大華想重返上海，業(yè)主想重回2024

1月的最后一周，大華是上海樓市絕對(duì)的主角。兩大新盤連發(fā)，中介們的宣傳攻勢(shì)，排山倒海。

大華望樾：

開盤當(dāng)天去化超94%，熱領(lǐng)虹橋當(dāng)紅不讓

大華星嶼：

首開即罄81%，驗(yàn)證倒掛絕版稀缺價(jià)值

別的不談，單說(shuō)文學(xué)造詣，絕對(duì)是拉滿了。

“首開售罄”的說(shuō)法都聽說(shuō)過，“首開去化81%”也不稀奇。這個(gè)“首開即罄81%”，不免讓人有些懵，究竟是賣完了還是沒賣完？

一句話，兼顧了開發(fā)商的體面與數(shù)據(jù)的嚴(yán)謹(jǐn)，情商杠杠的。

關(guān)于大華星嶼的熱銷，外面的宣傳口徑很統(tǒng)一：其表現(xiàn)驗(yàn)證了“產(chǎn)品力才是硬道理”的市場(chǎng)邏輯——

在當(dāng)前普遍依賴中介渠道和價(jià)格促銷的上海樓市，大華星嶼以“三不”策略切入，僅憑產(chǎn)品與地段實(shí)力直面市場(chǎng)，逆市熱銷，樹立了嘉定區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿。

所謂“三不”策略，指的是項(xiàng)目：

不開分銷、不設(shè)折扣、不玩套路。

這讓大華上海另一個(gè)項(xiàng)目“公園柏翠”的業(yè)主，實(shí)名羨慕。

就在大華憑借“三不”策略，硬氣席卷上海樓市時(shí)，公園柏翠的業(yè)主們，剛在業(yè)主之家公眾號(hào)上，發(fā)布了一則嚴(yán)正聲明：

期待某華集團(tuán)能做出真正符合其上海領(lǐng)軍房企身份的明智抉擇，勿謂言之不預(yù)?。?！

結(jié)尾連用三個(gè)感嘆號(hào)，相當(dāng)扎眼。

來(lái)源：大華公園柏翠業(yè)主之家

在發(fā)布聲明之前，“公園柏翠”的業(yè)主剛剛與項(xiàng)目開發(fā)商，完成了2025年11月以來(lái)的第五次談判，只是結(jié)果，依舊沒啥進(jìn)展。

談判的主要原因，是一些業(yè)主覺得，自己被開發(fā)商“套路”了。

從去年11月開始，在社交、媒體平臺(tái)上，公園柏翠的部分房源不僅85折出售，還有返傭送車位。

大華公園柏翠2024年9月27日首次開盤，到現(xiàn)在才一年出頭。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目均價(jià)約6.48萬(wàn)元/㎡，有業(yè)主粗略計(jì)算，這些福利疊加在一起，相比自己2024年買入的價(jià)格：

便宜了近百萬(wàn)。

誰(shuí)的錢也不是大風(fēng)刮來(lái)的，老業(yè)主自然不愿吃啞巴虧。

最關(guān)鍵的是，前期買房時(shí)，項(xiàng)目銷售為了讓客戶快速“放心”簽約，曾明確表示：

后期不打折、不分銷返傭、不降價(jià)。

業(yè)主們不理解，怎么說(shuō)好的事兒，突然就變了？

面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商回應(yīng)，表示項(xiàng)目降價(jià)、返傭均屬于渠道中介及小媒體的：

個(gè)人行為。

這個(gè)說(shuō)法，別人信不信不知道，業(yè)主們沒信。他們認(rèn)為，渠道中介及小媒體很難以“個(gè)人行為”的形式實(shí)現(xiàn)打折：

難道中介都是做慈善的，虧錢賣房給大家送福利？

言外之意，他們懷疑這波降價(jià)的背后有開發(fā)商的影子。

關(guān)于大華，我們之前也簡(jiǎn)單聊過，上海本土的老牌民企。

2025年上海房企權(quán)益銷售榜上，大華以全年102.6億元的權(quán)益銷售額排名第9。

2025年，上海權(quán)益銷售榜前二十，已幾乎看不到民企的身影，前十中，純民企更是只占了兩席，可以說(shuō)，大華也是如今上海地產(chǎn)民企：

最后的牌面之一。

大華的地產(chǎn)之路始于舊改。

1992年，上海寶山區(qū)大華啟動(dòng)成片舊區(qū)改造，成立了“上海大場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司”用于舊改開發(fā)。

