離婚未分割房屋，北京離婚律師助力女方獲折價款

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

林浩與蘇晴原系夫妻關系，于2017年10月23日協議離婚。一號房屋系二人夫妻關系存續期間，以林浩、蘇晴名義購買的房產，但雙方在《離婚協議書》中，就財產分割部分標注“無”，未明確約定一號房屋的分割方式。后蘇晴向法院提起訴訟，主張分割該房屋。

林浩辯稱，不同意蘇晴的訴訟請求，主張離婚協議中已載明無共同財產，且一號房屋實際由其父母林建國、劉梅全款購買，一直由二位老人居住，林建國、劉梅從未表示將房屋贈與林浩或蘇晴，應駁回蘇晴的全部訴訟請求，同時稱蘇晴曾參加家庭會議，同意一號房屋歸其父母所有。

第三人林建國、劉梅（林浩父母）述稱，一號房屋系二人于2013年8月9日借用兒子林浩的名義全款購買，有相關支付憑證，二人已在該房屋長期居住9年，有居委會出具的長期居住證明。二人曾組織家庭會議，簽訂相關居住使用及分配協議，明確一號房屋歸二人所有，用于養老居住，相關物業、暖氣費用均由二人承擔。林浩與蘇晴因蘇晴婚內出軌離婚，離婚時蘇晴已拿走婚后車輛及存款，時隔8年再主張分割房屋，請求法院駁回蘇晴的訴訟請求，并判令一號房屋歸二人所有，辦理過戶登記，訴訟費由林浩、蘇晴承擔。

經查，2013年8月9日，林浩、蘇晴作為買受人，與甲公司簽訂商品房預售合同（限價商品住房），約定購買一號房屋，房屋總價款484330元，合同明確限價房不滿5年不得轉讓，滿5年轉讓需交納相應土地收益等價款。2016年8月21日，一號房屋取得不動產權登記證書，權利人為林浩、蘇晴，系共同共有，權利性質為限價商品住房，房屋一直由林建國、劉梅實際居住使用。雙方均認可一號房屋購房款由林建國、劉梅全款出資。

林建國、劉梅提交了2014年簽訂的“父母購置樓房居住使用方案”，載明一號房屋由二人全款出資，借用林浩名義購買，房屋所有權、居住權等歸二人所有，林浩及案外人（林浩兄長）簽字確認，但蘇晴未簽字，且蘇晴對該方案不予認可，主張該約定違反限價房政策，應屬無效。林建國、劉梅申請證人出庭作證，欲證明蘇晴對該方案知情且同意，蘇晴以證人與第三人存在利害關系、證言陳述不一致為由，不認可證人證言。

經蘇晴申請，乙公司出具評估報告，認定一號房屋市場價值2040000元（注：該房屋已滿5年，需補繳土地收益金約15萬元，未在評估結果中扣除）。林建國、劉梅提交了購房資質核驗結果，顯示初步核驗通過；林浩提交微信聊天記錄，欲證明蘇晴離婚時凈身出戶，蘇晴對此不予認可，主張離婚協議未約定房屋分割系因當時房屋不滿5年無法分割，系暫時擱置。

裁判結果

一、一號房屋歸林浩所有，蘇晴于本判決生效之日起七日內協助林浩辦理該房屋的所有權轉移登記手續；

二、林浩于本判決生效之日起七日內支付蘇晴房屋折價款1020000元；

三、駁回林建國、劉梅的全部訴訟請求。

法院說理

法院生效裁判認為，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。本案的核心爭議焦點為：一是林建國、劉梅與林浩之間的借名買房關系是否成立且有效；二是一號房屋是否屬于林浩與蘇晴的夫妻共同財產，應否予以分割。

關于借名買房關系的效力，首先，林建國、劉梅主張與林浩存在借名買房關系，但提交的居住使用方案無蘇晴簽字，證人與第三人存在利害關系，證言存在矛盾，在蘇晴明確否認的情況下，未能提交充分證據證明蘇晴對借名買房事宜知情且同意，故該借名約定對蘇晴不具有約束力。其次，一號房屋系限價商品住房，屬于國家保障性住房，供應對象具有特殊性，需經資格審核后方可購買。即便借名買房關系成立，該約定也剝奪了其他符合限價房購買條件家庭的購房機會，違背了國家建立限價房制度的初衷，損害了社會公共利益，依照法律規定，該借名買房約定應屬無效。因此，法院對林建國、劉梅要求確認一號房屋歸其所有并辦理過戶的請求不予支持，雙方就購房出資的爭議可另行解決。

關于一號房屋的分割問題，離婚協議中僅標注財產“無”，未對一號房屋的歸屬作出明確約定，該約定并不當然排除蘇晴作為房屋共有人的合法權利。結合房屋登記情況及購買時間，一號房屋系林浩與蘇晴婚姻關系存續期間購買，登記為雙方共同共有，應認定為夫妻共同財產，蘇晴主張分割該房屋的請求符合法律規定，法院予以支持。關于房屋折價款，結合評估報告確定的房屋市場價值，酌定林浩支付蘇晴折價款1020000元，房屋歸林浩所有。關于土地收益金，因分割時房屋未實際交易，具體數額無法確定，雙方可待該費用實際發生后另行解決。

勝訴辦案心得

結合本案“離婚后財產分割、借名買房、限價房糾紛”三大核心沖突點，總結以下辦案心得及維權指引，供同類糾紛當事人參考：

1. 離婚協議財產約定需明確，避免后續爭議。本案中，雙方離婚時未明確一號房屋的分割方式，僅標注財產“無”，導致離婚多年后再起糾紛。提醒當事人，離婚時無論財產是否明確，均應在協議中清晰載明財產歸屬及分割方案，避免以“無財產”簡單概括，防止后續權益受損。

2. 借名購買保障性住房風險極高，約定多屬無效。限價房、經濟適用房等保障性住房，系國家為解決特定群體住房困難設立的政策福利，購買資格具有專屬性。借名購買此類房屋，即便簽訂相關協議，也因損害社會公共利益而被認定為無效，借名人無法依據協議取得房屋所有權，出資爭議需另行解決。

3. 借名買房需經全體相關權利人同意，留存完整證據。本案中，第三人主張借名買房，但未提供證據證明原告知情且同意，該約定對原告無約束力。提醒當事人，若確需借名買房，需經房屋登記名義人及其配偶（如有）共同簽字確認，同時留存出資憑證、溝通記錄等完整證據，防范后續糾紛。

4. 離婚后發現未分割共同財產，可依法主張權利。本案中，原告離婚8年后仍可主張分割一號房屋，因離婚協議未明確排除其財產權利，且房屋屬于夫妻共同財產。提醒當事人，離婚后發現有未分割的夫妻共同財產，可在法定時效內提起訴訟，依法維護自身財產權益，切勿因時間久遠而放棄維權。

實踐中，借名買房、離婚后財產分割、保障性住房糾紛頻發，當事人往往因不懂法律規定、證據留存不足、協議約定不明確導致權益受損。若你正遭遇此類房產糾紛，可聯系我們，我們將為你提供專業的法律分析、維權指引，精準梳理辦案思路、深挖關鍵證據，全程護航你的合法房產權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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