龍華“螺螄殼”里做道場：新澍雅居值不值得沖？

編者按：還在為AI模糊不清、真假難辨的市場數據犯愁？AI時代，30秒鐘分析、推理，1分鐘在線解讀、10分鐘能出一份行業深度報告，專屬的數字員工幫你核對信息滲透源及準確度，它是深度智聯。

一個專注于不動產垂直領域的AI原生應用與數字員工。依托易居中國30年房地產實踐和克而瑞20年數據積累，構建了覆蓋土地、開發、交易、運營全鏈條的首個房地產垂直AI專屬空間和應用“全家桶”，目前擁有150+“行業專家+AI專家”的復合型團隊，其中AI/工程與數據相關崗位占比超過50 %，擁有50+ 超過15 年經驗的地產分析師或行業專家。

由此申請試用：www.dichanai.com或內直接搜索：克而瑞深度智聯。

一家外來房企，即將正面深圳三角地塊的極限挑戰！

龍華，這座被戲稱為“宇宙中心”的區域，2026年迎來一場“螺螄殼里做道場”的硬核開發——聯發·紅山新澍雅居。

項目位于民治街道民塘路與佳民路交會處，宗地號A817-0619，是一塊僅不到1.1萬㎡的三角形用地。

這塊地南寬北窄，兩側緊貼民房，最近處樓棟間距僅16米。

開發商要在如此局促的空間里塞下三棟住宅，難度可想而知。這不僅是對設計能力的考驗，更是對成本控制和市場定位的精準拿捏。

三角形地塊雖小，卻身處紅山核心居住區，與深圳北站國際商務區及紅山商圈交匯。這種“夾縫中求生存”的項目，注定會成為市場焦點。

它究竟是剛需上車的福音，還是高溢價下的冒險？

小戶型里的大乾坤

面對地塊限制，聯發集團祭出了“新澍”品牌戰略，主打“新青年第一套好房子”。

2026剛開年不久，新澍雅居項目就調整了規劃。主要修改的內容包括：

1、地上機動車停車位的位置局部調整；

2、綠化范圍局部調整；

3、裙房雨棚、風雨連廊輪廓局部調整；

4、塔樓屋面樓梯位置、屋面構架局部調整。

項目由聯發集團打造，是其在紅山板塊的第二個住宅項目，總占地面積約1.09萬㎡，總建筑面積約4.29萬㎡，計容建筑面積約3.37萬㎡，容積率2.5，綠化率32.49%，共由3棟16-25層高住宅組成，其中1棟1/2單元住宅25F，1棟3單元住宅16F。

項目規劃332戶，最夸張的是，據傳主力戶型為建面約69㎡三房一衛、79–82㎡三房兩衛以及99㎡四房兩衛，精準狙擊年輕剛需群體。

最令人關注的是，所有戶型得房率接近100%（含贈送面積），且戶戶朝南。

這意味著，在建面不足70㎡的空間里，你不僅能擁有三房，還能享受充足的采光和通風。

79——82㎡的三房更配備了主臥套房和獨立衛浴，功能性和舒適度兼備。這種極致的空間利用，正是對“螺螄殼里做道場”的最好詮釋。

對于預算有限但又渴望品質生活的年輕人來說，新澍雅居提供了一個頗具吸引力的選擇。

克而瑞數據顯示，2026年1月龍華民治板塊新房成交中，三房和四房是絕對主力，合計占比超80%。新澍雅居的產品設計完全契合這一主流需求，顯示出開發商對市場的深刻洞察。

區位價值：紅山芯的黃金坐標

新澍雅居的地段優勢毋庸置疑。

項目地處龍華紅山——上塘板塊，一路之隔就是金地上塘道等成熟社區，居住氛圍濃厚。周邊名校環伺，小學劃片華東師范大學附屬龍華未來小學，中學則為龍華實驗學校，教育資源優質。

交通方面，項目距4號線上塘站約734米，6號線上芬站約855米，雙地鐵加持，快速通達福田、南山等核心區域。更關鍵的是，距離深圳北站僅約2.9公里，高鐵出行極為便利。

商業配套豐富，1公里內有Costco會員旗艦店、星河COCOCity；稍遠一點還有龍華天虹、紅山6979等大型商業體。醫療資源同樣完善，深圳市第二兒童醫院、新華醫院（已運營）等三甲醫院均在2–3公里范圍內。

定價困局：高成本下的艱難抉擇

然而，新澍雅居也面臨巨大的定價壓力。

2025年6月，聯發以12.12億元競得該地塊，樓面價高達44559元/㎡，溢價率46.6%。業內測算，項目整體成本價接近6.8萬元/㎡。

反觀周邊市場，深業頤樾府、臻著雅居等新盤參考價在6.3萬元/㎡左右，北側塘城壹號等項目甚至低至4.8萬元/㎡。

如果新澍雅居定價過高，勢必會嚇退價格敏感的剛需客群；若定價過低，開發商又將面臨虧損風險。

這個定價難題，堪稱“走鋼絲”。

如何在覆蓋高昂成本與保持市場競爭力之間找到平衡點，將是決定項目成敗的關鍵。

聯發的破局之道：科技賦能與智慧社區

面對困局，聯發集團選擇用“科技”破局。

作為“新澍”品牌在深圳的落地項目，新澍雅居與華為鴻蒙智家合作，打造“NewLife OS智慧社區系統”。

從單元門自動識別、電梯智能呼梯，到室內環境自動調節，科技元素滲透到每個生活細節。項目還標配玄關、廚衛收納及電器，精裝交付即可入住，極大提升了居住便利性。

此外，項目規劃360個車位（車位比1:1.08）、人車分流、500㎡裙房商業、能量營地和親子趣園，致力于營造一個低密、智慧、充滿活力的社區。

物業由深圳聯粵管理，參考費5.3元/㎡·月，服務品質有保障。

寫在最后：剛需上車的機遇還是陷阱？

新澍雅居就像一枚硬幣的兩面。

一面是紅山核心的黃金區位、成熟配套和極具性價比的小戶型設計；另一面則是三角地塊帶來的擁擠感、與城中村緊鄰等隱私問題，以及高成本下的定價壓力。

對于首次置業的年輕家庭而言，如果你能接受中低樓層可能存在的視野遮擋，并且看好龍華紅山的長期發展潛力，那么新澍雅居無疑是一個值得關注的選擇。

它的高得房率和全南向設計，在同價位產品中頗具競爭力。

但如果你對居住私密性和開闊視野有較高要求，或許需要慎重考慮。畢竟，16米的樓間距，對很多人來說都是一個心理門檻。

你怎么看？歡迎在評論區聊聊你對新澍雅居的看法！

【AI生成】本內容由深度智聯·決策專家人工智能模型生成。

文章來源:樂居買房