扎心！碧海豪宅，跑輸東部...

來源：深圳淘房志

碧海真的落寞了？

去年放開“限購”后，很多人都預測碧海作為曾經的“網紅”片區，或成為最大受益者。

然而，事實卻令人大跌眼鏡，碧海整體的價、量表現甚至不如逐漸“邊緣化”的羅湖；

今年開年，碧海標桿小區的“筍盤”比東部大運的房產價格還低了......

淘房君從中介處了解到，碧海的華豐前海灣新上架了一套建面133平的四房，業主售價僅780萬，折算單價僅5.86萬/平；

大運“四大神盤”之一的陽光天健城，同面積段的二手房源，單價基本上都要6萬+。

淘房君從中介處獲悉，這只是極個別急售的筍盤才會報價這么低，碧海的整體市場價格還是要高于大運的。

但是，業主頻繁降價、碧海止跌跡象不明朗，都嚴重打擊了碧海的市場信心。

現在，“企鵝島”開始試運營，企業、員工們也在陸續入駐，碧海的“救星”終于來了！

碧海成交價年均下跌約18%

熱門小區普遍行情低迷

誰能想到，作為“過氣”的網紅片區，2025年碧海的市場行情居然比2024年還要低迷。

成交均價從7字頭回落到6.09萬/平，年均跌幅約18%；

如果碧海市場持續低迷，就要回到5字頭時代了。

在這樣的大環境下，碧海多個熱門小區的成交情況也不容樂觀。

唯一表現尚可的是泰華陽光海，容積率超低，部分戶型可享山景、高爾夫景觀，居住舒適度相對高；

小區建面141平的復式四房，上下兩層加起來套內使用面積接近270平，單價能賣到9萬多，相較于2024年的行情漲了12%，距離高峰期成交價也就1萬/平的差距。

不過，小區經典的三房戶型，目前售價還在6.5萬-7萬/平徘徊，跟2024年行情大差不差。

圣淘沙駿園，算是碧海比較抗跌的小區了，成交價年均跌幅約5%。

該小區位置相對優越，樓下就是西鄉地鐵站，一街之隔天虹商場，小區園林設計的很不錯，而且距離飛機航線稍遠一些。

碧海片區成交量最活躍的樓盤--碧海富通城，價格基本回歸到5字頭；

其中，均價最貴的6期，三房戶型一年時間跌了85萬。

碧海的“龍頭”標桿--華豐前海灣。

一期建面80多平的經典三房戶型，年初的低樓層的成交單價都要7萬多一平，現在6字頭房源還有談價空間；

二期的跌幅也跟一期大差不差。

“網紅小區”--宏發前城，建面88平的三房，7萬多/平的房源隨便挑；

要知道該戶型在2021年高峰期的成交價可是要13萬+/平的。

臨近沿江高速以及企鵝島的玉湖灣，房源基本上6.5萬/平起，這個價格跟該小區在10年前的行情差不多。

“企鵝島”勢必能救活碧海市場

上一輪碧海的行情暴漲，是三個因素共同帶來的高關注度和高熱度：寶中購買力外溢、企鵝島員工的置業需求、以及業主普遍跟風。

現在寶中尚且自顧不暇、市場熱點也不在西部，碧海僅剩一個砝碼--“企鵝島”了；

這里未來的價值上限最主要的取決于企鵝島能帶來多大的價值效應。

去年底，企鵝島開始試運營，4000多套設施齊全的宿舍也投入使用，這在一定程度上會壓縮碧海的置業需求。

但是，長遠來看，企鵝島對于碧海市場絕對是大利好，整個片區周邊的配套、人氣、消費群體未來都會有較大的提振。

首先，對于企鵝島的員工來說，島內提供的宿舍覆蓋面太有限。

一方面，企鵝島整體規劃8-10萬人辦公，且為了不讓老員工一直占著宿舍、新員工無法享受福利，宿舍規定最多只能租2年，期滿后必須搬走。

另一方面，宿舍公寓建面約40㎡、套內25㎡上下，更適配單身員工；如果是家庭住戶，只能另外租房或者買房。

其次，從供需關系的角度來講，購買力持續進入二手房市場是必然。

整個碧海片區都沒有多少空地，未來的新增供應不大。

目前，在售的京地海樾府，僅剩8套尾盤，已知的唯一新盤就是碧海玖號花園。

除此以外，沒有其他新增供應了，接下來的供需關系只會越來越緊張。

最后，碧海的價格已經跌到位。

碧海本輪價格調整的力度，放眼全深圳都是數一數二的大。

普遍六萬的單價，把之前所有的漲幅都”吐“出去了，算是回到合理區間。

現階段，那些樓齡較新、靠近地鐵、戶型好的二手房，價格處于歷史相對低位，繼續下探的空間極小。

預計伴隨著企鵝島持續運營，這類房源的價格能夠明顯回暖。