中央文件落地！多省明確態度：原拆原建老破小區，開始嚴格篩選

對于手握老破小的業主來說，近期一個重要的樓市動向必須高度關注。

但很多人仍將其等同于普通舊改，認為只是修修補補的小優化，這其實是一個嚴重的認知誤區。

這一輪原拆原建，絕非小打小鬧的局部升級，而是整個房地產市場的徹底大轉向：從增量擴張轉向存量盤活，從新房主導轉向存量提質，從過去的大拆大建轉向精準化城市更新。甚至可以說，這或許是你手中老破小價值重估的重要契機。

很多人聽說“原拆原建”四個字立刻激動了，以為自己的房子馬上能住上電梯房、停車場和嶄新的綠化設施。但事實遠比預期冷峻，原拆原建有嚴格的門檻。

比如，2026年的政策里提到，“原拆原建首先針對的是C級、D級危房，這些房子已經處于結構性風險邊緣，即便不進行更新，也會威脅到居住安全，這是政策的第一優先級?！?/strong>

什么是C級、D級危房？簡單來說，就是墻體裂得沒法修、地基再沉就可能塌的小區。而那些外表看起來老舊，但結構尚可的小區，只能繼續排隊等待普通舊改。

原拆原建不僅看房屋自身問題，還看房子的位置。對，你沒聽錯，地段占得好，城市重點區域的房子改造幾率遠高于偏遠位置。

比如上海、杭州的試點區域，基本鎖定在老城區核心地塊，這里面顯然不僅僅考慮到業主的需求，還涉及到城市資源的最優配置。畢竟要投入大量資金，從政府到企業都想著讓每一分錢花在刀刃上。

此外，還有一個更復雜的門檻，那就是業主的同意率。不少地方規定，想推進原拆原建，必須90%以上的業主接受改造方案。換句話說，如果鄰居們分歧嚴重，政策只能停步。

說到原拆原建，不少人最關心的就是“我住哪里”以及“我得掏多少錢”。這兩個問題，就是改造政策推進過程中最讓業主堵心的環節。

先來看“住哪里”。按照政策，落地原拆原建的業主需要臨時搬離住在外面。不要想著政府會免費把你安排到酒店住，這并不現實。往往采取的方式是發放過渡安置補貼——簡單說，政府給你租房的錢，每月按當地市場租金水平計算。

有些地方的試點，比如杭州，為了避免總找房子麻煩，還推出了企業代建的過渡房，這些房子以臨時居住為主要用途，成本低，住起來相對舒適，但畢竟沒有家里的感覺。

這筆錢不僅考驗業主的經濟實力，也讓很多原拆原建遭到抵觸，“我的房子雖然不好，但還挺便宜，改造了以后我還能買得起嗎？”所有這些現實問題，最終都會落到改造進度上，如果溝通不到位，很多項目就只能擱置。

要真正理解這輪政策背后的邏輯，還不得不談到當下房地產的轉型。過去幾十年，中國樓市增長靠土地紅利——賣地建房，讓新樓層層拔高。隨著人口結構變化和需求轉型，靠賣新房拉動市場的時代逐漸過去，存量房成了主戰場。

住建部的數據顯示，全國2000年前建成的老舊小區有22萬個，這些小區不僅老，更重要的是很多配套設施已經無法滿足現代化需求。拿上海舉例，一些老小區甚至連獨立衛生間都沒有，更別提集中供水、充電樁和停車場這些關鍵配套。這大量的老破小集合，確實需要改變。

原拆原建的出現，是對存量市場的精準調控。政策不再一刀切，而是通過“試點優先”的模式，撬動城市更新的第一步。比如，北京騰退一些超齡廠房，轉為租賃住房，廣州慢慢調整部分樓盤的功能區域，深圳則盤活工業廠區，賦予其更多的居住和商業功能。

每個城市都在試驗不同的轉化方式，這些新路徑讓資金更加集中，也讓原拆原建走向差異化，對于身處這場樓市變革的業主來說，現實問題正成為每個人都要面對的核心：我的房子，到底還有沒有用？租得出去嗎？值得留嗎？

很多業主逐漸意識到，老破小已經無法單靠地段決定價值，反而租金回報和實用功能逐漸成了關鍵。比如，如果你所持有的小區年頭較輕，租金收益能覆蓋房貸利率，那么改造與否對你來說可能沒那么重要，完全可以安心持有；

但如果小區年頭久遠，租金難以維持基本成本，那就需要理性判斷——是否該趁早出售。特別是那些地段偏遠、戶型又難以出租的小區，哪怕政策再好，也無法逆轉市場對它的冷漠。

舉個例子，深圳某業主手里有一套房齡超過30年的老小區單位，這套房因為位置較好，改造可能性較大，但租金回報率卻差強人意，每月入賬遠低于房貸支出。

在政策落地后，業主發現自己所在小區并沒納入試點范圍，于是果斷選擇掛牌出售，轉而置換核心地段的新房。這種方式看似“割肉”，實際上是通過置換優化資產流動性，為未來調整布局留下空間。

“老破小翻身”聽起來是個好故事，但現實讓許多業主始終無法暫停糾結。原拆原建確實是老城區改造的關鍵一步，但它的前提是“高風險區域優先”，并不保證所有老舊房屋能順利改造。

繞了一圈再看，其實答案并不復雜。原拆原建的出現，不是給老破小集體翻身，而是替城市提前排雷。