2.7 | 澳洲房產投資紅利，要涼了？！

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前言

悉尼港的海風依然輕拂著歌劇院白色的帆殼，紙面財富在這片土地上靜靜膨脹了十五年。

然而，在國會山密閉的會議室里，財政部門的建模數據正冰冷地顯示著另一番景象。澳大利亞政府正面臨巨大的財政壓力，而房地產投資者享受的稅收優惠即將成為下一個開刀對象。

政府匿名消息人士向媒體透露，阿爾巴尼斯政府正在認真考慮一項重大稅制改革：將房地產投資者的資本利得稅折扣從50%大幅削減至33%，且僅針對房地產部門，這一政策可能在2026年5月的預算案中正式出臺。

山雨欲來

資本利得稅折扣政策的調整并非新鮮話題，但這次的情況完全不同。

1999年，時任財政部長彼得·科斯特洛引入了這一政策，允許持有超過12個月的資產只需對一半的利潤繳稅。這項政策原本適用于所有資產類別，但如今房地產成為了唯一的焦點。

阿爾巴尼斯政府的態度轉變耐人尋味。就在上一次競選活動中，總理還斷然排除觸及負扣稅的可能性，稱這將損害租賃供應并打擊人們的抱負追求。

然而，隨著財政壓力加劇和住房負擔能力危機惡化，政府的立場開始松動。

財政部長查爾默斯在近期接受諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫·斯蒂格利茨采訪時，已經暗示對稅制改革持開放態度。

當我們思考下一步的稅收改革方案時，我們秉持著代際公平的理念，尤其要關注勞動人民的利益，查爾默斯表示，住房成本是這一代際挑戰的決定性因素。

不同于工黨在2016年和2019年大選中提出的將折扣削減至25%的全面性方案，這次改革更加精準—僅針對房地產，且折扣率可能設定為33%。

為何此時？為何此刀？

澳大利亞政府的財政狀況并不樂觀。預算赤字、不斷上升的債務與GDP比率，以及國家殘障保險計劃（NDIS）和醫療保健支出等領域的壓力，迫使政府尋找新的收入來源。

房地產市場的稅收優惠已成為明顯的目標。

資本利得稅折扣與負扣稅政策的結合，被廣泛認為扭曲了住房市場，將房產從居住場所轉變為投資工具。

經濟學家索爾·埃斯萊克指出：“它將負扣稅從一種延緩納稅的工具，轉變為一種既能延緩納稅又能永久減少納稅的工具。”

綠黨財政發言人尼克·麥金的觀點更為尖銳：“這完全扭曲了住房市場，并導致整整一代人無法擁有自己的住房。”

財政部去年底進行的模型分析發現，這項改革可能比負扣稅改革更能提高住房可負擔性。

盡管分析同時指出仍需要采取額外的供應措施，但政治風向已經改變，綠黨、經濟學家、工會、福利團體和一些獨立議員都支持削減這項“霍華德時代的稅收優惠”。

改革精準打擊

根據泄露的信息，這次改革有幾個關鍵特征：折扣率從50%降至33%，僅針對房地產投資。

一個備受討論的折中方案是，只對投資現有住房的收益削減折扣，而對新建住房的投資保持50%的折扣，以鼓勵供應增加。

前財政部長肯·亨利長期以來一直主張對資本利得實行33%的折扣率，這一數字被認為既能反映通貨膨脹的影響，又能增加政府收入。

綠黨財政發言人尼克·麥金透露，綠黨可能會支持僅對房地產取消該折扣，以免阻礙對其他資產類別的投資。

霍頓在為麥凱爾研究所撰寫的一份報告中建議，將所有新建聯排住宅的資本利得稅折扣提高到70%，將所有新建獨立式住宅的投資折扣保持在50%，并對所有現有投資實行祖父條款。

對于現有獨立式住宅，稅率將削減至35%。這些細節表明，改革方案已經考慮得相當成熟，而非一時興起。

繁榮終結？

如果這項改革在2026年5月如期出臺，澳大利亞房地產市場可能面臨四重沖擊。

首當其沖的是投資者需求的降溫。

悉尼和墨爾本的高端房產市場尤其依賴投資者，資本利得稅優惠的減少將直接影響投資回報預期。根據CoreLogic數據，房產的平均持有時間僅為9年，而按照2.5%的平均通脹率計算，資產需要持有約16年才能實現50%的價值增長。

這意味著許多投資者實際上獲得了超額稅收優惠，改革將大幅削弱短期投資房產的吸引力。

第二個沖擊是房價可能面臨下行壓力。

財政部的模型顯示，削減房地產投資者的稅收優惠最多只會使房價下降4.5%。但這一數字可能低估了心理影響和資本流動的轉變。部分投資者可能轉向其他資產類別，如股票或商業地產，從而減少住宅市場的資金流入。

第三重沖擊可能出現在租賃市場。

阿爾巴尼斯此前擔心，減少負扣稅優惠可能會對出租房屋的數量產生不利影響。同樣，資本利得稅折扣的削減也可能降低投資者持有房產的意愿，特別是在租金收益率較低的市場。

最后一個沖擊是政治層面的博弈。

資本利得稅折扣的70%以上惠及50歲以上人群，只有5%惠及35歲以下人群。因此這項改革具有明顯的代際政治色彩，可能引發年長選民與年輕選民之間的對立。

歷史與未來

這不是澳大利亞第一次嘗試改革資本利得稅。1985年，基廷政府引入了基于通貨膨脹調整的資本利得稅制度，這一制度在1999年被科斯特洛的50%折扣所取代。

工黨在2016年和2019年大選中曾承諾將資本利得折扣削減至25%，并限制負扣稅，但這兩項提議均未成功實施。

如今，情況已經不同。除了社會各界對住房負擔能力危機的關注達到新高，更為重要的是政府財政壓力也更加緊迫。并且本次并沒有進行一刀切，而是僅針對住房改變稅收優惠政策。

甚至有人提出，應該只削減現有住房的收益，因為大多數房地產投資都瞄準了現有住房，而將新房的收益維持在50%，以鼓勵供應。

澳大利亞儲備銀行行長米歇爾·布洛克多次拒絕評估稅收減免對房價的影響，稱這不屬于央行的職權范圍。但她同時指出，住房供應長期“嚴重不足”，州和聯邦政府提出的到2030年建造120萬套住房的目標不太可能實現。

結語

當澳洲政府的財政問題越來越凸顯，從而不得不進行稅收改革增加收入時，其最終的矛頭精準的瞄向了目前社會中的主要矛盾——房地產部門。

當2026年5月的預算案揭曉時，澳大利亞房地產市場或將迎來一個分水嶺時刻。長夏終有盡時，十五年繁榮周期的黃昏，是否真的已悄然降臨？

澳洲財經見聞

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