北京
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近日，深業(yè)上塘“雙子星”之一的上宸華府，項目總平面圖公示。
2025年8月，深業(yè)聯(lián)手龍華建設(shè)，拿下龍華民治街道A815-0037地塊；就在一個禮拜前，深業(yè)獨資拿下了旁邊的A815-0036地塊，取名為上宸瑞府。
然則上宸華府樓面地價約3.5萬/㎡，上宸瑞府樓面地價約2.8萬/㎡，兩者相差約7000元/㎡。
目前，兩個項目先后公布項目規(guī)劃，并已開工。
容積率3.1，新規(guī)后深業(yè)龍華“雙盤”
深圳龍華上宸華府項目，是深圳建筑新規(guī)落地后首批公開出讓宅地之一。
容積率為3.1，對于寸土寸金的深圳來說，屬于中等偏低水平。低容積率往往意味著樓層總高較低、居住密度也隨之下降。
雖然項目強調(diào)打造“大花園社區(qū)”，但實際居住體驗可能偏向緊湊型，占地面積1.6萬平方米，樓間距最窄在20米左右，最寬超過30米。
不過，在龍華容積率3.1已算克制，對比龍華幾個容積率在8/9，甚至10的舊改大盤面前，上宸華府顯然更注重居住舒適度。
與“兄弟盤”上宸瑞府的微妙差異
上宸華府與其北側(cè)的上宸瑞府同屬深業(yè)“雙子星”項目，容積率均為3.1，樓高均為25層，戶型配置也高度相似。
但細節(jié)決定價值：
上宸瑞府因地塊更大（2.19萬㎡vs1.65萬㎡），多出一棟“樓王”單元，采用一層三戶設(shè)計，主打改善型大戶型；而上宸華府四棟均為標準布局，1棟一單元和3棟為一層六戶，更偏剛需剛改。
這種產(chǎn)品策略差異，未來可能體現(xiàn)在定價和去化速度上。如果你偏好純粹改善社區(qū)，或許瑞府更合適；若預(yù)算有限又想上車龍華核心，華府性價比更高。
上宸華府共規(guī)劃478戶，車位574，最高樓層地上25層、地下2層，整體而言居住的舒適度還是有所保障的。
從目前網(wǎng)上曝光的戶型面積，上宸瑞府92㎡能做到4房，上宸華府又如何區(qū)分定位呢？
交通與配套：地鐵500米，生活半徑全覆蓋
上宸華府最大的優(yōu)勢在于地段。項目距4號線上塘站僅656米，步行約8分鐘；同時臨近在建6號線上芬站（1228米），未來可實現(xiàn)雙地鐵出行。
周邊3公里內(nèi)教育資源豐富，包括和平中學(xué)、未來小學(xué)等。商業(yè)方面，上塘薈等社區(qū)商業(yè)可滿足日常所需，大型商場如紅山6979、Costco也在3公里輻射圈內(nèi)。
市場競爭力：龍華供應(yīng)井噴下的突圍之道
2026年龍華預(yù)計推售38個新盤，競爭白熱化。上宸華府如何脫穎而出？
價格錨定是關(guān)鍵。
其樓面價為35030元/㎡，參考周邊卓越柏奕府、中海匯德理等二手成交價5.3萬至6.9萬元/㎡，若開盤價控制在6萬元/㎡左右，將具備較強吸引力。
從圖表可見，2025年周邊二手房月均成交超200套，均價穩(wěn)定在5.2萬至5.9萬元/㎡。這為上宸華府提供了堅實的定價基礎(chǔ)——只要產(chǎn)品力匹配，去化無憂。
未來潛力：連片開發(fā)塑造完整社區(qū)
上宸華府并非孤盤作戰(zhàn)。
它與上宸瑞府統(tǒng)籌開發(fā)，兩盤合計提供超11萬㎡住宅，形成規(guī)模效應(yīng)。
連片開發(fā)意味著：共享中央園林、兒童游樂等公共設(shè)施；統(tǒng)一物業(yè)管理標準，提升整體品質(zhì)感；社區(qū)人口基數(shù)大，商業(yè)配套更易落地。
此外，項目所在民治板塊是龍華基本面最好的街道之一，城市界面成熟，商品房集中，抗跌性強。
結(jié)語：適合誰？不適合誰？
上宸華府適合首置或首改家庭，預(yù)算500萬至800萬；
依賴地鐵通勤的上班族；看重地段和開發(fā)商品牌，能接受中等密度。
但值得注意的是，項目緊鄰福龍路，即可快速抵達福田中心區(qū)，但同時也與鐵路軌道距離較近。
福龍路及廣深鐵道，樂居攝。
總的來說，上宸華府在龍華高密度市場中找到了平衡點——不高不低的容積率、不近不遠的地鐵距離、不貴不便宜的價格預(yù)期。它不是完美選擇，但可能是當下最務(wù)實的選擇。
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文章來源:樂居買房
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