shè)女性專用洗手間，全年開展54場女性主題沙龍，高凈值女性會(huì)員消費(fèi)占比提升至25.7%。

?龍華星河iCO以“社區(qū)友好”為核心，通過文體賽事、親子活動(dòng)強(qiáng)化鄰里鏈接，暑期客流與銷售額同比提升6%。

首屆“服務(wù)月”的落地，標(biāo)志著星盛商業(yè)服務(wù)體系進(jìn)入長效運(yùn)營階段，優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為企業(yè)核心標(biāo)簽。

04.

高質(zhì)擴(kuò)張

深耕大灣區(qū)與長三角地區(qū)

商業(yè)擴(kuò)張的本質(zhì)，是運(yùn)營能力的精準(zhǔn)輸出與戰(zhàn)略資源的高效卡位。在"戰(zhàn)略聚焦"的發(fā)展指引下，星盛商業(yè)始終堅(jiān)持"做一個(gè)成一個(gè)，一個(gè)更比一個(gè)好"的發(fā)展原則，深耕核心區(qū)域的同時(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)成熟商業(yè)模式的跨區(qū)域復(fù)制。

星盛商業(yè)行政總裁陳群生此前在接受贏商網(wǎng)采訪時(shí)明確表示："我們不會(huì)采取'全國各地撒豆子'的擴(kuò)張模式，而是將資源集中在能力圈范圍內(nèi)，重點(diǎn)深耕大灣區(qū)與長三角兩大核心區(qū)域，通過精益運(yùn)營實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕與價(jià)值提升。"

大灣區(qū)深耕：

深圳第二座星河COCO Ctiy火爆開業(yè)

2025年12月19日，深圳光明星河COCO City正式開啟試營業(yè)。作為光明區(qū)年度唯一入市的大型商業(yè)項(xiàng)目、光明街道首個(gè)購物中心，這座深圳第二座星河COCO City以現(xiàn)象級(jí)熱度引爆區(qū)域消費(fèi)，3天客流突破40萬人次。項(xiàng)目以"生活趣味主張"為核心定位，規(guī)劃"溫感社區(qū)、社交原力、在地文化、星空綠洲"四大主題場景，盒馬鮮生、寰映影城、滿紛轟趴、鐳戰(zhàn)大聯(lián)盟等34%的光明首店集體亮相，不僅填補(bǔ)了光明中心區(qū)高品質(zhì)商業(yè)空白，更成為星盛商業(yè)深耕大灣區(qū)、踐行"城市商業(yè)合伙人"戰(zhàn)略的標(biāo)桿樣本。

截至目前，星盛商業(yè)管理的商業(yè)項(xiàng)目主要覆蓋大灣區(qū)，同時(shí)積極探索長三角地區(qū)更多發(fā)展機(jī)會(huì)。未來，星盛商業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持"戰(zhàn)略聚焦"的發(fā)展原則，以精益運(yùn)營為核心，穩(wěn)步推進(jìn)區(qū)域深耕與跨區(qū)域復(fù)制。

回顧2025年，星盛商業(yè)沒有追逐規(guī)模神話，而是選擇在區(qū)域市場鑿深井、在運(yùn)營環(huán)節(jié)練內(nèi)功、在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)保健康。這條路徑雖無爆發(fā)性增長的噱頭，卻為行業(yè)提供了穿越周期的務(wù)實(shí)樣本——在存量時(shí)代，商業(yè)的核心競爭力終究回歸運(yùn)營效率、用戶連接與資產(chǎn)韌性。

2026年是“十五五”開局之年，消費(fèi)市場進(jìn)入理性復(fù)蘇新階段，零售商業(yè)的競爭將徹底回歸本質(zhì)。星盛商業(yè)將2026年定位為精益管理年，以“數(shù)字化賦能、精益化運(yùn)營、守住安全底線、持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值”為核心方向，延續(xù)“聚焦”戰(zhàn)略，錨定確定性、深耕價(jià)值區(qū)，堅(jiān)持做難而正確的事。

在周期往復(fù)的商業(yè)市場中，星盛商業(yè)以“破圈不失本”的定力與精益運(yùn)營的實(shí)力，走出了一條可持續(xù)的增長路徑，也為行業(yè)提供了可參考的周期穿越方法論。當(dāng)潮水退去，真正的泳者方能展現(xiàn)實(shí)力，星盛商業(yè)的故事，或許正是這個(gè)時(shí)代最值得品味的商業(yè)敘事。

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