華潤置地，打贏了資產保衛戰

文/上海進深 魏薇

2025年末的上海樓市，正在經歷一場“祛魅”運動。

過去幾年，在流動性、情緒和預期共同作用下被推高的資產，開始回到供需關系和長期價值本身。

二手房掛牌量上升、成交周期拉長、價格分化加劇，幾乎成為全市性的普遍現象。

在這輪系統性調整中，真正承壓的并不是濱江這一類資源本身，而是那些在高流動性時代被過度定價、卻缺乏長期支撐邏輯的資產。

反而是濱江這樣的頂級城市資源，在市場去泡沫、重兌現的階段，開始顯現出更清晰的分化路徑。

位于浦東后灘的華潤澐啟濱江，成為這一分化過程中的一個典型樣本。

2025年11月首開認購率225%，成為9月以來全市第一、唯一認購率突破200%的認購成績刷屏。不到一個月再次加推，225套限量房源，收獲認購230組 ，并斬獲了196組客戶成交。

甚至出現了5000萬 的286㎡戶型無樣板房光速售罄、總價過億的頂復被秒搶的現象。

短短一個月時間成交318套，攬金66億。

這不僅是銷售的勝利，更是資本嗅覺的勝利。

澐啟濱江的售樓處里，涌動著兩股并不張揚、卻極具辨識度的客群：

一股，是在近階段資本市場波動中完成階段性收益兌現的金融從業者及投資者。這部分人群的核心訴求，并非追逐更高風險收益，而是將金融資產轉換為具備長期確定性的實物資產。

另一股，是資金相對充裕、決策周期更長的家庭。他們的子女多有海外學習或生活背景，對居住環境的要求更接近國際一線城市的生活標準。在當前上海市場中，同時滿足審美、區位與長期保值預期的選擇并不多。

這兩類人群在市場情緒偏弱的階段選擇入場，更多是基于資產配置層面的判斷，而非對短期行情的押注。

他們所做的，不過是在市場噪音最嘈雜的時刻，提前完成了一次對優質資產的確認。

示意圖，非交付標準，僅供參考

01

稀缺價值：國際化住區的底盤邏輯

為什么在眾多濱江項目中，澐啟濱江會被反復篩選出來？

核心原因在于，它所對應的并非單一住宅產品，而是一套相對完整、可長期運轉的居住系統。

對大量具備海外生活經驗的年輕客群而言，真正稀缺的并不是江景這一單點資源，他們更看重居住、公共空間、商業與社交能夠形成穩定協同的住區形態。

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在倫敦、紐約等成熟城市中，優質居住區往往并不以單體建筑取勝，而是依靠整體規劃與長期運營形成價值。

但上海核心區寸土寸金，大多數項目只能依附于零散地塊展開，被迫在功能上做減法。

澐啟濱江超過20萬方的總體量，為構建完整國際化住區提供了物理基礎。

約4000㎡的全域架空層、約2500㎡的高端會所、非標化的開放式商業街區，以及與雙子山景觀銜接的自然峽谷空間，共同構成一個高度自洽的高凈值生活網絡，居住、社交、休閑、消費，在社區內部完成高頻閉環。

示意圖，非交付標準，僅供參考

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在空間組織上，約700米的生活軸與約800米的生態花園軸，如同兩條清晰的結構骨架，將城市活力與自然尺度有序嵌合。

社區刻意弱化高密度商業，轉而以類公園化的街區形態，通過咖啡驛站、輕社交節點和休閑組團的嵌入，把傳統消費空間升級為更具粘性的生活場景。

示意圖，非交付標準，僅供參考

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區位條件進一步強化了這一系統的外延價值。

向北約800米是200萬㎡的世博文化公園，國內最高人工山雙子山、國際馬術中心近在咫尺。這種在家門口爬山、騎馬、聽歌劇的配套，讓澐啟濱江成為了比肩倫敦西區、紐約百老匯的文化核心區。

跨江對望徐匯濱江，通過便捷的隧道與軌道交通，徐濱的藝術街岸與頂尖休閑配套瞬間化為業主的后花園。雙岸資源疊加的虹吸效應，進一步抬升了資產的估值上限。

對部分家庭而言，選擇此類項目，本質上是在為下一代提前鎖定一種相對穩定的生活方式，同時降低未來置換的不確定性。

更重要的是，從資產流動性的角度看，大盤本身就是一種風險緩釋工具。

在二手房市場中，體量較大的住區，因成交頻次更高，價格錨點往往更清晰，流動性表現也更穩定。相較于房源數量有限的小型社區，大盤更容易形成連續成交，從而降低價格波動幅度。

