北京凱諾律師事務所：經(jīng)在城市規(guī)劃區(qū)內，拆遷時一般怎么補償？

　　近日，河南鄭州的張某咨詢律師說，自己在鄭州某村有一處宅基地，且上面建有房屋，自建成以來一直居住在此。后來隨著城鎮(zhèn)化不斷的建設，其房屋所在地被納入了征收范圍內。對于征收，張某是非常支持的，還想著通過征收來改善一下居住環(huán)境，可是在納入征收的幾年內，一直沒有啟動征收工作，本以為征收方不征收了，但是在六七年之后，相關部門又重新啟動了征收工作。

　　再次遇到征收之后的張某并沒有感覺到很高興，因為其房屋周邊在這六七年的時間內也發(fā)生了很大的變化，不僅有了學校，而且也有商品房，而且最主要的是，自己家的房屋也早在此次征收范圍確定之前，就已經(jīng)在城市規(guī)劃區(qū)內了。所以，對于此次征收張某的關注點都在補償上。

　　然而在看到征收補償方案時，張某卻十分的不理解，征收補償標準明顯與第一次被納入征收之前的一樣，房屋的補償標準仍然在幾百一平方米，也就是說，雖然房屋已經(jīng)在此次征收之前納入在了城市規(guī)劃區(qū)內，可是征收補償，征收方卻仍然按照《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的規(guī)定進行補償。

　　對此，張某認為，如果按照此次補償安置方案中公布的補償標準進行補償，那么對其來說是非常不公平的，會導致自己的生活越來越貧困，無法保障自己的合法權益。因對補償標準不滿意，所以張某便沒有與征收方簽訂補償安置協(xié)議。那么，房屋在確定征收范圍之前已經(jīng)納入在城市規(guī)劃區(qū)內的，應當要按照什么標準進行補償呢？下面，凱諾拆遷律師就結合相關的政策文件，及司法實踐來簡單地為大家淺析一下

　　首先，根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，因公共利益需要征收土地或房屋的，需要給予被征收人土地補償費、安置補助費、地上附著物、青苗補助費及農(nóng)村村民住宅費、社會保障費等。其中，土地補償費和安置補助費按征地區(qū)片綜合地價來確定，地上附著物和青苗以及房屋的補償需要結合實際的情況來確定。

　　涉及農(nóng)村村民住宅的，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

　　其中，對被征收人選擇產(chǎn)權置換的，原則上來說是要按照拆一還一原則進行補償，對被征收人選擇產(chǎn)權置換的，給予被征收人的補償是不能低于被征收人原有的生活水平。但是實踐過程中，有的征收方給予被征收人的補償卻是十分的不合理，甚至都無法保障其以后的生活，而對于已經(jīng)納入在城市規(guī)劃區(qū)內的農(nóng)村房屋，也堅持按照《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的原則進行補償安置。

　　對此，凱諾律師可以在這里告訴大家，一般情況下，如果在確定征收范圍之前，不管之前有沒有被征收過，只要已經(jīng)在城市規(guī)劃區(qū)內了，那么原則上補償應當要參考《國有土地上房屋征收與補償條例》中的補償原則對被征收人進行補償。

　　在人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定中規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，土地權利人請求按照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

　　另外，在相關的裁判案例中也有明確指出，在對集體土地進行征收時，因征地實施部門的原因未對被征收的集體土地上房屋進行補償，而在補償安置時原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，此時可以參照國有土地上房屋征收補償標準對原集體土地上的房屋予以安置補償。

　　那也就是說，房屋在確定征收范圍之前已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內時，如果因相關部門的各種原因，導致當時并沒有開展具體征收工作時，那么在若干年后，重新啟動征收的，那么補償則需要參考《國有土地上房屋征收與補償條例》中的補償原則進行補償。

　　不過，如果并非是因相關部門的原因導致的，那么征收補償可能仍然會按照《土地管理法》中的補償原則進行補償。在相關的裁判案例中指出，行政機關依照征地補償安置方案及時實施征地安置補償工作，并不存在因怠于實施征地補償安置行為而造成房屋未予征收情形，被征收人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院不予支持。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地補償關系著被征收人的切身利益，所以大家一定要注意征收行為，包括補償標準是否合理。對于房屋在城市規(guī)劃區(qū)內，但補償仍然參照《土地管理法》進行補償?shù)模敲幢徽魇杖艘欢ㄒ獙彶槭欠翊嬖谑窍嚓P部門原因導致遲遲未推進征收工作的情況，如果是，那么補償仍然以《土地管理法》中的補償原則進行補償，則不合理，作為被征收人可以在專業(yè)律師的指導下，通過法律途徑來主張自己的合法權益。