北京寫字樓市場2026年展望及2025年回顧

市場展望及策略

2026年北京寫字樓市場展望：科技驅動資產價值重構

價值邏輯重構：從地段為王到科技與綠色雙輪驅動

“十五五”規劃與“雙碳”目標正合力重塑寫字樓資產估值體系。綠色認證（LEED/WELL）與智慧樓宇標準，正從差異化優勢演變為核心資產的準入門檻與定價基礎，其價值直接體現于可量化的租金溢價與去化速度。同時，高精尖產業（如集成電路、機器人）對空間荷載、電力、實驗室環境的特殊需求，將催生一批具備高競爭壁壘、高價值的專業化寫字樓，其價值驅動邏輯與租金模型將與傳統寫字樓定價模式徹底分化。

供需格局演進：租戶主權深化，空間產品迭代

市場整體供過于求的態勢將延續，租戶在租金、免租期、靈活條款上將繼續擁有強勢議價權。然而，需求端正在裂變：一方面，國央企的疏解與部分行業的整合將持續釋放核心商圈的傳統辦公空間；另一方面，位于高增長賽道的企業亟需能滿足其研發等專業需求的新型空間。市場從量的競爭轉向質的對位，能否為高發展潛力租戶提供契合其產業特性的辦公空間產品將成為寫字樓的去化關鍵。

資本動向前瞻：核心資產短期價值窗口與長期邏輯重塑

市場調整期內，部分業主的流動性壓力，正為市場創造罕見的“核心資產折價交易”窗口。尤其是北京稀缺區位且具備基本品質的資產，對于自用型收購方及逆向投資的投資型收購方而言，當前是難得的戰略性介入機遇。

放眼長期，市場信心的修復將不依賴簡單的周期反彈，而將源于金融工具與資產標準（ESG）的雙重升級。一方面，利率下行通道與商業不動產公募REITs試點的深化，將從估值與退出層面改善資產流動性預期；另一方面，僅有那些真正完成綠色與智能化改造、經得起未來標準檢驗的“韌性資產”，才能持續吸引并承接這類長期資本的配置需求。

2026年北京寫字樓市場策略：從交易到共生，構建產業賦能新生態

給租戶的建議：以空間適配鎖定成本優勢，重視業主背調管理長期風險

策略核心：將選址從成本決策升級為生產力與風險管控決策。

具體行動：

硬科技企業（如集成電路、機器人）：摒棄通用標準，鎖定具備產業實驗室級的辦公空間。重點考察中關村、上地-北清路等商圈，將樓板荷載、電量、空調及空氣凈化系統等硬性指標作為談判前提，而非事后改造選項。

生物醫藥企業：首選位于昌平、大興等已形成“研發-中試-檢測”產業閉環的園區。選址時應確保空間能滿足從分子實驗到小批量生產的全流程合規性與可擴展性。

業主穩健性篩查：將業主的ESG評級、資產持有規模、是否持有REITs作為評估其財務健康度與運營專業性的關鍵指標，優先選擇能共同穿越周期的伙伴型業主。

給業主的建議：從空間提供商，轉型為產業服務商

策略核心：資產價值的核心從地段轉為內容與服務。

具體行動：

產品力重塑：針對高精尖產業，為其提供“可定制實驗室模塊”與“靈活辦公單元”的混合產品。建立清晰的空間技術參數菜單，實現對租戶需求的快速響應與精準匹配。

模式迭代：構建“基礎物理空間+智慧管理平臺+產業資源網絡”的三層價值模型。主動為租戶鏈接政策申報、投融資、校企合作等環節，通過參與租戶成長，收獲價值分成，以實現從租金收入到生態收入的跨越。

給收購方的建議：聚焦政策紅利區資產，操盤價值修復與內容注入

策略核心：收購邏輯從博取資產升值，轉向主動管理價值創造。

具體行動：

戰略性布局：重點收購“三城一區”及核心產業走廊內，硬件達標但運營落后的資產。其價值在于“占據稀缺產業生態位”，而非單純的地理位置。

防御性機遇：對于核心區老舊資產，更應看重其是否具備內容改造潛力。收購后，收購方應果斷引入專業產業運營商或自建孵化平臺，通過“空間改造+產業導入”的組合拳，將其重塑為細分領域的標桿項目，實現價值的躍升。

市場回顧

宏觀經濟

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?北京市人民政府、北京市統計局、北京市商務局、中國人民銀行

租賃市場

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備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

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備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

2025年北京甲級寫字樓租賃市場各商圈的租金水平，相較于2024年及2022年均出現不同程度的下跌。其中金融街商圈的跌幅尤為顯著，因其新增供應項目有限，而存量項目較為老舊，促使其大量租戶搬遷至性價比更高、樓宇品質更好的新興商圈。這一市場現象折射出在降本增效成為企業核心經營策略的當下，租戶會更主動地綜合評估現有租約成本、樓宇硬件配套等多重因素，以實現辦公空間的最優配置。

