《中國不動產首席展望2026》報告發布，魏晨陽論述不動產金融轉型現狀

清華大學五道口金融學院研究員、金融MBA教育中心主任，清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽

市場預期在整體保守的基調下，正出現若干值得關注的微妙變化。

楚小強/發自北京

“在增量擴張轉向存量提質增效的新模式發展階段，不管是政策決策方，還是企業掌舵人，日常決策評估中都需要一個‘儀表盤’，一個對于政策制定有前瞻性的指標體系。”

1月29日，“2026中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十六屆中國住交會”上，清華大學五道口金融學院研究員、金融MBA教育中心主任，清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽，以這樣一個關于“決策儀表盤”的比喻，為《中國不動產首席展望2026》報告發布拉開了序幕。

這場以“承序新篇 循光而上”為主題的論壇，恰逢“十四五”收官與“十五五”啟航的交會點，旨在為中國房地產行業在深刻轉型中探索高質量發展路徑提供思想激蕩。

魏晨陽所發布的《中國不動產首席展望2026》，由清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心與中國房地產報聯合出品，基于對150家頭部房企、金融機構及其他專業機構核心決策者的問卷調研，“自下而上”捕捉市場情緒與預期的真實脈動。該報告為不動產行業“前瞻性儀表盤”提供了關乎預期的一套指標，為政策制定者優化預期管理提供客觀參考，助力市場主體凝聚共識、穿越周期。魏晨陽在隨后的解讀中，不僅呈現了“儀表盤”上的關鍵讀數，更深入剖析了數據背后行業轉型的深層邏輯與潛在路徑。

預期回調與結構分化

魏晨陽首先展示了報告最核心的發現：市場預期在整體保守的基調下，正出現若干值得關注的微妙變化。2025年底受訪機構對2026年宏觀經濟及不動產行業預期還比較保守，但在2026年初《求是》發文強調預期管理后，超4成機構的預期得到改善。

“這是積極信號。”魏晨陽表示，盡管仍有超半數機構選擇“再看一看”，期待更多可持續的政策落地，但這一變化表明權威聲音對穩定市場預期產生了初步且積極的影響。

更顯著的變化在于預期的結構性分化。雖然傳統住宅市場尤其是二手房市場的預期仍較為保守，但商業不動產領域的預期則顯現出升溫跡象。

細分層面上，租賃住房、數據中心、倉儲物流等與實體經濟新需求緊密綁定的業態預期向好。這種預期定向回調的景象，清晰地勾勒出行業動能轉換的方向——從以往普漲的住宅開發轉向運營驅動的存量資產和價值細分賽道。

魏晨陽認為，當前市場預期與政策期待是吻合的，即“希望有結構性的支持，能夠將一些政策支持聚焦到相對有韌性、未來市場預期相對樂觀的板塊”，如一線城市住房市場、租賃住房及新興不動產，以期在這些領域率先實現觸底企穩。

聚焦需求側，引導市場預期

基于詳實的調研數據，報告清晰地勾勒出市場主體對2026年政策的共同期待與差異化訴求。對于2025年已出臺的一攬子政策，機構的總體評估趨于“中性”。魏晨陽表示，相較于不動產行業政策，市場機構認為宏觀政策較為有效。

展望2026年，住房方面的政策期待高度聚焦于“需求側”，無論是房企還是金融機構，都普遍期待通過“放開限購政策”“降低購房成本”，如提高房貸利息個稅抵扣、實施貼息等方式，實質性減輕購房者負擔，釋放合理住房需求。

在商業不動產領域，政策期待則指向更深層次的制度層面，房企更關注“存量土地功能轉換”，希望通過調整土地用途盤活低效資產；金融機構的核心關切在于“土地續期” 這一基礎性問題。

在魏晨陽看來，“土地續期的問題直接影響土地估值，從金融機構的角度來說，大宗交易也好，REITs（不動產投資信托基金）發行也好，估值是首當其沖的一件事情”。此外，“公募REITs專項立法”成為各類機構的共同期待，這也被視為市場長期健康發展的基石。

政策期待直接映射在業務轉型的藍圖上。調研顯示，房企對傳統住宅銷售和投資的增長預期薄弱，發展方向明確聚焦于“好房子建設”“城市更新”及“并購和盤活商業不動產”。

“這反映了行業回歸居住的本質，回歸到從增量開發向存量運營轉型的普遍共識。”魏晨陽認為。

與此同時，金融機構對不動產業務的總體預期在改善，其投資意愿強烈集中于“數據中心、租賃住房以及倉儲物流”3個賽道，這些領域具備政策支持明確、現金流穩定、抗周期能力已驗證的特征，符合金融機構的風險收益偏好。

報告中幾個關鍵周期性指標的預期變化，進一步支撐了市場可能正在構筑底部的判斷。

《中國不動產首席展望2026》報告重點涉及了“庫存出清周期”“房價租金比”和“房價收入比”。機構普遍預期2026年庫存去化周期將縮短，這與一年前的預期相反；同時，房價租金比和房價收入比預計繼續小幅下降，意味著租金收益率有望提升。

“從國際經驗來看，這也是走向底部均衡的趨勢。”魏晨陽表示，在轉型新趨勢下，對市場預期的相關核心指標的系統跟蹤、權威解讀和客觀傳播，對宏觀政策制定和微觀主體決策，有著重要意義。

打通阻塞，激活存量資產

在商業不動產及其金融化路徑REITs上，魏晨陽認為，“工具端、資金端、資產端”三要素已初步具備，行業或將迎來以REITs為樞紐盤活存量的“新機遇”。

在工具端，自2021年公募REITs試點啟動到2023年機構間REITs起步，至2025年底證監會正式啟動商業不動產（含寫字樓、酒店）公募REITs試點，一個覆蓋“PERE-ABS-REITs”的不動產多層次、全周期金融工具鏈條已“初具雛形”。

在資金端，核心不動產資產經價格重估后，收益率已具備吸引力；保險資金、社保基金等長期資本在低利率環境下，對能匹配其長久期、提供穩定收益的資產需求強烈。多層次REITs市場恰恰能成為連接優質資產與長期資金的“金融橋”。

在資產端，租賃住房、數據中心等細分賽道展現出堅實的基本面與增長潛力。魏晨陽以數據中心REITs為例，指出其發行總額占比遠低于全球成熟市場水平，發展空間巨大，并透露此前首單產品發行曾獲超160倍認購，顯示市場熱情高漲。

他認為，行業發展的下一步在于通過“REITs專項立法”“明確工業商業用地續期規則”等制度創新，進一步打通阻塞，讓金融活水更順暢地灌溉存量資產，真正實現從“增量擴張”到“存量提質”的發展模式轉型。

最后，魏晨陽總結道，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心聯合中國房地產報發起的“中國不動產首席展望”系列調研，立足中國不動產行業轉型的關鍵階段，以系統性追蹤并解讀市場核心參與者的預期變化為核心，為政策制定者優化預期管理提供客觀參考，為市場主體戰略決策提供專業支撐。過去兩年，在行業同仁的支持下，中心與中國房地產報持續打磨兼具前瞻性與穩定性的指標體系。未來，我們期待凝聚業界、學界與媒體的多方合力，以扎實的研究成果，推動行業政策迭代優化，助力中國不動產行業穿越周期、實現高質量發展。

本次大會由中國房地產報、中國住交會組委會主辦，中國城市與區域治理研究院、新經濟學家智庫提供學術支持。