網經社專家郭濤：京東產發核心是供應鏈基礎設施“開發+運營+資管”輕重結合模式

1月26日，京東集團(09618)旗下京東智能產發股份有限公司（“京東產發”）遞交招股書，成為繼京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業上市之后，劉強東旗下的第七個擬上市公司。

對此，天使投資人、網經社電子商務研究中心特約研究員郭濤接受數字經濟新媒體&智庫——#網經社 獨家專訪。

郭濤表示，京東產發核心是供應鏈基礎設施開發+運營+資管的輕重結合模式，依托京東生態形成獨特競爭壁壘。一方面以定制化倉儲、產業園區、數據中心等重資產為核心底座，服務京東體系及外部客戶，憑借精細化運營保持高出租率，體現資產增值潛力；另一方面通過基金管理、REITs運作等輕資產模式盤活存量資產，降低資金占用壓力，提升整體周轉效率。其核心優勢在于生態協同效應，能聯動京東物流、零售業務提供一體化供應鏈解決方案，針對不同行業客戶打造定制化倉儲與配套服務，大幅增強客戶粘性。同時積極布局海外市場，適配中企出海的基礎設施需求，打開增量空間。

郭濤認為，京東產發財務呈現收入穩步增長、核心盈利持續改善的特征。收入端近年來保持穩定增長態勢，核心來源為基礎設施解決方案與運營服務，同時通過拓展增值服務豐富收入結構。經調整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業務盈利能力增強，這得益于穩定的出租率與運營效率優化。

郭濤進而表示，但需警惕兩大關鍵問題：

一是國際財務準則下仍存在持續虧損，主要受國內投資物業公允價值變動影響，雖屬非現金核算項，但可能影響資本市場對其估值的判斷；

二是毛利率呈現小幅下滑趨勢，與行業龍頭存在差距，需重點關注成本控制與服務溢價能力。

郭濤認為，國內供應鏈基礎設施行業呈現頭部集中格局，行業龍頭憑借先發優勢與全球網絡占據領先地位，另有依托大型集團資源的玩家快速崛起，在規模與客戶資源上形成競爭優勢。

郭濤表示，京東產發的突圍路徑聚焦差異化競爭：一是依托京東供應鏈核心能力，在新能源汽車、跨境電商等新興領域打造標桿服務案例，精準吸引第三方優質客戶；二是通過數智化運營提升資產使用效率，以穩定的服務質量鞏固市場份額；三是加速海外市場布局，在多個海外地區落地項目，避開國內存量市場的激烈競爭。

郭濤進而表示，其挑戰不容忽視，電商巨頭與傳統地產企業紛紛入局賽道，可能引發行業競爭加劇，壓縮利潤空間；海外拓展則面臨本地化政策適配、人才儲備、市場需求對接等多重風險，短期難以形成規模效應。對投資人而言，其第三方客戶占比提升速度與海外項目盈利回報能力，是判斷長期競爭力的核心。

專家介紹：郭濤，天使投資人、互聯網專家，在互聯網、大數據、人工智能等領域擁有豐富的從業經歷。

【小貼士】

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