北京通州潞城鎮(zhèn)七級村四村改造，補償權(quán)益如何在征收中清晰分割？

導(dǎo)讀：在潞城鎮(zhèn)七級村的邊緣，一片由彩鋼板和磚塊混雜搭建的廠房群落格外顯眼。其中一棟二層小樓，是村民老張二十年前用全部積蓄在自家承包的村集體建設(shè)用地上蓋起來的，起初是倉庫，后來租給了來做家具的小李。隔壁更大的廠房，則是村集體出地、外來老板老王出資合建的，合同約定“遇征地拆遷，土地補償歸村集體，地上物補償歸老王”。如今，城中村改造的藍圖覆蓋了這片區(qū)域。

面對即將到來的征收，老張、小李、村集體、老王，還有更多類似情況的權(quán)利人，都緊盯著同一塊“補償?shù)案狻保闹斜P算著各自的份額。在“集體土地所有權(quán)”這把大傘下，生長出的私人建房、合資廠房、租賃經(jīng)營等復(fù)雜權(quán)利形態(tài)，如同纏繞的藤蔓。當(dāng)征收的斧鉞落下，法律該如何精準(zhǔn)地切割，才能讓每一份真實的投入和權(quán)益，都得到公平的對待？

1、法律關(guān)系的多層疊加：解剖“集體土地上的私人建筑”

在集體建設(shè)用地上形成的經(jīng)營性建筑，其權(quán)利結(jié)構(gòu)是歷史政策、民間契約和市場行為共同作用的產(chǎn)物，通常包含多個法律層面：

第一層：土地所有權(quán)與使用權(quán)：土地所有權(quán)屬于村農(nóng)民集體。私人或企業(yè)享有的只是土地使用權(quán)。這種使用權(quán)的來源可能是：

宅基地（但超占或用于經(jīng)營）：老張的情況可能屬于此類，將部分宅基地或周邊集體建設(shè)用地用于非居住經(jīng)營。

集體建設(shè)用地租賃/承包：村集體將建設(shè)用地出租或承包給個人或企業(yè)使用，收取租金或管理費。

聯(lián)營、合作建房：村集體以土地入股，與企業(yè)或個人合作建房，共享收益。

第二層：地上建筑物（附著物）所有權(quán)：誰投資，誰（原則上）擁有建筑物所有權(quán)。這是《民法典》確定的一般規(guī)則。老張自建的房子，所有權(quán)歸他；村集體與老王合建的廠房，按約定地上物歸老王。

第三層：房屋的租賃/經(jīng)營權(quán)：建筑物所有者將房屋出租給實際經(jīng)營者（如小李），產(chǎn)生租賃合同關(guān)系。承租人享有合同約定的租賃期內(nèi)占有、使用的權(quán)利。

征收補償，本質(zhì)上是對上述三層權(quán)利的“贖買”或“補償”。清晰分割的前提，是厘清每一層權(quán)利的主體和邊界。

2、補償分割的核心原則與法律依據(jù)

根據(jù)《土地管理法》及北京市相關(guān)規(guī)定，集體土地征收補償主要包括土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費。其中：

土地補償費、安置補助費：對應(yīng)的是集體土地所有權(quán)及對農(nóng)民生產(chǎn)生活的保障，應(yīng)歸村集體經(jīng)濟組織，用于集體分配和安置。

地上附著物補償費：對應(yīng)的是地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施的所有權(quán)。這是分割的關(guān)鍵。

核心分割原則是：“房地分離，補償各歸其主”。土地的補償歸土地權(quán)利人（村集體）。地上物的補償歸地上物的所有權(quán)人（投資人）。承租人的損失，通過其與出租人（地上物所有權(quán)人）的合同關(guān)系解決，或依據(jù)政策獲得獨立的搬遷、停業(yè)損失補助。

3、不同情形下的權(quán)益分割實操與困境解決

村民自建無證廠房（如老張）：

土地部分：因其使用集體土地可能未經(jīng)完整審批，其“土地使用權(quán)”的補償主張較弱。土地補償費原則上歸集體。但實踐中，考慮到其作為集體成員的歷史貢獻和投資事實，村集體在分配土地補償費時，可能會通過民主程序，給予其一定比例的份額或獎勵。

