公司借股東名義買房，股東拒過戶，借名買房律師助力成功維權(quán)

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

甲公司（曾用名丙公司）因經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要購(gòu)置辦公用房，因貸款銀行要求只能以個(gè)人名義辦理按揭貸款，經(jīng)甲公司股東會(huì)決議，決定以公司股東江辰的名義購(gòu)置一號(hào)房屋，約定房屋產(chǎn)權(quán)歸甲公司所有，江辰簽字同意。

2005年12月30日，江辰作為買受人，與丁公司（出賣人）簽署《商品房預(yù)售合同》，約定購(gòu)買一號(hào)房屋，房屋總價(jià)款2700332元，首付款按約定支付，剩余房款以個(gè)人住房擔(dān)保貸款形式支付。后江辰辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，但一號(hào)房屋的全部首付款、按揭貸款均由甲公司支付，且按揭貸款已于2011年全部還清。

甲公司主張，多次要求江辰配合辦理一號(hào)房屋的過戶登記手續(xù)，但江辰始終拒絕，故甲公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)一號(hào)房屋歸其所有、判令江辰協(xié)助辦理過戶登記，并由江辰承擔(dān)相關(guān)訴訟費(fèi)用。

江辰辯稱，不同意甲公司的全部訴訟請(qǐng)求，主張雙方不存在借名買房合同關(guān)系。其稱，雖然一號(hào)房屋房款由甲公司賬戶支出，但雙方系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該款項(xiàng)屬于其向甲公司的借款，不影響其作為房屋所有權(quán)人的地位；同時(shí)主張甲公司受大股東控制，侵犯其小股東利益，甲公司提起本案訴訟系為霸占房屋，且借名買房違反國(guó)家政策，不應(yīng)得到支持。

經(jīng)查，雙方確認(rèn)以下事實(shí)：1. 一號(hào)房屋現(xiàn)登記在江辰名下，設(shè)計(jì)用途為住宅，產(chǎn)權(quán)證填發(fā)于2007年；2. 一號(hào)房屋購(gòu)買后至2012年，一直由甲公司占有使用，房屋裝修、辦公家具購(gòu)置及各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用均由甲公司承擔(dān)；3. 與一號(hào)房屋相關(guān)的買賣合同、貸款合同、購(gòu)房款發(fā)票等原件，均一直由甲公司保管；4. 江辰系甲公司現(xiàn)有股東之一，持股比例9.6437%，甲公司另一股東為法定代表人，持股比例90.3563%。

為證明借名買房關(guān)系成立，甲公司提交了《丙公司及其關(guān)聯(lián)公司全體股東關(guān)于相關(guān)房屋按揭貸款的約定》（以下簡(jiǎn)稱《約定》），該文件載明因銀行要求按揭貸款只能以個(gè)人名義辦理，全體股東一致同意江辰等人以個(gè)人名義代表公司按揭貸款，所購(gòu)房產(chǎn)歸公司所有，落款有包括江辰在內(nèi)的全體股東簽字及相關(guān)公司簽章，落款日期為2006年3月5日。江辰不認(rèn)可該《約定》的真實(shí)性，主張其未簽署過該文件，但不申請(qǐng)司法鑒定；即便簽名屬實(shí)，亦系甲公司在其空白簽名文檔上擅自套打，非其真實(shí)意思表示，且文件中房屋坐落不詳，不能指向一號(hào)房屋。

此外，甲公司提交《借條》一張，主張一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證原本由公司保管，后被江辰借走，該借條載明江辰從甲公司員工處借走一號(hào)房屋所有權(quán)證原件，有江辰簽字確認(rèn)。江辰不認(rèn)可該事實(shí)，但對(duì)借條上其簽名亦不申請(qǐng)司法鑒定，主張即便簽名屬實(shí)，亦系甲公司單方套打。

裁判結(jié)果

依照相關(guān)法律規(guī)定，法院作出判決如下：

于本判決生效之日起七日內(nèi)，被告江辰協(xié)助將坐落于一號(hào)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告甲公司名下；

