上海收官土拍：托、托、托

1月29日，上海2025年第十一批次土拍落下帷幕，作為收官之戰(zhàn)，過(guò)程出奇平靜。

三幅涉宅組團(tuán)用地全，全部零溢價(jià)成交，總成交額合計(jì)約 40.18億元，其中：

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以17.99億元底價(jià)拿下青浦趙巷地塊，樓面價(jià)約20000元/㎡ 中交城投17.72億元底價(jià)落子青浦老城廂，樓面價(jià)約18468元/㎡ 長(zhǎng)江精工以4.46億元底價(jià)，將松江九亭一幅宅地收入囊中，樓面價(jià)約23000元/㎡

這個(gè)結(jié)果并不意外，早在土拍之前，就有人做了精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。

一方面，像國(guó)貿(mào)和中交，已經(jīng)提前發(fā)布了針對(duì)這些地塊的代建招標(biāo)公告。另一方面，在當(dāng)下的行情下，非核心地塊已經(jīng)很難吸引一些大買家來(lái)?yè)屖沉恕?/p>

有人說(shuō)，三塊地全部低價(jià)成交，整個(gè)過(guò)程是托了一塊，又托一塊，看著就像參拍房企們，背了啥任務(wù)一樣。

倒也不是那么絕對(duì)。這次土拍，與其說(shuō)是房企在托“底”，其實(shí)更像是在托“自己”。

它們?cè)诓环N“確定性”。

咱們一個(gè)個(gè)來(lái)看。

國(guó)貿(mào)主場(chǎng)補(bǔ)倉(cāng)

趙巷地位很硬，屬于大虹橋外溢的第一站。

單看此次出拍的地塊，地處趙巷的核心區(qū)，步行不到 800 米就能走到 17 號(hào)線嘉松中路站，17 號(hào)線是虹橋樞紐西進(jìn)華為研發(fā)基地的動(dòng)脈。

地塊周邊城市資源也算醇熟，既有百聯(lián)奧萊、山姆會(huì)員店、元祖夢(mèng)中心這樣的商業(yè)體，也有世外這樣的九年一貫制學(xué)校。

最近一年，區(qū)域無(wú)純新盤供應(yīng)，地塊恰好補(bǔ)了缺口。

不過(guò)，地塊體量過(guò)大是個(gè)問(wèn)題。

這兩年趙巷的房子，其實(shí)并不算好買，比較火的盤，是國(guó)貿(mào)自家的一個(gè)項(xiàng)目。

2022年，國(guó)貿(mào)曾在佳恒路南側(cè)拿地，開發(fā)了國(guó)貿(mào)虹橋璟上，均價(jià)5.6萬(wàn)/㎡。截至2026年1月27日，已售1175套，網(wǎng)簽去化率約93%。

傳說(shuō)這個(gè)成績(jī)的背后，促銷做了大貢獻(xiàn)。

從2024年底開始，項(xiàng)目陸陸續(xù)續(xù)就有打折的消息傳出，近期據(jù)說(shuō)尾盤能做到8折，還有高額返傭，送產(chǎn)權(quán)車位。即便是紅盤，也免不了去化的壓力。

回看國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海的布局，主要就是在松江區(qū)深耕，有網(wǎng)友調(diào)侃國(guó)貿(mào)是“郊區(qū)專業(yè)戶”。

在這不一定是貶義，國(guó)貿(mào)確實(shí)把郊區(qū)項(xiàng)目做出了學(xué)問(wèn)。

比如廣富林的海上原墅，三連積分，從5月首開認(rèn)購(gòu)率188%，到7月加推233%兩小時(shí)售罄，再到8月三開再度觸發(fā)積分。還有在松江老城，聯(lián)手金地、星獅打造的萃嶼原墅成績(jī)也不算差。

證明國(guó)貿(mào)在處理這種郊區(qū)低迷改善類產(chǎn)品上，已經(jīng)非常有經(jīng)驗(yàn)了。

即便這次的地塊，有一定的市場(chǎng)壓力，但對(duì)于國(guó)貿(mào)而言，他熟啊。在不確定的行情里，回到連老業(yè)主畫像、口味、甚至家庭構(gòu)成都清清楚楚的板塊補(bǔ)倉(cāng)，這才是真正的避雷。

加上約20000元/㎡的樓面價(jià)，操作空間充足，安全感拉滿了。

中交的“自留地”

中交城投在青浦已是“老面孔”。

上海最大的“城中村”改造項(xiàng)目之一鳳溪“城中村”，就是由它與青浦區(qū)政府合作推進(jìn)的。去年5月，它又通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，獲取了青浦新城老城廂城市更新項(xiàng)目的首發(fā)地塊，即南廂觀寧府。

