保利豪宅破繭 ? 封面文章

文/北京進(jìn)深 徐迪

西區(qū)取證10天后，保利海淀半壁店項(xiàng)目東區(qū)4棟樓也亮相了。

至此，距離該地塊成交已經(jīng)過(guò)去了8個(gè)月。

這個(gè)周轉(zhuǎn)速度，顯然不是保利的常規(guī)節(jié)奏。

而到目前為止，半壁店項(xiàng)目的推廣案名尚未官宣。從備案名“瑞璟佳苑”來(lái)看，天、悅、和，三大主流產(chǎn)品系都不沾。

有消息稱(chēng)，半壁店項(xiàng)目要到實(shí)景階段，再開(kāi)啟對(duì)外銷(xiāo)售。正式案名也要到春節(jié)之后——3月份正式發(fā)布。

3月，恰逢李紅亮執(zhí)掌保利北京整整一年。

半壁店項(xiàng)目，是他這一年“治京答卷”的關(guān)鍵落子，更是一場(chǎng)無(wú)聲的述職：用項(xiàng)目說(shuō)話(huà)。

01

去年3月，李紅亮接任保利北京總經(jīng)理一職。

在此之前，他是保利發(fā)展職工監(jiān)事，也是董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理（主持工作）。

今年四十歲出頭的李紅亮，擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，又有投資開(kāi)發(fā)、帶兵打仗的經(jīng)驗(yàn)，在保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平看來(lái)，是北京“新帥”最恰當(dāng)?shù)娜诉x。

李紅亮上任之初，接盤(pán)了兩大難題：開(kāi)盤(pán)火爆但網(wǎng)簽滯后的嘉華天珺，以及剛剛?cè)胧值娜g房新地塊。

一年間，李紅亮做了三件事：

1、穩(wěn)住基本盤(pán)，推動(dòng)嘉華天珺的施工與交付節(jié)奏，守住“地王”信用；

2、緊抓業(yè)績(jī)盤(pán)，保障朝觀(guān)天珺的營(yíng)銷(xiāo)投入與品牌聲量，把聯(lián)合拿地的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為保利主場(chǎng)，打造北京“天”字系第二子；

3、重啟投資線(xiàn)，上任兩個(gè)月后，聯(lián)合建工拿下了海淀半壁店項(xiàng)目，并親自督導(dǎo)半壁店這個(gè)高難度、高期待的“問(wèn)題地塊”，打磨標(biāo)桿產(chǎn)品。

可以說(shuō)，半壁店項(xiàng)目是李紅亮真正意義上經(jīng)歷完整操盤(pán)周期的項(xiàng)目，從參與投資研判與拿地決策，到全程主導(dǎo)產(chǎn)品定位、操盤(pán)節(jié)奏與營(yíng)銷(xiāo)策略。

所以這個(gè)盤(pán)可能不是保利最賺錢(qián)的項(xiàng)目，卻是李紅亮最不能輸?shù)捻?xiàng)目，因?yàn)檫@是他從“總部精英”到“一線(xiàn)統(tǒng)帥”身份轉(zhuǎn)換的證明。

02

今年1月的北京樓市略顯沉寂，新房成交規(guī)模季節(jié)性回落，沒(méi)有土拍，甚至，接近月底還沒(méi)有新盤(pán)取證。

直到1月26日，“瑞璟佳苑”現(xiàn)身，拿下了京房售證字(2026)1號(hào)。

就是保利海淀半壁店項(xiàng)目。

這張預(yù)證來(lái)得有些突兀，畢竟它的案名、戶(hù)型圖還都沒(méi)釋放出來(lái)，只能從住建委網(wǎng)站GET一些信息。

1號(hào)預(yù)證為西區(qū)03地塊，

首批為北排4棟樓共78套，準(zhǔn)售面積13869㎡，擬售均價(jià)12.6萬(wàn)元/㎡。

面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復(fù)，建面約271/207㎡。

1號(hào)樓5層，兩個(gè)單元共20套。建面約136㎡/140㎡，擬售單價(jià)11.04萬(wàn)-13.22萬(wàn)/㎡；

2號(hào)樓5層，三個(gè)單元共60套。建面約165㎡，擬售單價(jià)11.25萬(wàn)-13.22萬(wàn)/㎡；

3號(hào)樓5層，兩個(gè)單元共16套。頂復(fù)建面270/277㎡，擬售單價(jià)13.97萬(wàn)-14.7萬(wàn)/㎡；平層建面約199/202/208㎡，擬售單價(jià)12.14萬(wàn)-13.74萬(wàn)/㎡；

4號(hào)樓4層，兩個(gè)單元共12套。頂復(fù)建面270/277㎡，擬售單價(jià)14.03萬(wàn)-13.76萬(wàn)/㎡；平層建面約199/202/208㎡，擬售單價(jià)12.57萬(wàn)-13.92萬(wàn)/㎡。