法院說理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)是甲公司與江辰之間就一號(hào)房屋是否存在合法有效的借名買房關(guān)系。結(jié)合本案查明的事實(shí)及雙方提交的證據(jù)，能夠形成完整的證據(jù)鏈，足以認(rèn)定借名買房關(guān)系成立：首先，甲公司提交的《約定》明確載明，因銀行按揭貸款限制，同意江辰等人以個(gè)人名義代表公司購(gòu)房，房產(chǎn)歸公司所有，該文件有江辰簽字及相關(guān)公司簽章，江辰雖否認(rèn)其真實(shí)性，但不申請(qǐng)司法鑒定，亦未提交相反證據(jù)反駁；其次，雙方均認(rèn)可一號(hào)房屋的全部購(gòu)房款、按揭貸款均由甲公司支付，房屋購(gòu)買后長(zhǎng)期由甲公司占有使用、承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，且房屋相關(guān)權(quán)利憑證均由甲公司保管，該系列事實(shí)與借名買房關(guān)系高度契合，能夠印證甲公司的主張。

關(guān)于江辰的抗辯意見，其一，其主張雙方系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房款系其向甲公司的借款，但未提交借條、借款合同等任何證據(jù)證明借貸關(guān)系成立，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果；其二，其主張《約定》非其真實(shí)意思表示、房屋坐落不明確等，均未提交有效證據(jù)佐證，法院不予采納；其三，其主張借名買房違反國(guó)家政策，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本案借名買房系因銀行貸款限制，未損害社會(huì)公共利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不構(gòu)成合同無(wú)效的情形。

甲公司可依據(jù)借名買房關(guān)系，要求江辰履行協(xié)助過戶的合同義務(wù)，該請(qǐng)求具有事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案“公司借股東名義買房、股東拒過戶、借名買房關(guān)系認(rèn)定“總結(jié)以下辦案心得及維權(quán)指引，供同類糾紛當(dāng)事人（尤其是企業(yè)）參考：

1. 借名買房務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。本案中，甲公司提交的《約定》系勝訴的核心證據(jù)，明確載明借名買房的原因、房產(chǎn)歸屬及相關(guān)約定，為法院認(rèn)定借名關(guān)系提供了直接依據(jù)。提醒企業(yè)，若確需借個(gè)人名義買房，務(wù)必簽訂正式的借名買房協(xié)議，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免口頭約定引發(fā)后續(xù)糾紛。

2. 留存完整證據(jù)鏈，筑牢維權(quán)基礎(chǔ)。借名買房糾紛中，證據(jù)的完整性直接決定維權(quán)成敗。本案中，甲公司不僅留存了書面借名約定，還保留了全部購(gòu)房款支付憑證、房屋相關(guān)權(quán)利憑證、房屋占有使用證據(jù)（裝修、繳費(fèi)記錄等），形成了完整的證據(jù)鏈，完美印證了借名買房的事實(shí)。提醒當(dāng)事人，借名買房期間，務(wù)必留存出資憑證、房屋使用記錄、溝通記錄等所有相關(guān)證據(jù)，以備不時(shí)之需。

3. 警惕借名主體特殊身份帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，提前防范違約。本案中，借名人為公司股東，后期因股東利益糾紛反悔拒不過戶，給公司帶來(lái)維權(quán)成本。提醒企業(yè)，借股東、員工等內(nèi)部人員名義買房時(shí)，除簽訂書面協(xié)議外，還可在協(xié)議中約定違約責(zé)任，同時(shí)留存相關(guān)人員的簽字確認(rèn)文件，防范其事后反悔、違約的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 區(qū)分借名買房的合法性，規(guī)避無(wú)效情形。并非所有借名買房約定均有效，若借名買房系為規(guī)避限購(gòu)政策、損害社會(huì)公共利益或違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，約定可能被認(rèn)定為無(wú)效。本案中，借名買房系因銀行貸款限制，未違反相關(guān)規(guī)定，故被法院認(rèn)定為有效。提醒當(dāng)事人，借名買房前需核實(shí)相關(guān)政策及法律規(guī)定，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中，公司借個(gè)人名義買房、股東代持房產(chǎn)、借名買房后拒過戶等糾紛頻發(fā)，企業(yè)往往因證據(jù)留存不足、法律認(rèn)知偏差、訴訟請(qǐng)求不當(dāng)導(dǎo)致維權(quán)受阻。若你（企業(yè)）正遭遇此類借名買房、房產(chǎn)過戶相關(guān)糾紛，可聯(lián)系我們，我們將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理辦案思路、深挖關(guān)鍵證據(jù)、明確訴訟請(qǐng)求，全程護(hù)航你的合法房產(chǎn)權(quán)益，助力你高效維權(quán)、順利實(shí)現(xiàn)訴求。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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