這家公司，就是大華的前身。

當(dāng)時(shí)，大華還是一家集體所有制企業(yè)，1995年，時(shí)任寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)金惠明上任公司總經(jīng)理，1998年，公司正式更名為“大華集團(tuán)”。

2002年，寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)將集團(tuán)75%的股份，轉(zhuǎn)讓給了包括金惠明在內(nèi)的34名自然人股東，其中還包括金惠明的弟弟金建明、女兒金玲等。

自此，大華完成了從公到私的華麗轉(zhuǎn)身。

早期，大華以風(fēng)格穩(wěn)健著稱，業(yè)務(wù)多集中于上海寶山區(qū)域，一度被譽(yù)為“寶山之王”。

到2018年，大華集團(tuán)已經(jīng)頗有規(guī)模，同年正式開啟了全國(guó)“沖沖沖模式”，一路高舉高打殺進(jìn)了廣州、惠州、徐州、昆明。

2021年，大華喊出做大規(guī)模的口號(hào)，提出：

力爭(zhēng)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)800億的銷售目標(biāo)。

只是，當(dāng)時(shí)全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，大華全國(guó)業(yè)務(wù)受挫，目標(biāo)不了了之。

不過，大華擴(kuò)張的野心并沒有停止。

2023年，大華重拾“走出去”的目標(biāo)，而且這一次更加兇猛：

專挑核心城市的核心地塊下手，哪怕溢價(jià)再高，也絕不手軟。

記得2023年大華第一次進(jìn)京，就給北京的同行們，帶來(lái)了一些小小的震撼。在當(dāng)時(shí)大火的昌平朱辛莊地塊土拍中，大華以15%溢價(jià)率，在42家房企口中成功奪食。

同年，除北京外，大華還殺入了杭州等熱門城市攪動(dòng)風(fēng)云。

但步子邁大了，也容易出現(xiàn)一些問題。

大華瘋狂擴(kuò)張的那些年，一方面其在大本營(yíng)上海的地位，出現(xiàn)了明顯的滑落，另一方面，房企的口碑也一年不如一年。

尤其是這幾年，大華的業(yè)主團(tuán)建事件頻發(fā)。上海網(wǎng)友們開玩笑表示，大華已經(jīng)是獨(dú)一檔了，誰(shuí)家項(xiàng)目有點(diǎn)毛病，都要被拉出來(lái)比一比，說(shuō)它：

快趕上大華了。

同時(shí)，持續(xù)重倉(cāng)拿地，讓大華的財(cái)務(wù)狀況開始吃緊。

數(shù)據(jù)顯示，大華集團(tuán)總資產(chǎn)為1498億元，同比減少13.11%。公司的債務(wù)規(guī)模也連年攀升，截至2024年，已經(jīng)來(lái)到約1594.1億元，而2018年，這個(gè)數(shù)字為632.57億元。

為了解決問題，從2024年開始，大華開啟了一輪轟轟烈烈的保去化行動(dòng)，加速資金回流。

包括前面提到的公園柏翠在內(nèi)，大華多個(gè)項(xiàng)目都有打折促銷的消息傳出。

比如大華星曜，據(jù)傳尾盤部分房源7折就能拿下，大華梧桐樾，據(jù)說(shuō)部分房源82折 +送車位+返傭 33 萬(wàn)......

此外，大華的戰(zhàn)略中心也出現(xiàn)明顯的調(diào)整，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是四個(gè)字：

重返上海。

去年，大華提升了在上海市場(chǎng)的拿地強(qiáng)度。

先是以溢價(jià)率32.31%在大寧造出新的板塊單價(jià)“地王”，又去青浦徐涇、嘉定相繼拿地，年底，還通過協(xié)議方式將寶山顧村地塊收入囊中。

調(diào)整的原因不難理解。

作為一線城市，上海樓市表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性，外來(lái)房企都爭(zhēng)著入滬，更何況是本地房企。

而依托本地房企的優(yōu)勢(shì)，大華也有望進(jìn)一步打開局面。

只是，對(duì)于老業(yè)主們來(lái)說(shuō)，比起大華能否順利重返上海，他們可能更關(guān)心自己的房子，能不能如承諾一樣，房?jī)r(jià)重回2024年？

就算回不去，至少會(huì)議已經(jīng)開了五次，大華也該站出來(lái)給個(gè)說(shuō)法了。