9號(hào)預(yù)證為東區(qū)04地塊，

東區(qū)總規(guī)劃僅6棟樓，除東北角1號(hào)、2號(hào)之外，其余4棟樓均在本張預(yù)售證內(nèi)。

共110套，準(zhǔn)售面積18613.29㎡，擬售均價(jià)12.12萬(wàn)元/㎡。

戶(hù)型面積段139/165/239㎡。

3號(hào)樓5層，兩個(gè)單元共20套。建面約239㎡，擬售單價(jià)11.98萬(wàn)-13.96萬(wàn)/㎡；

4號(hào)樓5層，一個(gè)單元共10套。建面約139㎡，擬售單價(jià)11.01萬(wàn)-12.7萬(wàn)/㎡；

5號(hào)樓5層，五個(gè)單元共50套。建面約165㎡，擬售單價(jià)11.51萬(wàn)-12.95萬(wàn)/㎡；

6號(hào)樓5層，三個(gè)單元共30套。建面約139㎡，擬售單價(jià)10.88萬(wàn)-12.5萬(wàn)/㎡。

保利半壁店項(xiàng)目建設(shè)用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬(wàn)㎡，其中地上建面5.8萬(wàn)㎡，地下4.35萬(wàn)㎡，容積率1.43。

規(guī)劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區(qū)，總計(jì)330多套房源，戶(hù)均面積約170㎡，層高3-3.1米。

樓棟之間設(shè)有下沉庭院，周?chē)h(huán)繞景觀(guān)廊架，配有數(shù)個(gè)頂部鏤空的景觀(guān)亭，或方或圓，造型很別致。

贈(zèng)送方面，看平面圖沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，只有南側(cè)的一字形飄窗。

樓棟南側(cè)都有大量窗井，首層或有下躍戶(hù)型。

這個(gè)打磨了將近一年的項(xiàng)目，會(huì)為海淀西帶來(lái)什么樣的驚喜，期待戶(hù)型圖。

03

去年5月底，保利發(fā)展和北京建工地產(chǎn)組成聯(lián)合體，以45.45億元總價(jià)摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

6月19日，項(xiàng)目公司成立，注冊(cè)資本即拿地金額。保利北京公司和北京建工地產(chǎn)分別持股70%和30%。

保利北京總經(jīng)理李紅亮擔(dān)任項(xiàng)目法定代表人兼董事長(zhǎng)、經(jīng)理。

北京建工和保利是老搭檔，雙方曾合作開(kāi)發(fā)過(guò)順義星宸和煦、朝陽(yáng)和光煦境、大興和悅春風(fēng)等項(xiàng)目，大部分都是保利主導(dǎo)操盤(pán)。

在海淀，雙方還合作開(kāi)發(fā)了嘉華天珺。

它是2025年海淀最早入市的新盤(pán)，全盤(pán)共1300多套房源，是保利和建工目前在北京貨值最大的項(xiàng)目。

按照9萬(wàn)的指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，這個(gè)項(xiàng)目?jī)H住宅部分的總貨值就有130多億，可惜項(xiàng)目去化速度始終沒(méi)提上來(lái)。

開(kāi)盤(pán)1年多，網(wǎng)簽累計(jì)237套，成交金額總計(jì)20.74億元。

但是成交均價(jià)非常堅(jiān)挺，達(dá)到了8.5萬(wàn)元/㎡——顯然保利和建工對(duì)這個(gè)盤(pán)還是很有信心的，雙方都不愿意打價(jià)格戰(zhàn)成全流量。

當(dāng)前的形勢(shì)下，嘉華天珺這么大體量的項(xiàng)目，回款周期勢(shì)必要被拉得更長(zhǎng)。

另一方面，西邊的半壁店項(xiàng)目，保利作為操盤(pán)方，最終決定將其做成北京首個(gè)實(shí)景開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。

也就意味著，拿地這一年的時(shí)間里，全是投入，見(jiàn)不著一分“回頭錢(qián)兒”。

兩個(gè)長(zhǎng)線(xiàn)大盤(pán)，確實(shí)不是一般房企能跟得了的。

去年10月23日，半壁店項(xiàng)目總平圖公示期結(jié)束當(dāng)天，其開(kāi)發(fā)主體北京慧海常筑置業(yè)有限公司登記了一條股權(quán)出質(zhì)登記信息。

北京建工地產(chǎn)將其持有的136,050萬(wàn)元股權(quán)數(shù)額，全部出質(zhì)給了保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

加上此前出質(zhì)的300萬(wàn)元，剛好對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本的30%。

北京建工地產(chǎn)就算是徹底退出了半壁店項(xiàng)目。