收購大量二手房，開始抄底樓市了……？

2026年2月2日，上海正式啟動收購二手住房用于保障性租賃住房試點，浦東新區、靜安區、徐匯區作為首批試點區域，與建設銀行上海市分行簽約，標志著上海通過收購存量二手房增加保障性租賃住房供給進入實質性推進階段。

一、誰在收、收什么、怎么收

此次收購并非政府直接下場“掃貨”，而是由各區保障性住房公司作為實施主體，按照“政府統籌、國企實施、專業運作”的原則推進。浦東新區優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產權清晰個人二手房源，核心面向有置換需求的產權人，特別是租售比相對較高、保租房供需矛盾較大、居住配套成熟的區域。

靜安區采取“片區式收儲為主、零散收購為輔”的策略，優先布局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈，收購總價適中、產權清晰的成套小戶型二手房，并探索通過收購底樓房屋緩和加裝電梯分歧，改善群眾居住條件。

徐匯區則通過區保障性住房公司在市場上收購存量小戶型房源，經標準化裝修配置后作為保障性租賃住房供應。首期安排一定規模的區級財政資金注入區保障房公司，專項用于存量房源收購，同時通過銀行貸款融資增加收購資金，確保收購工作順利開展。

二、真金白銀入場，絕非“小打小鬧”

資金端，建設銀行上海市分行為試點項目提供專項金融支持，從融資安排、資金監管到個人住房按揭、科創人才服務等提供全周期、多層次金融服務。徐匯區通過區級財政資金注入保障房公司，靜安區則建立貨幣化配建資金、企業自有資金、商業銀行貸款多元投入機制，浦東新區則探索“房票”模式，購房款參照房票形式監管，主要用于購買本區一手新房。

從機制上看，此次收購堅持“政府主導、市場運作、自愿參與”的原則，由各區工作專班統籌推進，保障房公司全流程主導房源排摸、洽談簽約、收購落地，實現專業化運作。收購房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群眾可負擔、運營可持續為原則，精準匹配各領域人才“職住平衡”需求。

三、成交量企穩、掛牌量回落，底部信號顯現

2026年1月，上海二手房（含商業）網簽成交22834套，連續第三個月成交超2.2萬套，創近5年同期新高。與此同時，二手房掛牌量已連續9個月下降，從2025年4月約12萬套的高點降至2026年1月的8.9萬套，九個月累計降幅達26%。

從成交結構看，市場仍維持“剛需主導、改善發力”的特征，低總價房源成為市場核心驅動力。上海太平洋房屋數據顯示，300萬元以下低價房成交占比接近一半，成為市場主力。58安居客線上數據進一步印證，低總價房源供給比例達50.06%，對應流量比例更高，意味著低總價房源不僅是市場供給的主力，更能精準吸引剛需群體，尤其是首次購房的年輕家庭。

價格方面，中指研究院數據顯示，2026年1月上海二手住宅樣本平均價格為55265元/平方米，環比下跌1.22%，同比下跌7.61%。價格的回落讓不少年輕人出于自住需求已經能夠較為從容地“上車”低總價房源。與此同時，房貸利率持續下行，當前上海個人住房貸款平均利率已處于歷史低位，寬松的信貸環境為剛需上車提供了有力支持。

四、老破小跌出安全邊際，抄底邏輯成立

在這一輪樓市調整中，率先降價的老破小已經跌到100多萬甚至100萬不到就可以買入，而這些房價100萬左右的老破小，租金隨隨便便都能租到三四千，年租金回報3%的已經很普遍，高的甚至能達到4%以上。目前，四大行3年期存款利息是1.25%，5年期才1.3%，上海首套房商貸利率為3.05%，公積金5年以上利率為2.6%，5年以下（含5年）為2.1%，這意味著租金完全可以覆蓋貸款。

中指研究院數據顯示，2026年1月上海住宅租賃市場樣本平均租金為81.50元/平方米/月，環比下跌0.40%，但區域分化明顯，金山區部分房源的租金回報率甚至高達3.0%。這一水平不僅高于當前銀行定期存款利率，也超過了部分理財產品的收益率，使得低總價二手房成為類固收資產的重要選項。

上海市房地產科學研究院房地產經濟研究所副所長吳佳表示，租金回報率是房價的“錨”，其超過無風險利率時，房價底部支撐增強。租金回報率、房價收入比等指標有所好轉，市場預期企穩，剛性或改善性需求充分釋放，將會促進房地產市場止跌回穩。

五、盤活存量、托底價格、服務新市民

此次收購試點是上海盤活存量住房資源、保障改善居住民生、服務人才和區域發展的創新探索。通過收購存量二手房轉為保障性租賃住房，一方面可以快速增加小戶型、低租金房源供給，精準對接新市民、青年人、大學畢業生、各類人才等群體的租賃需求；另一方面可以縮短建設周期，優化區域布局，完善房型結構，加快形成有效供給。

