上海首只“寫字樓+商場”商業(yè)不動產(chǎn)REITs，到底值不值26.74億？

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Coral

圖片來源 · 項目官方

2025年11月，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點新政的推出，為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域帶來了歷史性的變革機遇。在這一政策背景下，華安陸家嘴封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金于2026年1月30日正式發(fā)售，標(biāo)志著我國 首只以“甲級寫字樓+商業(yè)”為復(fù)合底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品正式問世。

晶耀前灘項目俯瞰圖，圖源：晶耀前灘

該基金將上海前灘國際商務(wù)區(qū)標(biāo)志性項目——晶耀前灘項目納入資產(chǎn)組合，開創(chuàng)性地構(gòu)建了寫字樓與商業(yè)的資產(chǎn)配置模式。通過這一創(chuàng)新架構(gòu)，基金不僅實現(xiàn)了存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的證券化與價值重估，更探索了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“穩(wěn)定辦公現(xiàn)金流+彈性商業(yè)收益”相結(jié)合的新型投資模式。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書

據(jù)《基金募集說明書》披露，其底層資產(chǎn)包括晶耀前灘T1辦公樓及相關(guān)車位、商場北區(qū)及西區(qū)項目、商場東區(qū)及南區(qū)項目，總估值26.74億元，預(yù)計募集規(guī)模28.10億元，2026年及2027年度預(yù)測現(xiàn)金分派率分別為4.63%和4.75%。這一開創(chuàng)性產(chǎn)品的推出，不僅為投資者提供了參與上海核心商辦資產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新工具，更為中國商業(yè)地產(chǎn)金融化發(fā)展開辟了全新路徑。

01.

宏觀經(jīng)濟環(huán)境：

上海擁有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)與活躍的商業(yè)市場

上海作為中國經(jīng)濟發(fā)展的核心引擎，2025年經(jīng)濟運行呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢。全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到56,708.71億元，按不變價格計算同比增長5.4%，為商業(yè)地產(chǎn)市場提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

居民收入水平的持續(xù)提升為消費市場注入了強勁動力，2025年上海市居民人均可支配收入首次突破9萬元大關(guān)，達到91,987元，位居全國第一。與此同時，居民消費意愿和消費能力同步增強，人均消費支出達到54,765元，在消費價格保持基本穩(wěn)定的前提下，增速達到3.9%，相比2024年加快了3.5個百分點。

商業(yè)市場層面，上海展現(xiàn)出強大的韌性和創(chuàng)新活力。2025年上海“首發(fā)經(jīng)濟”能級再創(chuàng)新高，全年高能級首店占比超過20%，其中全球及亞洲首店10家，全國及內(nèi)地首店63家。餐飲、生活方式、時尚、3C與智能家居體驗店成為租賃需求的主要驅(qū)動力，國際品牌的持續(xù)擴張彰顯了對上海市場前景的充足信心。在經(jīng)濟增長、收入提升和消費創(chuàng)新的共同支撐下，上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間的需求依然旺盛，特別是核心商圈的商業(yè)價值進一步凸顯，預(yù)計未來整體租金將在結(jié)構(gòu)性調(diào)整中保持平穩(wěn)增長趨勢。

02.

區(qū)位優(yōu)勢：

浦東前灘核心地段的綜合樞紐

晶耀前灘項目位于浦東前灘國際商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，這一區(qū)位具有重要的戰(zhàn)略意義。根據(jù)上海市總體規(guī)劃，前灘地區(qū)被納入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區(qū)范疇，與陸家嘴、世博共同構(gòu)成上海建設(shè)全球城市核心功能的重要承載區(qū)。該區(qū)域定位為國際企業(yè)總部集聚區(qū)和國際文化交流中心，已吸引了普華永道、亞馬遜、拜耳等眾多跨國公司地區(qū)總部入駐，形成了高能級的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

項目的交通條件優(yōu)越，是真正的“三軌交匯”上蓋物業(yè)。緊鄰地鐵6號線、8號線、11號線換乘的東方體育中心站，可實現(xiàn)與城市各大核心區(qū)域的快速連接。未來隨著19號線前灘站的開通，交通網(wǎng)絡(luò)將進一步加密和完善。地面交通同樣便捷，周邊擁有中環(huán)路高架、南北高架等城市主干道，通過快速路網(wǎng)可在15分鐘內(nèi)通達上海南站，30-45分鐘抵達虹橋樞紐和浦東國際機場。

晶耀前灘項目俯瞰圖

區(qū)域的高質(zhì)量發(fā)展帶來了優(yōu)質(zhì)的人口和產(chǎn)業(yè)資源。目前區(qū)域內(nèi)約七成為外資企業(yè)，入駐企業(yè)以大型跨國企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)為主，這些高附加值企業(yè)支撐了穩(wěn)定的辦公租賃需求。隨著區(qū)域開發(fā)的持續(xù)推進，預(yù)計到2028年前灘總辦公人口將突破20萬，常住人口將增至3萬以上，3公里半徑輻射圈內(nèi)人口規(guī)模接近100萬，為商業(yè)運營提供了持續(xù)穩(wěn)定的消費客群基礎(chǔ)。

03.

