官方下場“收儲”房地產，到底了嗎？

官方下場“收儲”房地產，到底了嗎？

最近，上海正式披露將在浦東、徐匯、靜安試點，由區公租房公司作為收購主體，收購二手房后，經過標準化裝修變成保障性租賃住房。有觀點認為，地方下場收購二手房，至少從“利益”角度思考——沒人愿意做虧本的買賣——這代表著房地產底部已出。

我覺得現實可能更復雜一些。之前聊日本房地產時多次提過，房價是不是止跌，更多取決于私人部門的買家是否回歸。而“收儲”通常是讓市場從凍結狀態回歸到正常交易流通狀態，把下跌從無序變成可控，把部分風險遷移到公共資產負債表上來，以換取秩序和時間的一種手段。

達到一定閾值，確實可以避免踩踏式循環的趨勢。說到底，它可能更多是“止亂”而不是“止跌”。所以，如果后續地方收了房子卻沒止跌，也并不意外。比如之前鄭州和南京都進行過收儲，也未止住下跌趨勢。

更重要的是，要觀察“扶上馬”送一程的后續兩個長期影響結果：一個是實際影響規模，也就是覆蓋率；另一個是持續性影響。

規模上，如果只在個別城市，可能就是局部托底試點，先看效果如何，不是全市場QE，那么大概率無法扭轉整個價格趨勢。如果是幾個重點城市都要實行，甚至范圍更大一些，肯定影響更明顯。

上海這次是浦東先試點，優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建面在70平以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源。根據數據，以過去一年為窗口，同時滿足上述條件的這種成交占比約是6.9%，其實規模不算大。不過，地方也表示會繼續擴大，也就是剛提到的另一個重要影響因素：可持續性。

眾所周知，想將收儲落地、徹底盤活這個現金流閉環，需要租金能承接下去，持續覆蓋運維。如果達不到上規模，只會徒增財政負擔。上海雖然資金成本較高，但由于高房價扭曲了租售比，可能會讓收儲成本上升。按照業內常見的估算方法，根據2026年1月的數據，上海二手房粗略毛租金回報率是在1.7%左右，具體到“老破小”上，在2.7%左右。配合重新裝修花費，做到長期盈利似乎還需要時間。

不過，我樂觀一點。收儲有時候也不單單只看眼下。了解日本90年代債務處理方式，我們會發現日本是典型的“舊債舊銀行”，就是把銀行手里的爛賬搬走，讓銀行恢復放貸。而咱們更偏向歐洲通過收購存量來補充社會住房的這種“公共邏輯”，在項目層面更注重長期收益意圖，甚至短期可以不賺錢。央行在貸款的目標里也寫得很直白，就是“支持地方國企收購存量商品房轉為保障性住房”，這意味著收儲在更長的政策趨勢里，確實是住房體系重構的一環，而不是短期的價格管理。換句話說，即使不止跌，也能調結構、平滑周期。

當然，任何問題說到底都有個前提：誰出的問題？

關于“收儲”，早在2023年前后就經常被人拿出來討論。當時的依據是，地方的房地產問題已經從之前的普通漲跌周期，逐漸演變成存在庫存積壓甚至部分有交付風險的問題，需要一個能立刻對這種困境產生直接影響力的工具。當時市場期待“大家長”收儲，因為對地方，這算是給市場提供買家，能夠快速減輕債務壓力；對開發商，也能更快地回籠現金流，降低爛尾樓風險。確實是一個快速出清的“好利器”。

但這有個老生常談的“道德風險”：開發商和地方把地方債務做壞后，如果順利讓“大家長”花錢承接，原則上其實還是屬于“羊毛出在羊身上”，大家一起扛一扛，不太公平。而把目標換成公共服務品，而不是聚焦在“壞賬剝離”，就更容易被公眾接受，也更容易達成共識。所以政策層面，在2023年“14號文”就明確出現過“庫存大的城市可以改建或者收購存量商品房作為保障性住房”這類表述，算是把“收儲轉保障房”納入工具箱。

地方也在跟進，比如這次上海收儲，描述上也是強調“服務新市民、青年人才群體”。但具體落實，或者說是直接“給錢”方面，目前還相對比較克制。比如看這次的資金來源，也不是單一財政撥款，更像是組合融資：區級平臺國企做收購主體，銀行提供貸款杠桿，央行提供必要的財政工具來降低資金成本，或者專項債渠道來進行持續的支持。

總的來說，短期更像是給“老破小”一個可預期的退出通道；中期，算是至少從新房擴展到二手房，有點“以舊換新”的意思，比如給房東“房票”，同區域新房需要加錢置換，或許比拆遷更劃算；長期則需要看運營效率和財政承受力了。

“收儲”一般有三種失敗的方式：第一種是折價不足，導致買貴了，財政壓力越來越大；第二種是需求錯位，房子無法租出去，現金流被擊穿；第三種是維護修復，房屋老化維護持續吞噬現金流。這些后期可以很明顯地通過收購折價、入住率、去化周期和成交恢復情況做跟蹤。

更重要的信號是，如果未來成交量恢復到常態的七八成，并持續兩三個月，各方面指標恢復明顯，才有可能真的接近底部。