向地下要空間！廣州停車難題有解了？

為了解決停車難的問題，廣州可真是拼了！

繼新修訂的《廣州市停車場(chǎng)條例》之后，近期又印發(fā)了《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于優(yōu)化廣州市地下空間開發(fā)利用若干措施》。

這次印發(fā)的地下空間開發(fā)新政策，瞄準(zhǔn)的正是城市“向下發(fā)展”的痛點(diǎn)，也為解決停車難題提供了新思路。

新政明確提出，支持采用“豎井式”、“沉井式”等新型技術(shù)建設(shè)地下停車場(chǎng)，這類項(xiàng)目在計(jì)容面積方面享受優(yōu)惠。

在廣州越秀區(qū)一德路已經(jīng)有過類似探索，這里正在建設(shè)一個(gè)深達(dá)69米的沉井式停車場(chǎng)，將在僅1750平方米的地塊上，創(chuàng)造出300個(gè)全自動(dòng)泊位。

相比傳統(tǒng)地下停車場(chǎng)每層約2.8-3米的層高，這類新型停車場(chǎng)通過更緊湊的設(shè)計(jì)，能在同樣深度的地下空間里，多規(guī)劃出30%-40%的車位。

全自動(dòng)化的存取流程，也使得人力成本相比傳統(tǒng)停車場(chǎng)可以減少約70%，這使得其運(yùn)營(yíng)成本更低，長(zhǎng)期來看有助于穩(wěn)定甚至降低停車費(fèi)用。

而此次新政就明確，這類項(xiàng)目只將轉(zhuǎn)換層（地面層或負(fù)一層）的單倍投影面積計(jì)算建筑面積，且不計(jì)入地塊容積率，減少了開發(fā)阻力。

從經(jīng)濟(jì)角度看，一個(gè)沉井式智能停車庫(kù)的投資回收期約為8-10年，遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)停車場(chǎng)15年以上的回報(bào)周期，開發(fā)商的積極性將得到提升。

隨著這類停車場(chǎng)數(shù)量增加，市場(chǎng)供需關(guān)系逐漸平衡，停車費(fèi)有望回歸更加合理的水平。

除了停車，地下空間開發(fā)新政還有其他值得關(guān)注的亮點(diǎn)。

首先是地價(jià)優(yōu)惠。如果你是一個(gè)開發(fā)商，想開發(fā)地下空間，成本是個(gè)大問題，現(xiàn)在政策明確，首次出讓的地下空間實(shí)行地價(jià)向下遞減：負(fù)一層按地上地價(jià)10%、負(fù)二層按5%計(jì)收，負(fù)三層及以下免繳。

這意味著開發(fā)商可以大幅降低開發(fā)成本，增加項(xiàng)目的可行性。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)，已獲授權(quán)

新政還規(guī)定，地下空間土地出讓金還可以分期繳納，首次繳納比例不低于50%，余款可在簽訂合同后12個(gè)月內(nèi)付清，只需要按照1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付利息。

這對(duì)現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商來說，無疑也是個(gè)重大利好。

而且，地上地下計(jì)容建筑面積可以分別核算，又解決了地下空間利用時(shí)容積率計(jì)算的難題。

更重要的是，地下計(jì)算容積率建筑面積不可向地上騰挪，這意味著不會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商為了地上容積率而“犧牲”地下空間的情況。

地下空間單獨(dú)確權(quán)是這次政策的另一個(gè)亮點(diǎn)。

在保證功能獨(dú)立、符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的基礎(chǔ)上，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上、地下分別設(shè)立。

換句話說，以后地下空間可以獲得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證明，為后續(xù)的轉(zhuǎn)讓、抵押等提供了法律保障。

而對(duì)于已建成并確權(quán)的地下空間，支持權(quán)利人憑三維地籍調(diào)查成果申請(qǐng)更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

這解決了歷史遺留問題，為已有地下空間的合法化使用提供了路徑。

政策還支持在地下軌道交通建設(shè)范圍內(nèi)設(shè)置自持便民服務(wù)設(shè)施，為市民提供便利的同時(shí)，也為軌道交通運(yùn)營(yíng)提供反哺。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，政策允許地下連接體、非自有用地下方城市公共地下空間的地下公共通道設(shè)置不超過30%的地下自持經(jīng)營(yíng)性建筑面積。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)，已獲授權(quán)

以后，未來的地下商業(yè)街、地下連接通道中，可以合理規(guī)劃商業(yè)空間，增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

政策還明確，城市重點(diǎn)功能片區(qū)地塊的地下開發(fā)強(qiáng)度不宜小于0.2；非城市重點(diǎn)功能片區(qū)緊鄰地下軌道站點(diǎn)地塊的地下開發(fā)強(qiáng)度不宜小于0.1，為不同區(qū)域的地下空間開發(fā)提供了明確指引。

說到底，當(dāng)城市發(fā)展的橫向擴(kuò)展接近飽和，縱向深入就成為必然選擇。

當(dāng)城市規(guī)劃從“二維平面思維”轉(zhuǎn)向“三維立體思維”的轉(zhuǎn)變，城市空間價(jià)值的評(píng)估也將發(fā)生轉(zhuǎn)變。

以后要看一片土地的價(jià)值，不再只關(guān)注它的面積有多大，也要綜合考量地上、地表、地下有著多大的開發(fā)潛力。

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