在新加坡租辦公室必算的一筆賬：為什么高端公司偏愛“全包”模式？

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最近，高端服務(wù)式辦公品牌 The Executive Centre (TEC)，在濱海灣全新的地標(biāo)建筑 IOI Central Boulevard Towers，拿下了第32層整層，開設(shè)了其在新加坡的第13個(gè)中心。

在談?wù)摻?jīng)濟(jì)不確定性的時(shí)候，還愿意一擲千金的擴(kuò)張，看起來有點(diǎn)“反其道而行”。但這恰恰揭示了一場(chǎng)正在發(fā)生的、關(guān)于我們未來如何工作的深刻變革。這不僅僅是一家公司的商業(yè)決策，更是整個(gè)辦公市場(chǎng)邏輯的一次“亮牌”。

新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局（EDB）主席莊祥鵬（右二）在IOI中央林蔭道大廈為The Executive Centre的辦公空間主持啟動(dòng)儀式（圖片來源：The Executive Centre）

一、重“倉”核心區(qū)：

他們買的不是面積，是“信任”與“網(wǎng)絡(luò)”

IOI Central Boulevard Towers，圖源：the executive centre

TEC的選址清單，就像一份“新加坡頂級(jí)商業(yè)地標(biāo)打卡指南”：從濱海灣金融中心到萊佛士碼頭，再到現(xiàn)在的IOI Central Boulevard Towers。為什么他們執(zhí)著于最貴、最核心的地段？

答案是他們出售的核心產(chǎn)品之一，正是“地段”所承載的信任與形象。

對(duì)于入駐的企業(yè)——尤其是需要快速建立區(qū)域存在感的跨國(guó)團(tuán)隊(duì)或高增長(zhǎng)公司——在TEC的濱海灣中心設(shè)立辦公室，等同于瞬間獲得了一個(gè)黃金地址和一張?bào)w面的商業(yè)名片。

這背后，是 “辦公即服務(wù)” 理念的成熟：企業(yè)不再需要為長(zhǎng)期重資產(chǎn)投入糾結(jié)，而是可以像訂閱軟件一樣，“訂閱”一個(gè)頂級(jí)位置和全套服務(wù)。

二、模式進(jìn)化論：

從“租戶”到“空間操作系統(tǒng)”

IOI Central Boulevard Towers，圖源：the executive centre

更值得玩味的是TEC商業(yè)模式的悄然升級(jí)。他們已開始為新加坡土地集團(tuán)這樣的業(yè)主管理旗下空間（“The Exchange”）。這意味著，TEC的角色正從一個(gè)高級(jí)“租戶”，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)專業(yè)的“空間運(yùn)營(yíng)商”或“管理輸出方”。

這是一個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。頂級(jí)的玩家，競(jìng)爭(zhēng)已不止于誰擁有更多工位，而在于誰定義了空間運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)體驗(yàn)。

未來，最成功的運(yùn)營(yíng)商可能像酒店管理集團(tuán)一樣，自身不擁有大樓，卻通過品牌和專業(yè)能力，管理著遍布全球的“空間節(jié)點(diǎn)”，為企業(yè)提供無縫銜接的辦公體驗(yàn)。這正在重塑商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。

三、未來的切片：

混合辦公時(shí)代，企業(yè)更需要“確定性”

TEC的逆勢(shì)擴(kuò)張，本質(zhì)上是順應(yīng)了后疫情時(shí)代不可逆的工作模式變革：混合辦公成為常態(tài)。

企業(yè)面臨一個(gè)新的難題：團(tuán)隊(duì)不再需要人人一個(gè)固定工位，但高質(zhì)量的線下協(xié)作、客戶會(huì)議和團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)空間，反而變得更加重要。因此，企業(yè)的需求從“租賃固定面積”轉(zhuǎn)向了 “獲取靈活、確定的高品質(zhì)空間與服務(wù)”。

TEC這類運(yùn)營(yíng)商提供的，正是一種 “確定性的解決方案”：確定能隨時(shí)啟用頂級(jí)會(huì)議室，確定能有一個(gè)體面的地址接待客戶，確定能在業(yè)務(wù)收縮或擴(kuò)張時(shí)快速調(diào)整規(guī)模。它們將辦公從一項(xiàng)沉重的固定成本，變成了可預(yù)測(cè)、可調(diào)節(jié)的運(yùn)營(yíng)支出。

