未來城星寰時代建筑高度低于規綜要求，考慮城市天際線塑造

北京進深 徐迪 2月6日，未來城·星寰時代所在的昌平未來科技城項目（南區）1703-0002、0003地塊規劃設計方案反饋意見采信情況通告。

項目方案于2026年1月22日-1月30日進行公示，期共收到49份公眾反饋意見。

主要涉及項目日照影響、與周邊住宅的建筑間距、項目建筑高度規劃審批程序等方面內容。

建設單位針對反饋意見補充了書面意見。

未來城·星寰時代所在地塊成交于2025年11月19日，由未來科學城置業以12.426億元底價摘得。后續引入貝好家合作開發。

此前雙方已合作開發過北四村板塊的國譽星城項目，未來城·星寰時代是在昌平的第二次攜手。

項目位于未來科學城能源谷核心板塊，是“好房子”新政后區域內首個住宅項目，定位“中央公園人文美學住區”。

用地面積約2.86公頃，容積率2.17，建筑高度54.75米。總建筑面積約9.95萬㎡，其中：

地上建面6.35萬㎡（計容面積6.21萬㎡，不計容面積0.14萬㎡)；地下建面3.6萬㎡。

規劃15棟住宅樓，共647戶住宅，總建面6.18萬㎡，戶均建面95.55㎡。

戶型亮點非常多，實得率超高，南陽臺進深達到1.8米。

1、樓棟分布

兩幅住宅子地塊地形都不錯，比較方正，特別是西區，東西長而南北短，利于打造大面寬產品。

規劃了3棟小高層 12棟洋房，圍合式布局。

· 東區地上建面約2.19萬㎡，規劃6棟樓，大約253套房源。

東北角2號樓為18F小高層，兩個單元，每層4戶，首層局部架空。

其余均為洋房，1號樓11層，三個單元，每層6戶；

3號樓7層，每層2戶；

4號樓9層，每層2戶，北向有頂退戶型；

5號樓11層，兩個單元，每層4戶；

6號樓9層，兩個單元，每層4戶。

· 西區地上建面約4.02萬㎡，規劃9棟樓，394套房源。

西北角1號、2號樓為18F小高層，其余均為洋房。

1號樓一個單元，每層2戶；

2號樓兩個單元，每層4戶，首層有架空層和物業服務用房；

3號樓9層，四個單元，每層8戶，有頂退戶型；

4號樓9層，每層2戶，首層局部架空；

5號樓9層，兩個單元，每層4戶；

6號樓11層，三個單元，每層6戶，有頂退戶型；

7號樓10層，兩個單元，每層4戶；

8號樓11層，兩個單元，每層4戶，有頂退戶型；

9號樓6層，一個單元2戶，有頂退戶型。

2、景觀和動線設計

東西兩區有地下通道連接。

兩座大門相對，人行出入口和地庫出入口挨著，有入門廣場設計。

一進門是鄰里共享空間，層高6.8米，根據地塊規模匹配，西區的共享空間占地面積更大一些。

室外活動場地和集中綠地連接在一起，形成大面的中央景觀帶。

另外西區大門口隱約有一小塊下沉空間，標記不太清晰。

西區由于地塊東西距離較遠，在西北角的位置還開了一道次門，方便西側樓棟的業主出行。

東西區還分別設有一處快遞服務站，充分考慮到了上班族日間收取快遞的需求。

3、步行街坊路，保證人車分流

西區地塊內建設有一條8米寬的街坊路，南北向，蛇形路徑。

兩端為消防應急口，日常不供社會車輛通行，以保證小區地面人車分流。

之前在地塊的綜合規劃方案公示后，主管部門回復公眾反饋意見時就提到，結合居住區內街坊路的實際需求，優先考慮規劃為步行街坊路。

4、贈送空間

目前的新房增送尺度，海淀是最小的，昌平其次。

特別是昌南靠近海淀的區域，北向設備平臺都不允許封閉。

從總平圖來看，未來城·星寰時代北邊的設備平臺，顯然是劃在了室內空間的。