從宏觀層面看，保障性租賃住房堅持小戶型、低租金，既能夠適應新市民、青年人的承受能力，也能夠滿足他們的基本租住需求。同時，主要利用存量土地和房屋建設，建在城區、產業園區及周邊、交通便利區域等，可以促進職住平衡，幫助新市民、青年人等緩解階段性住房困難，為他們在城市安居樂業提供基本住房保障。

六、六大信號指向行業拐點

在2026年1月7日舉行的“長期主義——丁祖昱評樓市2026年度發布會”上，丁祖昱分析認為，2026年行業底部確認，主要有六大信號：一是動態供求關系逐步向好，百城新房供求比已連續四年小于1，新開工已連續四年低于新房銷售，供地規模持續控量提質；二是短中長期庫存同步企穩，短期庫存停止增長，中期庫存在2021年見頂后持續回落，長期（廣義）庫存已達到動態平衡；三是“好房子”提升居住品質、創造更大需求，北京、上海人均商品房面積均低于全國水平，未來人均住房面積仍有上升空間；四是房價調整幅度超過國際平均，二手住房已較高點下跌39%；五是新開工規模已達成深度調整，已下降74%，超過國際深度調整水平；六是房企債務重組加速，11家房企全部或部分債務重組方案通過，減債比例平均達到70%左右，房地產主體最終穩定是整體市場穩定的重要標志。

七、為什么現在是抄底時機？

從估值角度看，經過五年深度回調，上海核心區部分老破小價格已經縮水30%-40%，而租金回報率回升至3%-4%，政策支持貸款利率僅2%多，租金回報率已經跑贏資金成本，這意味著老破小從財政負擔轉變為優質資產。政府通過評估價直接洽談收購，本質上是給市場定了一個“硬度”，既然敢拿真金白銀入場，說明在管理層測算里，核心區域的這類資產已經跌出安全邊際。

從流動性角度看，上海樓市最大的痛點是“小房子賣不掉，大房子買不起”，底層流通性卡死。政府收購70平方米以下的小戶型，本質上是在給市場定向注入流動性。賣掉老破小的房東拿到購房款，轉身就會進入新房或大戶型市場，促進向上交易的螺旋，帶動整個置換鏈條的連鎖反應。當大量老房子從交易市場退出轉入租賃市場，二手房掛牌量會急速下降，供需關系一旦逆轉，剩下的二手房就不再是“爛在手里”，而是重新獲得漲價或止跌的底氣。

從政策周期看，上海三區收購二手房轉保租房試點，是政府第一次下場收二手房，具有很強的風向標意義。一旦在上海試驗成功，很可能在全國各城市推廣。同時，保障性租賃住房作為國家戰略，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難，未來將有更多政策支持和資金投入，為存量房市場提供長期穩定需求。

八、小陽春可期，但非普漲行情

短期來看，傳統淡季效應仍將主導市場節奏，供需雙方均進入短暫休整期。但隨著前期出讓的優質地塊逐漸進入供應序列，市場對年后的“小陽春”行情仍然抱有預期。在整體市場承壓的背景下，更需堅守產品力和區位優勢，核心區域高端項目表現堅挺，市場結構性分化特征將持續顯現。

中長期看，房地產行業整體規模已回到2010年以前的水平，但房地產仍是經濟發展的支柱行業，房地產開發投資占GDP比重達6.1%。未來房價即使反彈，也很難帶來大面積的普漲，作為國民核心資產，房子一定會起到非常穩健的壓艙石作用。投資邏輯將從“炒房”轉向“買城市”，跟著政府的動作走，關注那些產業園區周邊、軌道交通附近的資產，才是未來的租金錨點。

九、房東與買家的不同策略

對于房東來說，應積極接納“資產重估”，尋找離場時機。如果你的房子在核心區，那么不用擔心，你手里的資產獲得了“政府認證的流動性”。趁著這波信心回升的“小陽春”，該置換的置換，該離場的離場。

對于買家來說，恐懼正在消散，扎實的底部正在形成。數據顯示，上海1月成交量重回2.2萬套，掛牌量從11萬降到8萬。現在的市場正在從“恐慌拋售”轉向“縮量筑底”。如果你是剛需，或者準備“老換大”，現在可以考慮。因為等到政策效果完全顯現、大家都不再害怕“踏空”的時候，你可能又要面對失去議價空間的煩惱。

同時要明白，“投資于人”是寫在最高戰略思想里面的。上海把收回來的房子租給大學生和新市民，就是在高度對齊“投資于人”。未來房價的唯一支撐，不是鋼筋混凝土，而是這個城市能留住多少有創造力的年輕人。買房，就是買這個城市的“船票”。跟著政府的動作走，關注那些產業園區周邊、軌道交通附近的資產，那是未來的租金錨點。

總之，否極泰來，往往就在最絕望的時刻。上海政府的這次“高姿態抄底”，更像是一次宣告：房住不炒是底線，但資產價格崩盤絕非目標。經過五年的大浪淘沙，樓市正在回歸它的本質——一個關于居住、關于城市競爭力的實物資產。