如果你正在尋找辦公室

對(duì)于正在為企業(yè)物色辦公空間的管理者或創(chuàng)業(yè)者來說，上述趨勢(shì)直接轉(zhuǎn)化為你的機(jī)會(huì)和談判籌碼：

• 重新評(píng)估成本：將傳統(tǒng)租賃的“租金+裝修+押金+運(yùn)維”總成本，與靈活辦公的“全包式”月費(fèi)進(jìn)行整體對(duì)比。后者在現(xiàn)金流和靈活性上優(yōu)勢(shì)顯著。

• 善用“網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)”：如果你有跨區(qū)域業(yè)務(wù)，選擇在一個(gè)擁有廣泛優(yōu)質(zhì)網(wǎng)絡(luò)（如TEC在亞太的多點(diǎn)布局）的品牌入駐，能為團(tuán)隊(duì)提供無縫的跨城工作基礎(chǔ)。

• 關(guān)注“服務(wù)深度”：考察時(shí)，超越硬件，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性、會(huì)議系統(tǒng)的流暢度以及社區(qū)活動(dòng)的質(zhì)量，這些才是高效辦公的真正附加值。

• 談判新策略：市場(chǎng)需求賦予租戶更大話語權(quán)。你可以嘗試以中長(zhǎng)期合作的意向，爭(zhēng)取價(jià)格折扣、額外的免費(fèi)服務(wù)包（如會(huì)議時(shí)長(zhǎng)），或更靈活的擴(kuò)縮編條款。

椰子找房可以助您在濱海灣或萊佛士坊等CBD優(yōu)質(zhì)地段，以靈活高效的方式，快速落子新加坡商業(yè)心臟。

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新加坡市商業(yè)房源

出租列表

01 直落亞逸MRT店屋

02 巴耶利峇MRT店屋

03 武吉士MRT辦公室

04 丹戎巴葛MRT辦公室

05 丹戎巴葛MRT辦公室

06 丹戎巴葛MRT辦公室

07 萊福士坊MRT辦公室

08 麥?zhǔn)客﨧RT辦公室

09 丹戎巴葛MRT辦公室

10 克拉碼頭MRT辦公室

11 萊福士坊MRT辦公室

01

直落亞逸MRT店屋

-直落亞逸 (DT18)Telok Ayer-

1

辦公室基本信息

Telok Ayer Shop House｜3 樓（步行上樓）

約 1,700 sqft

$9,499 / 月

2 年租約

半裝修｜電力 & 空調(diào)齊全

? 2027 年 1 月 18 日起可用

官方批準(zhǔn)辦公用途

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

• Telok Ayer MRT 出口 A，步行 1 分鐘（50m）

• Raffles Place MRT 步行約 6 分鐘

• Shenton Way MRT 步行約 8 分鐘

• CBD 三線交匯，客戶 & 員工都方便

3

為什么選這間？

稀缺轉(zhuǎn)角 shophouse 辦公室，采光超好

超好布局，空間利用率高

帶 Mezzanine + Attic Roof Loft，層次感直接拉滿

2 個(gè)洗手間，團(tuán)隊(duì)辦公更舒適

插座多、電力足，IT / 創(chuàng)意 / 專業(yè)團(tuán)隊(duì)都友好

Shophouse 氛圍感滿滿，比寫字樓更有格調(diào)

查看房源價(jià)格/面積

02

巴耶利峇MRT店屋

-巴耶利峇 (EW8 / CC9)Paya Lebar-

1

辦公室基本信息

Fuyuen Court Shophouse（二樓）

675 sqft

$3,200 / 月（不含 GST）

最短租期：1 年

已裝修｜拎包直接辦公

? 即刻可用

可注冊(cè)公司｜24 小時(shí)自由進(jìn)出

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

• 步行約 5–7 分鐘到 Paya Lebar MRT

• 東西線 / 環(huán)線都能搭，通勤超友好

3

為什么選這間？

• 采光好，不壓抑，白天幾乎不用開燈

• 戶型方正，桌子怎么擺都順

• 實(shí)用性強(qiáng)，不浪費(fèi)面積

• Shophouse 氛圍感拉滿，比寫字樓更有靈感

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03

武吉士MRT辦公室

-武吉士 (EW12/DT14)Bugis-

1

辦公室配置一覽

面積：630 sqft

租金：5xxx + GST

單價(jià)：約 $8.50 / sqft

? 狀態(tài)：已裝修（Fitted）｜可馬上辦公

?? 緊鄰 Lobby｜客戶來訪超方便

?? 裝修已完成｜省下裝修時(shí)間與成本

?? 企業(yè)形象佳｜體面又專業(yè)

