上海大宗市場(chǎng)25年成交額487億元 核心資產(chǎn)與多元品類共促市場(chǎng)回暖

2025年，上海大宗交易市場(chǎng)略有回落，累計(jì)達(dá)成89宗交易，成交額錄得約487億元，同比下降15%。盡管總額有所回落，但多宗大體量核心資產(chǎn)的成功交易增強(qiáng)了商辦市場(chǎng)的預(yù)期。

從交易規(guī)模分析，2025年單體項(xiàng)目平均成交金額為5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降。本年度共錄得15宗成交金額高于10億的成交記錄，而成交金額小于5億的交易占市場(chǎng)成交宗數(shù)的63%。

從需求結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比達(dá)82%，較2024年進(jìn)一步上升，伴隨著滬外國(guó)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)持續(xù)在上海布局，反映投資者對(duì)上海大宗資產(chǎn)長(zhǎng)期增值仍具信心。從成交區(qū)位而言，內(nèi)環(huán)內(nèi)貢獻(xiàn)了42%成交金額和41%成交宗數(shù)，投資熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

就投資者類型而言，企業(yè)和高凈值人士最為活躍，交易宗數(shù)合計(jì)超76%；險(xiǎn)資配置以28%的交易額位居第二，凸顯其對(duì)大體量資產(chǎn)的偏好。此外，外資在沉寂半年后再度入場(chǎng)，雖交易宗數(shù)占比降至4%且聚焦辦公，但擇機(jī)布局顯示其對(duì)核心城市資產(chǎn)信心正逐步修復(fù)。

優(yōu)質(zhì)辦公仍受資本青睞，

多元資產(chǎn)加速崛起

2025年，辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點(diǎn)，穩(wěn)固市場(chǎng)基本盤。盡管整體市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎，但地標(biāo)性建筑的順利交易反映出投資者對(duì)核心位置與回報(bào)率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有較強(qiáng)接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制約。

在政策支持與退出機(jī)制不斷完善的背景下，長(zhǎng)租公寓（15%）、零售（13%）及酒店（8%）資產(chǎn)的交易活躍度顯著提升，2025年成交額合計(jì)占大宗交易總額的36%，較2024年上升5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，得益于人工智能等新興技術(shù)帶來(lái)的算力需求增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)中心作為新型資產(chǎn)類別，也開(kāi)始在大宗交易市場(chǎng)嶄露頭角。

政策蓄勢(shì)突破，市場(chǎng)回暖可期

經(jīng)過(guò)2025年的價(jià)格波動(dòng)，各資產(chǎn)類別的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格錨定愈發(fā)清晰。隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，2026年資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整空間有限，預(yù)計(jì)將有更多項(xiàng)目入市并陸續(xù)成交。

內(nèi)資買家對(duì)于上海核心地段優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)以及酒店的配置需求依舊旺盛。在城市更新政策推動(dòng)下，低效商辦項(xiàng)目有望煥發(fā)新生，進(jìn)一步促進(jìn)2026年核心地段的交易活躍度。

零售資產(chǎn)包在2025年繼續(xù)受到險(xiǎn)資的大規(guī)模增持，尤其是擁有品牌效應(yīng)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的大型購(gòu)物中心。在交易模式上，保險(xiǎn)資金與商業(yè)運(yùn)營(yíng)方分工明確，預(yù)計(jì)在2026年零售資產(chǎn)交易的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也將持續(xù)吸引保險(xiǎn)資金及外資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

2025年年底，公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)里程碑式的政策調(diào)整，底層資產(chǎn)范圍增擴(kuò)至辦公與酒店項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入發(fā)展動(dòng)力。仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“隨著REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發(fā)成熟，預(yù)計(jì)將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會(huì)。展望未來(lái)，在政策環(huán)境趨于寬松、流動(dòng)性逐步釋放的背景下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎來(lái)穩(wěn)步回升。”