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備注：圖表數據為2025年全年值

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備注：圖表數據為2025年全年值

2025年，北京甲級寫字樓租賃市場整體呈現出“成本優先、擴張審慎”的基調。全年續租面積占比高達56%，反映出企業為控制固定支出與運營風險，普遍優先選擇續租而非新租。盡管新租需求中不乏新成立企業（占比49%），但其在整體市場中僅占44%的份額，難以扭轉需求疲軟的態勢。這共同勾勒出當前企業“穩健經營、謹慎決策”的清晰畫像。

從各級商圈看，核心商圈的續租面積比例為53%，略高于新租的47%；次核心商圈亦呈現續租占主導的格局，續租面積占比高達65%；而新興商圈的新租占比為63%。這種差異揭示出新興商圈憑借高性價比吸引了更多新租需求，而核心商圈及次核心商圈則依靠區位優勢及成熟配套，與入駐企業維持了較高的續租率。

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備注：1.成交信息僅供參考；2.圖片來源于網絡

市場回顧

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備注：圖表數據為2025年全年值

在2025年北京寫字樓大宗交易市場的自用型收購中，TMT以71億元的成交額成為絕對主力，反映出頭部TMT企業對核心區位優質寫字樓資產的堅定布局。教育行業以33億元的成交額形成第二梯隊，折射出頭部教育機構對長期穩定辦公空間的需求。醫藥和制造業分別錄得了24億元和23億元的成交額，體現出在政策與資本的雙重加持下，該類企業正通過收購寫字樓以推動長期發展戰略的達成。

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備注：1.圖表數據為2025年全年值；2.成交信息僅供參考；3.圖片來源于網絡

自用型收購方的交易標的多位于核心商圈。從成交額看，超50%落位于核心商圈，反映出具備稀缺區位的優質寫字樓資產仍是自用型收購方的首選。與此同時，次核心商圈與新興商圈憑借樓宇品質優良、性價比突出等優勢，正吸引更多自用型收購方在此布局寫字樓資產，分別貢獻了13%和14%的成交額。

甲級寫字樓租賃市場概況

北京甲級寫字樓租賃市場整體表現

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備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

2025年第四季度，受企業降本訴求強烈、租賃需求修復節奏偏緩的影響，北京甲級寫字樓業主繼續推出優惠租金、延長免租期等措施吸引租戶入駐。在此背景下，本季度北京甲級寫字樓租賃市場的平均有效租金延續下行態勢，降至209元/平方米建筑面積/月，環比下降4.8%。空置率為17.4%，雖較上季度小幅回落0.2個百分點，但并未緩解市場去化壓力。

本季度北京甲級寫字樓租賃市場出現多宗超10000平方米的成交，成為市場亮點。從行業分布來看，本季度大面積租賃成交主要集中于TMT、金融等行業，其中有一宗超20000平方米的成交，其租戶為集成電路的龍頭企業。這一現象凸顯了在“科技自立自強”的宏觀導向下，受政策傾斜的高精尖行業，正成為北京甲級寫字樓租賃市場的核心需求方。

北京甲級寫字樓租賃市場細分商圈概況

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

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備注：有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金

北京各商圈租賃成交亮點

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業管理費的有效租金；2.成交信息僅供參考

國貿中服地塊供應情況

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備注：成交信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現

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2025年第四季度北京寫字樓大宗交易市場活躍度顯著提升，單季成交額達31億元，較上一季度的7.5億元環比大幅攀升。本季度成交額實現爆發式增長的原因是位于國貿商圈核心區的世茂大廈被揚子江藥業收購，成交額近23億元，占本季度寫字樓大宗交易總成交額的73%。這一交易反映了具備稀缺區位的寫字樓資產，在當前市場環境下具備顯著競爭力。

按成交額看，本季度86%的成交額來自于自用型收購方。除世茂大廈外，另外一個被自用型收購方收購的標的位于麗澤商圈的核心區位。該商圈具備扎實的產業基礎，自用型收購方在此布局寫字樓資產，可有效匹配其長期發展的戰略規劃與資源需求。

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2025年第四季度，北京寫字樓大宗交易市場平均售價環比下跌21%至29659元/平方米建筑面積，創下全年最低水平。本季度售價急劇下行的原因可歸結為兩點：其一，在世茂集團加快債務重組的背景下，揚子江藥業通過法拍以折價收購世茂大廈，該項目成交額較市場評估價折讓約30%，對應平均售價僅為32121元/平方米建筑面積；其二，位于亞奧商圈的錦創中心被河北某鋼鐵企業以17067元/平方米建筑面積的平均售價收購，遠低于市場水平，成為拉低本季度寫字樓大宗交易平均售價的關鍵因素。這亦說明，即便如今收購方對資金的投入更趨理性克制，但只要資產價格具備足夠吸引力，收購方依舊會將其納入收購范圍。

北京大宗交易市場成交案例

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備注：1.成交信息/項目信息僅供參考；2.圖片來源于網絡