?? 即刻入駐｜適合趕項(xiàng)目 / 新團(tuán)隊(duì)

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

Bugis MRT｜約 0.5 km

Nicoll Highway MRT｜約 0.6 km

多條地鐵線，員工通勤 & 客戶拜訪都輕松

Raffles City / CS Fresh 超市｜約 1.1 km

Bugis Street｜約 0.5 km

吃飯、超市、商場(chǎng)一應(yīng)俱全

3

適合哪些公司？

?? 初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)

?? 咨詢公司

?? 專業(yè)服務(wù)公司

?? 區(qū)域 / 項(xiàng)目辦公室

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04

丹戎巴葛MRT辦公室

- (NS26 / EW14)Raffles Place-

1

辦公室基本信息

?? Fully Fitted & Furnished｜拎包辦公

?? 面積 936 sqft

?? 整體風(fēng)格 溫馨、舒適、有質(zhì)感

?? 布局實(shí)用，適合中小團(tuán)隊(duì)

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

International Plaza

步行 3 分鐘到 Tanjong Pagar MRT（EW15）

Prince Edward Road MRT 4 分鐘

Maxwell MRT 8 分鐘

CBD 多線地鐵交匯，通勤非常方便

3

為什么選這間？

?? 創(chuàng)業(yè)公司 / 咨詢 / 貿(mào)易 / 專業(yè)服務(wù)

?? 6–12 人團(tuán)隊(duì)規(guī)模

?? 想要 成熟 CBD 氛圍 + 即刻入駐

查看房源價(jià)格/面積

05

丹戎巴葛MRT辦公室

- (EW15)Tanjong Pagar -

1

辦公室基本信息

S$5,500 / 月（+ GST）

700 sqft｜約 S$7.86 psf

Partially Fitted

? 視野開闊

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

CBD SBF Center

即刻入駐｜近 3 個(gè) MRT｜核心商務(wù)地段

地址：SBF Center

步行 3 分鐘到 Tanjong Pagar MRT

3

為什么選這間？

?? 位于 Medical Suite Tower

?? 獨(dú)立空調(diào)控制

?? 電子門鎖

?? 已批準(zhǔn)辦公室用途

?? 可作整間辦公室使用

適合：醫(yī)療相關(guān) / 專業(yè)服務(wù) / 注重空間與性價(jià)比的團(tuán)隊(duì)

查看房源價(jià)格/面積

06

丹戎巴葛MRT辦公室

- (EW15)Tanjong Pagar -

1

辦公室配置一覽

?? 2 間獨(dú)立房間

?? 開放式工位

?? 空調(diào)風(fēng)管已做

?? 網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)位齊全

?? 地毯、茶水間（含洗手池）

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

CBD SBF Center

即刻入駐｜近 3 個(gè) MRT｜核心商務(wù)地段

地址：SBF Center

步行 3 分鐘到 Tanjong Pagar MRT

3

為什么選這間？

? 地鐵自由：3分鐘到MRT，每天多睡半小時(shí)
? 分區(qū)合理：獨(dú)立房間開會(huì)，開放區(qū)協(xié)作，效率翻倍
? 零操心入駐：免裝修免等待，簽約即開業(yè)
適合：初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)／客戶接待型公司／追求快速啟動(dòng)

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07

萊福士坊MRT辦公室

- (NS26 / EW14)Raffles Place-

1

辦公室配置一覽

? 1 間會(huì)議室（可坐 8 人）

? 2 間獨(dú)立經(jīng)理室

? 8 個(gè)工位

? 獨(dú)立 Server Room

? Pantry 茶水間

? 全套空調(diào)系統(tǒng)