因此，在市場下行階段，高凈值人群更傾向于選擇具備長期運轉能力的住區。

02

技術性套利：新規后產品的代際優勢

當前上海濱江改善市場，正在顯現出一個明確的結構性變化：新舊產品之間的代際差距。

早期濱江項目的價值，更多集中于是否臨江。

但隨著供給逐步豐富，決定資產長期表現的因素，開始轉向空間使用效率、居住彈性以及未來適配能力。

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同樣是濱江資源，不同產品對景觀的轉化能力，已直接反映在流動性和價格穩定性上。

在規劃層面，澐啟濱江沒有采用傳統的正南正北布局，而是整體偏轉了32.5°。這一動作將原本4000米的濱江視野延展至2公里，實現了戶戶瞰江。

同時，西側低區建筑后退約28米，形成近50米寬的景觀通廊，既保障低區住戶的園林視野，也強化了社區整體的自然沉浸感。

在豪宅市場，景觀視野直接對應溢價率。擁有270°全景艙視野的房子，其流動性和保值率遠高于普通江景房。

這32.5°的偏轉，為每一平方米的資產注入了更高的景觀溢價。

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在結構體系上，澐啟濱江采用框筒結構。相比傳統剪力墻住宅，框筒結構能夠提供更大的連續面寬、更少的結構干預，為未來空間調整保留充足余地。

從資產生命周期看，這種可變性能夠延緩功能性折舊，是許多早期豪宅所缺失的能力。

在戶型層面，這種代際優勢被進一步放大。

245㎡戶型以8.5米南向寬廳與270°環幕玻璃，讓黃浦江S灣景觀成為空間本身的一部分。雙270°視野設計，同步收納江景與園景。約60㎡無柱開放式公共區，結合中西廚與寬幅陽臺，構成高效社交與生活樞紐，以極致功能性承載頂級景觀溢價。

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286㎡堪稱2025年上海樓市唯一三面瞰江的濱江頭排藏品，采用270°環幕玻璃幕墻設計，約10.8米環幕廳，實現了南、東、北三面無死角看江，江景面寬超85%。搭配LDKB一體化巨廳、全屋智能系統與定制化精裝，重新定義濱江居住的奢適尺度。

示意圖，非交付標準，僅供參考

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在此基礎上，澐啟濱江通過三大柔性定制系統，業主可享受藝術家聯名的入戶門把手、藝術門牌，以及多款珍稀石材的背景墻選擇。

每一次選擇，本質上都是在為資產注入更強的個性標識和稀缺屬性。

從投資邏輯上看，這更接近于在同一價格區間內，選擇一項具備長期技術優勢的資產，而非依賴舊模式維持價值的存量產品。

03

終極避險：濱江恒產的黃金錨點

牛市里，風險被掩蓋；熊市里，才會分出資產的層級。

真正具備定價權的，始終是那些不可復制、供給受限的資源型資產。

傳統的“濱江黃金三角”（陸家嘴-外灘-北外灘）已經進入了存量資產的博弈期，增量空間有限。

“新黃金三角”（世博-前灘-徐匯濱江）則承載著城市功能與資源的持續導入。

澐啟濱江所在的后灘，是這個新三角的幾何中心，也是一塊極其罕見的戰略留白。它不是被動的邊緣區，而是在頂層規劃中被刻意保留下來的關鍵拼圖。

黃浦江不會改道，S灣不會消失，這種恒久不變的物理壟斷，構成了資產安全感最底層、也是最堅硬的來源。

浦東后灘這片被天量財政投入與頂級規劃淬煉過的土地，其地段價值毋庸置疑。

一旦開發完成，后灘不再有第二塊同等條件的住宅江岸。這意味著供給剛性，意味著長期不可復制。

回看國際成熟城市的發展路徑，核心濱水區在不同周期中的表現高度一致：

核心濱水區的優質資產，永遠是危機中的最后堡壘，也是復蘇階段的領漲龍頭。

這就是“濱江恒產”的防御邏輯。

示意圖，非交付標準，僅供參考

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結語

在金融學中，有一個概念叫“Flight to Quality”（安全投資轉移）。

當不確定性上升，資金會主動回避風險資產，轉向更具確定性的標的。

澐啟濱江的成交表現，更像是這一行為在房地產領域的一次體現。

它并不意味著市場全面回暖，而是反映出在調整階段，資金對稀缺資源和長期邏輯的再一次集中選擇。

當市場喧囂褪去，真正能夠留下來的，永遠是那些不需要被反復證明價值的資產。

澐啟濱江，正是這樣一個關于確定性的答案。

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2026年，澐啟濱江將沖擊200億 的銷售額，屆時必然轟動全球。

這一數字不僅是一個項目的里程碑，更是一個清晰的信號：

它定義了新一輪價值周期的標桿，其引發的產品革命與資產范式思考，將在2026年持續共振，成為全球觀察中國樓市韌性與方向的重要窗口。