親屬轉賬購房款，就被認定借名買房？法院明確駁回｜房地產律師

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案情介紹

2013年，王秀蘭（80余歲）欲改善居住條件。其女劉慧敏（已故）系某單位職工，享有單位公房承租及后續購買資格。

王秀蘭稱：

其向兒子借款229萬余元；

由兒媳賬戶直接支付給開發商；

以女兒劉慧敏之子劉宇航（外孫）名義簽訂《房屋買賣契約》；

購房后一直由其居?。?/strong>

因信任親屬，未簽任何借名或代持協議。

2015年，一號房屋登記至劉宇航名下。2021年劉慧敏去世后，王秀蘭方知產權不在自己名下，遂起訴要求確認房屋歸其所有。

劉宇航辯稱：

房屋系單位福利房，僅員工或直系親屬可購；

購房款雖由舅媽賬戶支付，但屬家庭內部借款；

后王秀蘭出售海淀房產，將部分售房款贈與母親用于還款；

房本一直由母親保管，其本人2018年結婚后搬出，但仍常回家探望；

從未同意“借名”，房屋應歸登記人所有。

裁判結果

法院判決：駁回王秀蘭全部訴訟請求。

法院說理

不動產權屬以登記為準

《民法典》第217條規定，不動產權屬證書是權利人享有物權的證明。一號房屋登記在劉宇航名下，具有公示公信效力。

借名買房需有“合意”證據，僅有出資不足

王秀蘭雖提供付款憑證和居住證明，但無法證明雙方存在借名購房的約定。親屬間資金往來、共同居住極為常見，不能直接推定權屬。

無任何書面或口頭協議佐證

雙方既無借名協議，也無代持約定，亦無錄音、證人等間接證據。舉證不能，承擔敗訴后果。

購房資格具人身專屬性

一號房屋原為單位公房，購買資格基于劉慧敏、劉宇航的職工身份，非任意人可替代，進一步削弱“借名”合理性。

糾紛可另案解決，但不改變物權歸屬

法院指出，若確有借款或不當得利，可另行主張債權，但不得以此否定登記物權。

勝訴辦案心得

本案成功守住房產，策略如下：

強調“無合意即無借名”

借名買房的核心是雙方約定，而非單方出資。原告無法證明合意，主張自然不成立。

合理解釋資金來源

將大額轉賬解釋為“家庭臨時周轉”，符合中國家庭財務習慣，避免被認定為購房出資。

突出購房資格的身份屬性

單位公房轉售具有強烈人身依附性，外人無法享有，從根本上否定借名可能性。

利用“長期不知情”反證不合常理

原告稱2015年交房即入住，卻直到2021年才“發現”產權不在自己名下，明顯違背生活常理。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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