地上物部分：房屋是其個人投資，地上附著物補償應(yīng)全額歸老張。評估按建筑成本結(jié)合成新率計算。

困境：建筑可能被認定為“違建”。處理原則應(yīng)是“歷史看待，區(qū)別對待”：對出于生產(chǎn)經(jīng)營需要、形成時間長、村里長期默許的，不宜一律無償拆除，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)牟牧腺M補償或結(jié)合其他補助。

村集體與企業(yè)/個人合建廠房（如村集體與老王）：這是最清晰的一種。嚴(yán)格按合同約定分割。合同約定“地上物補償歸老王”，則這筆錢就應(yīng)支付給老王。土地補償歸村集體。

關(guān)鍵：需要核實合同的真實有效性，以及老王是否完全履行了出資義務(wù)。

租賃廠房的補償分割（涉及老張/村集體、老王、小李三方）：

第一步：確定補償總額。征收方對“土地+地上物”的補償款，支付給權(quán)利人（土地歸集體，地上物歸老張或老王）。

第二步：承租人（小李）的權(quán)益保障。

合同有約定：按租賃合同關(guān)于拆遷補償?shù)臈l款處理。例如，約定“拆遷補償中，裝修損失、停產(chǎn)停業(yè)損失歸承租方”，則地主/房主應(yīng)將該部分轉(zhuǎn)付給小李。

合同無約定或約定不明：小李有權(quán)依據(jù)《民法典》第七百二十五條（買賣不破租賃）精神及相關(guān)司法解釋，主張以下權(quán)益：裝修殘值損失補償（如果裝修經(jīng)出租人同意）。搬遷費、臨時安置費。停產(chǎn)停業(yè)損失補償：這是小李的核心權(quán)益。這筆錢應(yīng)基于小李的經(jīng)營事實單獨評估，或從總補償款中切分。實踐中，可協(xié)商由征收方直接支付給小李，或支付給房東后由房東轉(zhuǎn)付（需監(jiān)督）。

協(xié)商平臺至關(guān)重要：必須組織出租方、承租方、村集體三方協(xié)商，明確各自分得的款項，并簽署書面協(xié)議，避免房東截留承租人應(yīng)得補償。

4、確保清晰分割的程序建議

前期全面確權(quán)登記：征收啟動前，由鎮(zhèn)政府、村集體、專業(yè)律師組成工作組，對區(qū)域內(nèi)所有建筑的土地來源、出資建設(shè)歷史、租賃合同、經(jīng)營現(xiàn)狀進行徹底調(diào)查和檔案固定，形成權(quán)屬清單。

分類制定指導(dǎo)方案：針對不同類型（自建、合建、租賃），出臺簡單的補償權(quán)益分割指引，告知各方基本的權(quán)利框架和談判原則。

搭建“三方乃至多方協(xié)商平臺”：對于涉及多方的個案，由征收實施單位或司法所組織專場協(xié)調(diào)會，出示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)各方基于法律和事實進行談判分割。

補償款支付監(jiān)管：對于涉及轉(zhuǎn)付的（如承租人補償），可采取“共管賬戶”或“補償款支付與租賃關(guān)系清結(jié)掛鉤”的方式，確保承租人利益不被侵蝕。

結(jié)語：潞城鎮(zhèn)四村的改造，是對過去數(shù)十年粗放發(fā)展形成的歷史產(chǎn)權(quán)格局的一次精密手術(shù)。手術(shù)的目的不是否定歷史，而是在承認既成事實的基礎(chǔ)上，用法律的尺子和協(xié)商的智慧，對交織的權(quán)利進行一次公平的“確權(quán)”與“分割”。讓村集體獲得土地增值的合理回報，讓投資者拿回磚瓦水泥凝結(jié)的血汗錢，讓經(jīng)營者獲得重新出發(fā)的資本，這是維護社會公平正義的必然要求。