打通置換堵點(diǎn)！上海放大招：政府啟動二手房收購

增強(qiáng)樓市流動性，申城又打出一張“牌”。

孫婉秋 攝

近日，上海市正式啟動了首批收購二手住房用于保障性租賃住房的工作，試點(diǎn)區(qū)域?yàn)槠謻|新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)，由各區(qū)公租房公司作為收購主體，中國建設(shè)銀行提供金融支持。

這批房源將用于滿足新市民、青年人、大學(xué)畢業(yè)生等群體的租賃需求，旨在拓寬保租房籌措渠道、快速增加小戶型保障房源供給。

據(jù)悉，各區(qū)收儲均以小戶型為主。截至目前，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)已經(jīng)各自結(jié)合實(shí)際情況形成工作方案，地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶型、業(yè)主置換意愿強(qiáng)烈的房子有望被優(yōu)先收購。

圖源：58安居客研究院

以浦東新區(qū)為例，該區(qū)優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過400萬元的產(chǎn)權(quán)清晰個(gè)人二手房源；靜安區(qū)則側(cè)重于總價(jià)適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手住房，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿（一手房優(yōu)先）的產(chǎn)權(quán)人。

在58安居客研究院院長張波看來，此次收購政策條件所針對的細(xì)分市場尤其精準(zhǔn)。

根據(jù)58安居客租賃市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上海整體對于一室和兩室小戶型的租賃需求占比高達(dá)78.2%，其中徐匯和浦東新區(qū)更是占比達(dá)到85.4%、80.2%。

與此同時(shí)，上海3000元/月/套以下價(jià)格房源的需求占比達(dá)到67.7%，顯著高于市場供應(yīng)占比。其中，浦東新區(qū)3000元/月/套以下價(jià)格房源的需求占比達(dá)到68.3%，中低租金房源存在一定程度的供需不匹配。

“我們拆分成交結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，符合收購條件的存量房有幾大特點(diǎn)——套均總價(jià)低、議價(jià)空間大，成交周期長，看房人數(shù)少。”張波指出，政府收購存量房選擇直擊市場上價(jià)格不好談、成交周期長、客戶不好找的存量房，對于打通置換鏈條預(yù)計(jì)會有比較積極的效果。

整體而言，保障房供給的增加能夠滿足中低收入群體、新市民等的剛性需求，同時(shí)二手房市場新增“政府收購”這一退出渠道，有助于增強(qiáng)房源的流動性，間接激發(fā)交易需求，帶動部分持觀望態(tài)度的需求者進(jìn)入市場，提振商品房的整體需求。

上海住宅 （吳典 攝）

不過，影響程度究竟會有多大，還取決于收儲的規(guī)模。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《國際金融報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，如果幾十套、幾百套，對市場沒有任何影響，如果幾千套可能會對市場有一定影響，上萬套的話影響就會比較大，“關(guān)鍵是看數(shù)量”。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也持有相似意見，其直言收購資金的支持力度很重要，“銀行現(xiàn)在說是支撐，看怎么支撐，但是對流通性肯定有好處”。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)了一組數(shù)據(jù)。以過去一年為觀察窗口，上海成交的二手房中同時(shí)符合“內(nèi)環(huán)”“70平方米以下”“400萬元總價(jià)以內(nèi)”“2000年以前建成”這些條件的二手房占比僅有6.9%。

其中，靜安區(qū)成交占比11.3%，徐匯區(qū)成交占比8.3%，浦東新區(qū)成交占比31.0%。符合收購條件的二手房中，三區(qū)成交的合計(jì)占比50.6%，對應(yīng)成交金額約為250億元。

該機(jī)構(gòu)估計(jì)，若收購資金能達(dá)到年成交金額的10%，在系統(tǒng)性的收購行動影響下，將對上海老舊和小戶型存量房市場庫存消化產(chǎn)生舉足輕重的促進(jìn)效果，“三區(qū)共擔(dān)這約25億元/年的資金規(guī)模，還是具備相當(dāng)?shù)目尚行浴薄?/p>