資產(chǎn)組合優(yōu)勢：

"寫字樓+商場"的黃金模式

晶耀前灘項目采用“寫字樓+商場”的綜合體模式，這一組合在商業(yè)不動產(chǎn)投資領(lǐng)域展現(xiàn)出獨特的競爭優(yōu)勢。與純粹的商業(yè)項目相比，這種模式通過內(nèi)部閉環(huán)的客流循環(huán)和長短結(jié)合的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，構(gòu)建了更為穩(wěn)健的資產(chǎn)價值基礎(chǔ)。寫字樓部分提供的穩(wěn)定辦公人群為商業(yè)創(chuàng)造了天然的“內(nèi)生客流”，這些高質(zhì)量客群在工作日產(chǎn)生的餐飲、咖啡、商務(wù)接待等消費需求，構(gòu)成了商場穩(wěn)定經(jīng)營的重要保障。

商場部分表現(xiàn)出色，截至2025年末各區(qū)域出租率均保持在較高水平。商場北區(qū)及西區(qū)出租率為93.22%，東區(qū)及南區(qū)更是達到94.66%，顯示出良好的運營狀態(tài)。業(yè)態(tài)分布均衡合理，餐飲業(yè)態(tài)約占37-39%，零售及生活配套業(yè)態(tài)占據(jù)主體地位，同時輔以高品質(zhì)的兒童及體驗娛樂業(yè)態(tài)。CJ CGV影院、精品超市等主力店的入駐，進一步提升了商場的吸引力和聚客能力。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，2025年晶耀前灘全年日均客流，同比2024年有顯著提升。

辦公樓資產(chǎn)表現(xiàn)同樣亮眼，晶耀前灘T1辦公樓出租率保持在95.93%的高位。租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，主要集中在咨詢、醫(yī)療/大健康、互聯(lián)網(wǎng)科技、貨物運輸?shù)雀吒郊又敌袠I(yè)，其中咨詢與醫(yī)療/大健康行業(yè)的租賃面積合計占比超過50%。特別值得關(guān)注的是，艾昆緯企業(yè)管理咨詢、捷愛士國際貨物運輸代理、上海竹子互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)、上海薄荷健康科技這四家企業(yè)作為核心租戶，每家提供的現(xiàn)金流均超過該資產(chǎn)同期現(xiàn)金流總額的10%，構(gòu)成了穩(wěn)定可靠的收入基礎(chǔ)。辦公樓58.79%的租約為5年及以上，整體租期結(jié)構(gòu)具備較強的穩(wěn)定性，為持續(xù)運營提供了保障。

報告期內(nèi)，晶耀前灘項目核心經(jīng)營指標(biāo)持續(xù)向好，營業(yè)收入、毛利率及EBITDA均保持穩(wěn)健增長，顯示出較強的盈利能力和良好的內(nèi)生發(fā)展態(tài)勢。

04.

未來挑戰(zhàn)與發(fā)展?jié)摿?/strong>

晶耀前灘項目在展現(xiàn)諸多優(yōu)勢的同時，也面臨著一定的市場挑戰(zhàn)。

區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭日趨激烈，前灘太古里、陸悅匯、前灘公園巷等商業(yè)體的相繼開業(yè)，使得同質(zhì)化競爭壓力逐漸顯現(xiàn)，可能對客群分流產(chǎn)生影響。

租約集中到期是另一個需要關(guān)注的方面。截至2025年末的數(shù)據(jù)顯示，2026-2027年間商場到期面積占比較高，北區(qū)及西區(qū)約49.12%，東區(qū)及南區(qū)更是高達62.37%，續(xù)租談判存在一定不確定性。

辦公樓市場同樣面臨供應(yīng)壓力，前灘中心、前灘世貿(mào)中心等高品質(zhì)項目已經(jīng)形成競爭態(tài)勢，未來兩年還將有超過12萬平方米的甲級寫字樓陸續(xù)入市，市場競爭將進一步加劇。

盡管面臨挑戰(zhàn)，晶耀前灘項目依然具備顯著的發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域人口紅利持續(xù)釋放，預(yù)計到2028年前灘總辦公人口將突破20萬，常住人口增至3萬以上，周邊三林濱江等區(qū)域的新增高凈值住戶將為商業(yè)運營提供源源不斷的消費動力。交通條件的持續(xù)改善將為項目帶來新的機遇，在建的19號線前灘站開通后，將進一步強化區(qū)域交通通達性，擴大商場的輻射半徑和影響力。

運營團隊已經(jīng)制定了明確的應(yīng)對策略和發(fā)展規(guī)劃。計劃在2026-2028年實施系統(tǒng)性調(diào)改，重點引入高性價比的戶外運動主力店、療愈系健康業(yè)態(tài)以及高品質(zhì)親子品牌，通過與前灘太古里的錯位互補，鞏固項目作為區(qū)域“日常品質(zhì)生活首選”的市場地位。文商旅深度融合將成為重要發(fā)展方向，依托鄰近的東方體育中心、前灘31演藝中心及濱江休閑公園，通過承接大型賽事與文化活動帶來的外溢流量，進一步提升項目的吸引力和商業(yè)價值。

辦公樓部分的發(fā)展前景同樣值得期待。前灘作為“全球城市核心功能”承載區(qū)的戰(zhàn)略定位，將持續(xù)吸引國際企業(yè)總部和高附加值產(chǎn)業(yè)入駐。項目本身通過“辦公+商業(yè)+生活”的深度融合，構(gòu)建了獨具特色的商務(wù)生態(tài)環(huán)境，能夠持續(xù)吸引追求高品質(zhì)工作生活平衡的企業(yè)和人才。隨著區(qū)域開發(fā)的日益成熟和配套設(shè)施的不斷完善，晶耀前灘T1辦公樓的資產(chǎn)價值和商場租金水平，有望獲得進一步提升空間。

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