南陽臺的進深有多種尺寸，大的有1.8米，小的目測1米出頭，還有一部分在1.5米左右。

接下來，亮點來了，陽臺外邊，還有一塊結構外的建筑。

是什么，不確定，反正不會算面積。

而且，端戶側邊還有一條超長的贈送空間。

這種戶型只在小高層里有。

建面130㎡ ，小區的頂配產品，應該是個標準的四葉草戶型。

洋房產品北向設備平臺基本做了通面寬的尺度。

部分樓棟由于東西間距過窄，側邊做了防火墻處理，以免開窗對視；

另一部分距離較遠的樓樓，端戶有側邊飄窗。

對比洋房的平面圖也可以看到，飄窗是結構內設計，而上面小高層的側邊和陽臺外接部分（深綠色）都是在主體結構外，并且略深一些，顯然不是同一種產品。

整體算下來，贈送面積非常足，實得率估計是昌南板塊的天花板了。

5、戶型面積段

之前在項目的宣傳片中已經劇透了產品定位：獻給向上青年。

所以是面向首置群體，以小戶型為主。

總平圖數字部分比較糊，面積段預測與網傳版本大差不差：

80-100㎡三居，110-135㎡四居。

主力100㎡戶型，南向三面寬：

主臥和客廳雙聯陽臺，進深1.8米；

次臥陽臺進深1.1米左右；

北面臥室把設備臺包進來，大落地窗。

客餐廚一體，南北通透，全明戶型，空間和視野都非常舒服。

邊戶面寬更大一些，北向贈送更多，加上側邊飄窗，可以做出110㎡四居，實得率估計能達到95%。

目前昌平南90㎡ 面積段的房子基本還都是兩面寬，戶型狹長，采光和格局都有瑕疵。

主要就差在面寬上，星寰時代的地形太好了，樓間距充實，大面寬，出的戶型都方方正正。

6、配套設施同步開發

住宅地塊向北隔著3條路的01地塊為文化設施用地，占地1.44公頃，地上建筑規模2.01萬㎡，容積率1.4，限高24米。

定位為集科技文化交流、創新成果發布、展覽展示、高端論壇舉辦于一體的綜合性科技文化交流中心。

能源谷東區核心地塊周邊被稱為“北京最成熟的1平方公里”，學鐵商滿配，兼有產業和生態。

首先是高能級的軌交體系。

出讓文件中提到，地塊周邊涉及地鐵17號線未來科學城站，該站為已運營的地鐵17號線與規劃北部聯絡線換乘車站，后續地塊建成后，將結合規劃北部聯絡線實施方案做好配合工作。

去年年底，地鐵17號線中段正式開通運營。

隨著這段長8.2公里、設4座車站的中段投入運營，17號線南北段終于連接成一條完整的軌道交通干線。

17號線是一條高能級、大運量、快線型的軌道交通線路，從北端未來科學城直抵南城，4站望京，半小時國貿CBD，一線接駁亦莊；

而北部聯絡線將連接海淀、昌平、順義和懷柔四區，串聯三大科學城。

這個換乘站有多香，通勤族都懂，特別是家庭成員在不同區域工作的，多軌交匯的臨鐵盤是首選。

作為未來科學城的核心產業載體，能源谷是全國能源創新要素最富集的區域，有著強勁的產業集聚效應和人才吸附能力。

入駐了300余家能源企業，匯集國電投中央研究院、中國南方工業研究院、中海油能源研究院等國央企級研究院。

隨著產業的不斷導入，周邊城市界面已經非常成熟了，教育、商業資源相繼落地，包括十一未來城學校、北師大實驗小學、北師大二附中，保利未來大都匯，3公里內還有北京最大的山姆會員店。

加上項目本身配建的2萬方科技文化交流中心，可以預見是富有產業特色的區域地標。

另外這一帶地處溫榆河公園與未來科學城濱水公園之間，可以說既有高效便捷的配套，又有生態宜居的氛圍。

就在項目北側，超30公頃的能源谷中央公園近期已啟動建設。