據(jù)說(shuō)，項(xiàng)目首批房源37分鐘便售罄了。

這次的地塊，就在南廂觀寧府邊兒上，在熟悉的區(qū)域再度布局，片區(qū)資源上可以聯(lián)動(dòng)整合，產(chǎn)品類型上又能互補(bǔ)，算盤打得噼啪響。

很難不讓人懷疑，中交是不是早就把這塊地給"訂"下來(lái)了。

老城廂底氣在于成熟。

交通上，緊鄰滬青平公路，示范區(qū)線青浦新城南站在建，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角一小時(shí)通勤；

教育上，有青浦區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)多個(gè)校區(qū)；

醫(yī)療上，青浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院青浦分院，未來(lái)還有復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院國(guó)家醫(yī)學(xué)院中心（青浦新城園區(qū)）。

在老城廂，中交不只是賣房子，還承擔(dān)著板塊更新角色，包括后續(xù)商業(yè)配套建設(shè)、老城風(fēng)貌街區(qū)修復(fù)、歷保建筑改造等，屬于上線活兒。

一般房企確實(shí)接不住，也沒那個(gè)耐性。

鋼鐵俠殺入地產(chǎn)

要說(shuō)這次土拍最讓人意外的就是九亭地塊了。

主要拿地的長(zhǎng)江精工，很多人壓根沒聽說(shuō)過(guò)。

這是一家來(lái)自浙江的民企，之前主要搞鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造、施工一體化業(yè)務(wù)，這兩年才開始搞地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，這次也只是長(zhǎng)江精工在上海第二次拿地，上一次是去年9月，以總價(jià)5.5億競(jìng)得閔行顓橋地塊。不久前，閔行地塊剛出初步規(guī)劃方案。

一上來(lái)就放了大招：抬板社區(qū)、8層洋房和3層別墅......

一點(diǎn)沒新手的樣子。

從履歷上看，長(zhǎng)江精工作為施工方，參與過(guò)國(guó)家體育場(chǎng)“鳥巢”、北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海環(huán)球金融中心，以及沙特國(guó)王塔等標(biāo)志性大工程。

關(guān)鍵，它也是最早從鋼結(jié)構(gòu)專業(yè)分包轉(zhuǎn)型為“EPC施工總承包”的國(guó)內(nèi)企業(yè)之一。

什么是EPC施工總承包？簡(jiǎn)單說(shuō)，承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工整個(gè)生命周期。

這意味著，人家是有備而來(lái)，長(zhǎng)江精工在房地產(chǎn)開發(fā)上的優(yōu)勢(shì)積蓄已久，從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)都不是一張白紙。

2024年，長(zhǎng)江精工全年歸母凈利潤(rùn)約5.12億元，相當(dāng)于拿閔行地塊是賭上了一年的利潤(rùn)。2025年，預(yù)計(jì)也差不多是這個(gè)數(shù)兒，4.46億拿地，又賭上了一年的利潤(rùn)。

不在上海攪起浪花，長(zhǎng)江精工是不會(huì)罷休的。

如果說(shuō)國(guó)貿(mào)和中交是回到熟悉的地方，托自己一把，追求穩(wěn)定。那長(zhǎng)江精工就是在熟悉的領(lǐng)域，托自己一把，追求突破。

九亭這塊地確實(shí)是好地，一方面核心區(qū)多年未供地，另一方面，周邊社區(qū)商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施完備。地塊南北兩側(cè)均臨濱水河道，步行可達(dá)濱水慢行系統(tǒng)，西側(cè)緊鄰86公頃九科綠洲公園，森林覆蓋率近30%生態(tài)氛圍是拉滿的。

加上，1公里內(nèi)有華二松江分校（市重點(diǎn)高中）、九亭五小等硬核教育資源加持。

可以說(shuō)，長(zhǎng)江精工眼光足夠毒辣。

但這里也存在城市界面雜亂的病根。

總之，想從這里殺出來(lái)，很考驗(yàn)水平。

最后

看完這場(chǎng)收官戰(zhàn)，我們得承認(rèn)，上海土拍市場(chǎng)的邏輯的確已經(jīng)變了。

更多人開始選擇在“舒適區(qū)”里過(guò)冬，把籌碼壓在了自己最有把握的地方，尋找新的安全邊界。

原來(lái)剛需遍地走的外環(huán)，也在全面走向改善、豪宅主導(dǎo)的市場(chǎng)，對(duì)房企而言，未來(lái)更要拼產(chǎn)品的差異化能力。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這是好事，好產(chǎn)品多了，選擇的空間大了，話語(yǔ)權(quán)更強(qiáng)了。

至少，明年可能就是你能在上海外環(huán)買到，產(chǎn)品顏值最高、密度最低的一年。