江蘇鎮(zhèn)江集體企業(yè)或私人商鋪，拆遷時如何厘清產(chǎn)權與談判補償？

導讀：在鎮(zhèn)江諫壁老工業(yè)區(qū)斑駁的廠區(qū)圍墻內(nèi)，隱藏著一個獨特的世界：緊鄰巨大車間的，可能是一家開了三十年的職工理發(fā)店；原廠物資科的門面，被承包出去改成了對外營業(yè)的小超市；集體所有制時代興辦的“服務公司”小賣部，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手變成了私人經(jīng)營的五金店。這些“廠中店”，如同寄生在工業(yè)巨獸身上的藤蔓，與主體企業(yè)有著千絲萬縷卻又難以說清的關系。

當整體拆遷的浪潮襲來，產(chǎn)權清晰的廠房設備尚可評估，但這些“廠中店”的經(jīng)營者們卻陷入了迷茫：我們的店，地是廠里的，房是廠里蓋的或我們自己搭的，經(jīng)營許可是當年廠里辦的或后來自己跑的，這產(chǎn)權到底算誰的？補償該找誰談？

1、“廠中店”產(chǎn)權關系的復雜譜系

“廠中店”并非規(guī)范的法律概念，其產(chǎn)權關系是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的特殊產(chǎn)物，主要分為幾類：

歷史集體企業(yè)性質(zhì)：原國企為安置職工家屬、提供后勤服務成立的“勞動服務公司”、“三產(chǎn)公司”等集體所有制企業(yè)開設的門店。其資產(chǎn)可能登記為集體所有，但與母體國企資產(chǎn)長期混同。

私人承包經(jīng)營：國企將自有房屋、場地發(fā)包給個人或外部商戶經(jīng)營，收取承包費。建筑可能是廠里建的，但裝修、設備由承包者投入。

職工利用廠區(qū)資源自營：職工或家屬利用廠區(qū)邊角地自建房屋，或經(jīng)口頭允許使用廠區(qū)房屋進行經(jīng)營，可能辦理了個體執(zhí)照，但與廠方無正式合同。

租賃關系：有相對正規(guī)的租賃合同，但租賃標的物（土地）性質(zhì)可能是劃撥工業(yè)用地，租賃本身的法律效力存在疑問。

其共同特點是：經(jīng)營權與土地使用權、房屋所有權分離，且缺乏清晰、規(guī)范的現(xiàn)代產(chǎn)權法律文件。

2、拆遷補償中的核心法律難題

在拆遷補償?shù)姆煽蚣芟拢皬S中店”經(jīng)營者面臨身份困境：

補償權利主體不明確：征收補償?shù)膶ο笫峭恋厥褂脵嗳思暗厣细街锼袡嗳耍磭螅＝?jīng)營者通常只是房屋的“使用人”或“承租人”，甚至可能是“無權占有人”。他們不是法定的征收補償協(xié)議簽訂方。

損失性質(zhì)認定困難：經(jīng)營者的損失，部分是裝修、設備等添附物的價值損失，這部分可依據(jù)與廠方的合同（如有）或《民法典》關于添附的規(guī)定主張。更核心的是停產(chǎn)停業(yè)損失和經(jīng)營資格喪失的損失。后者因經(jīng)營場所的特殊性（依賴廠區(qū)生態(tài)）而價值獨特，但難以評估。

談判地位不對等：補償款統(tǒng)一支付給產(chǎn)權主體（國企），經(jīng)營者需與國企進行“二次分配”談判。國企可能基于歷史遺留問題的復雜性、自身改制過程中的債權債務清理壓力，或?qū)?jīng)營者法律地位的不同認知，在補償分配上態(tài)度謹慎甚至苛刻，經(jīng)營者處于弱勢。

3、厘清產(chǎn)權與公平補償?shù)穆窂?/strong>

解決這一困境，需要歷史眼光、法律技術和協(xié)商智慧的結(jié)合。

前置確權與事實認定：

聯(lián)合調(diào)查組：由政府征收部門、國有資產(chǎn)監(jiān)管部門、廠方和經(jīng)營者代表組成聯(lián)合小組，對每一處“廠中店”的歷史沿革、出資情況、合同協(xié)議、證照手續(xù)、納稅記錄進行徹底調(diào)查，形成 《事實認定意見書》 ，明確經(jīng)營事實、投入情況以及與廠方的法律關系性質(zhì)（承包、租賃、事實使用等）。

區(qū)分不同性質(zhì)：對具有獨立集體企業(yè)法人資格的，應將其作為獨立的被征收主體對待。對承包、租賃關系，明確合同效力（即使有瑕疵），依據(jù)合同約定和法律規(guī)定確定各自權益。

確立“產(chǎn)權補償”與“經(jīng)營損失補償”分離原則：

土地、房屋價值補償：歸產(chǎn)權人（國企）。

地上附著物（裝修、不可移動設備）補償：根據(jù)事實認定，確認投入方，補償歸投入方。

停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用、經(jīng)營資格損失補償：這筆補償應直接對應經(jīng)營主體。即使經(jīng)營場所權屬有瑕疵，但因其合法經(jīng)營、創(chuàng)造價值并依法納稅，其因征收遭受的經(jīng)營性損失應當獲得填補。這筆費用可由征收方設立專項，在厘清關系后直接支付給符合條件的經(jīng)營者，或委托國企代為支付但須有監(jiān)管。

搭建“三方協(xié)商”平臺，引入專業(yè)調(diào)解：

征收補償談判不能僅是“征收方-國企”的兩方談判，必須將符合條件的“廠中店”經(jīng)營者作為 利害關系人 納入。

建立由街道、司法所、行業(yè)主管部門、律師等組成的專項調(diào)解委員會，就補償分配的具體方案進行居中調(diào)解，平衡國企國有資產(chǎn)不流失的責任與經(jīng)營者合法權益保障的需求。

政策包容與靈活處置：對于確實無法完全厘清、但經(jīng)營事實長期存在的“廠中店”，地方政府可本著 “尊重歷史、照顧現(xiàn)實、有利于解決” 的原則，設定一些指導性的補償補助標準，通過“一店一議”的方式，給予經(jīng)營者合理補償，以化解矛盾，推進整體搬遷。

結(jié)語：諫壁老工業(yè)區(qū)的“廠中店”，是特定歷史時期“企業(yè)辦社會”的活化石，承載著一代產(chǎn)業(yè)工人的集體記憶和無數(shù)家庭的生計。拆遷不僅是空間的整理，更是對一段復雜經(jīng)濟關系史的清算。法律的使命，不是用簡單的現(xiàn)代產(chǎn)權尺子去否定過去的一切，而是要在歷史的褶皺中，盡力辨明每一份真實的投入與貢獻，并給予其合乎情理的當代對價。厘清產(chǎn)權是基礎，但最終的目標是實現(xiàn)公平的補償。