真正「拎包即可辦公」

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

?♂? Raffles Place MRT（NS26 / EW14） – 1 分鐘

?♂? Telok Ayer MRT（DT18） – 6 分鐘

?♂? Downtown MRT（DT17） – 9 分鐘

多條地鐵交匯，上下班 & 客戶來訪都超方便！

3

為什么選這間？

? 市中心稀缺小面積整層辦公室

? 裝修成熟，省下裝修時(shí)間和成本

? 適合金融、咨詢、科技、家族辦公室

? 隨時(shí)可看房、可快速入駐

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08

麥?zhǔn)客﨧RT辦公室

- (TE18)Maxwell -

1

辦公室配置一覽

? 已全套裝修

? 獨(dú)立會(huì)議室

? 空調(diào)已裝好

? 格局方正、實(shí)用性高

? 適合 8–15 人團(tuán)隊(duì)

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

Duxton Hill

?♂? 3 分鐘到 Maxwell MRT (TE18)

?♂? 6 分鐘到 Telok Ayer MRT (DT18)

?♂? 7 分鐘到 Chinatown MRT (NE4 / DT19)

三條地鐵線交匯，員工通勤超方便！

3

為什么選這間？

? 市中心稀缺 shophouse 辦公室

? 周邊咖啡館、餐廳林立

? 形象好、客戶來訪加分

? 租金性價(jià)比高（$6.06 psf）

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09

丹戎巴葛MRT辦公室

- 丹戎巴葛 (EW15)Tanjong Pagar -

1

辦公室配置一覽

? 已全套裝修

? 1 間會(huì)議室

? 1 間主管辦公室

? 大型辦公區(qū)（可放多工位）

? Pantry 茶水間

? 格局方正、采光好

適合：咨詢公司 / 金融 / 貿(mào)易 / 科技初創(chuàng)

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

?♂? Tanjong Pagar MRT（EW15） – 3 分鐘

?♂? Prince Edward Rd MRT（CC32） – 4 分鐘

?♂? Maxwell MRT（TE18） – 8 分鐘

多線交匯，上班通勤超方便！

3

為什么選這間？

? 高樓層，視野開闊

? 成熟商業(yè)區(qū)，樓下餐飲齊全

? 適合自用或投資

? 可隨時(shí)安排看房

查看房源價(jià)格/面積

10

克拉碼頭MRT辦公室

- (NE5)Clarke Quay-

1

辦公室配置一覽

1 間會(huì)議室

2 間獨(dú)立經(jīng)理房

Pantry 茶水間

可選全套家具 / 半家具

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

3 分鐘到 Clarke Quay MRT (NE5)

?♂? 步行可達(dá)：

Chinatown MRT（7 分鐘）

Fort Canning MRT（8 分鐘）

? 高層單位，無遮擋 濱海景觀 + 城市景

? 金融 / 科技 / 咨詢公司首選地址

3

為什么選這間？

? 現(xiàn)成裝修，省下裝修成本

? 采光好、視野開闊

? 24 小時(shí)安保

? 樓下餐飲、咖啡廳齊全

? 商務(wù)形象感強(qiáng)，適合接待客戶

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11

萊福士坊MRT辦公室

- (NS26 / EW14)Raffles Place-

1

辦公室配置一覽

? 全裝修辦公空間，拎包即可入駐

? 設(shè)有 會(huì)議室 / Manager Room / 接待區(qū) / Pantry / 可容納6人開放辦公區(qū)

? 全景落地窗設(shè)計(jì)，自然采光極佳，辦公氛圍超舒適

? 布局方正，適合多種企業(yè)規(guī)模

2

交通超強(qiáng)｜CBD 中心點(diǎn)

位于 137 Market Street，CBD心臟地帶，緊鄰Raffles Place與Telok Ayer雙地鐵線交匯處：

Raffles Place MRT – 步行2分鐘（160m）

Telok Ayer MRT – 步行3分鐘（220m）

Downtown MRT – 步行6分鐘（510m）

周邊地標(biāo)：

Asia Square Tower

One Raffles Place

Marina Bay Financial Centre

Ocean Financial Centre

3

為什么選這間？

?? 金融、咨詢、科技類公司

?? 新創(chuàng)團(tuán)隊(duì)尋求CBD門面辦公室

?? 需要即租即用、節(jié)省裝修時(shí)間與預(yù)算的企業(yè)

地鐵2分鐘直達(dá)，零通勤壓力

高區(qū)采光，落地窗視野開闊

精裝修配置齊全，節(jié)省布置成本

查看房源價(jià)格/面積