前海人壽金融大廈——北外灘“公園總部”的運營突圍與價值躍升

圖片 | 項目方

排版 | Jessie

近年來，上海寫字樓市場進入存量競爭時代，企業在選址時不光看重地段與硬件，更關注樓宇的可持續運營能力、生態配套與產業聚合效應。尤其在北外灘這樣的“黃金三角”核心區，如何通過精細化運營提升樓宇與企業的共同價值，成為檢驗項目競爭力的關鍵。

前海人壽金融大廈，作為北外灘區域稀缺的公園式甲級寫字樓，在投入使用后迅速吸引了一批金融、科技、咨詢等高成長企業入駐，目前僅保留頂樓兩層可租。該項目不僅憑借“公園辦公+綠色認證”的產品力脫穎而出，更通過持續的運營服務、租戶生態構建與政企聯動，逐步形成具有持續吸引力的商務生態圈。贏商網將通過實地探訪與租戶訪談，解讀其運營邏輯與價值兌現路徑。

北外灘“黃金三角”之心

企業總部的戰略落點與價值共識

北外灘，作為上海內環內稀缺的發展板塊，正以其“世界級會客廳”的高起點規劃，成為企業總部落位的戰略首選。與外灘、陸家嘴共同構成的“黃金三角”格局，不僅賦予其地理上的核心地位，更在功能上形成錯位協同——外灘承載歷史風貌，陸家嘴聚焦金融集聚，北外灘則定位為未來的國際化商務與文化交流平臺。前海人壽金融大廈坐落于虹口區乍浦路與衡水路交匯處，恰處于“三角”輻射的交匯點，享受來自政策、交通、人文等多重紅利的疊加效應。

在交通層面，項目距離地鐵10號線四川北路站僅約50米，鄰近4號線海倫路站、3號線東寶興路站，形成三條軌道交通立體環繞。駕車出行同樣高效：項目毗鄰“2橫3縱”主干路網，1公里范圍內可達內環高架、南北高架，并可通過新建路隧道、外灘隧道快速聯通浦東。數據顯示，項目至北外灘商圈約1.3公里、外灘源約2.0公里、人民廣場約2.5公里、陸家嘴CBD約2.4公里，真正處于浦西與浦東聯動的“半小時商務圈”核心。

除了硬核的區位與交通，北外灘深厚的文脈底蘊同樣為樓宇注入獨特魅力。項目周邊匯聚上海總商會、海關大樓等百年歷史建筑，魯迅故居亦在步行可達范圍內，形成歷史與現代交織的人文氛圍。這種兼具國際視野與海派文化的環境，尤其吸引注重企業形象與人才體驗的金融、科技、專業服務類企業，為其構建了兼具格調與活力的總部商務場域。

“公園總部”與“精品商業”

一體兩翼的產品力構建

在產品設計上，前海人壽金融大廈明確提出“公園總部辦公”理念，并將綠色健康與商業配套深度融合，形成支撐企業長期發展的“一體兩翼”生態體系。

“公園總部”不僅是一種視覺概念，更是一套貫穿建筑與運營的綠色系統。項目直面約4.2萬平方米的四川北路公園，通過“生命之樹”建筑立面的設計，將自然景觀延伸至辦公空間內部。在硬件配置上，項目已獲得LEED O+M金級運營認證，采用落地玻璃幕墻、內外分區VAV空調系統等節能設計，顯著降低企業日常能耗。室內空間同樣體現健康理念：標準層高達4.5米，凈高不低于3米，配合最高15厘米的可變架空地板，營造出開闊、通透、靈活的辦公環境。10.5米挑高大堂不僅塑造了恢宏的企業門面，更通過引入公園景觀，營造出“在公園中辦公”的沉浸式體驗。

約8600平方米的商業配套，則是支撐樓宇生態活力的“另一翼”。項目規劃以精品零售、商務餐飲、生活服務與休閑體驗為主導，涵蓋美食廣場、商務簡餐、生活會館等多種業態，滿足企業從高端接待、團隊聚餐到日常便捷消費的全場景需求。這種“足不出樓”的一站式配套，極大提升了辦公人員的工作效率與生活品質，也成為吸引和留住優質企業與人才的重要軟性基礎設施。

運營見證

多元租戶生態與深度服務賦能

前海人壽金融大廈的運營邏輯，不僅體現在精準的招商定位，更在于其有意識地構建一個彼此賦能、場景互補、資源共享的租戶生態圈。項目在金融、科技、咨詢等主導業態之外，引入具有品牌調性與社群帶動力的生活配套，形成了“辦公+商業+社交”的完整生態。為此，贏商網特別采訪了樓宇內兩家代表性租戶——邁迪品牌咨詢總經理尚總與臺鄉緣企業管理有限公司總裁肖總。從品牌戰略到商務生活，他們的視角與講述正是大廈所構建的生態，持續吸引不同業態卓越企業入駐的生動例證。以下是采訪實錄。

??邁迪品牌咨詢——25 年深耕，做中國品牌的 “增長合伙人”

Q1：邁迪品牌咨詢創立的契機是什么？

尚總：邁迪創立于2000年底，由三位昔日寶潔公司的品牌經理基于共同的品牌理想創建成立。初心是什么?就是用寶潔、可口可樂等世界領先的企業品牌管理理念和方法論，幫助中國企業做好品牌、管好品牌、講好品牌。所以從邁迪誕生的第一天，我們就決定了Who(服務對象)為中國企業品牌。

Q2：邁迪與其他品牌咨詢公司的核心差異是什么？

尚總：第一，邁迪是價值觀驅動的公司，我們的價值觀是“專業至上，客戶導向，授之以漁”，我們致力于通過專業服務為中國企業創造價值，并能夠將這種技術能力有效的傳遞給企業端，幫助企業建立可持續經營的能力。第二我們不做“單點服務”，而是提供“企業品牌增長的整體策略服務”。不同于全案公司，我們聚焦頂層戰略與長期增長；區別于定位系公司，我們強調企業內部建立“以用戶為中心”的決策體系；相比調研公司，我們不僅提供數據，更基于洞察解決品牌戰略問題。

Q3：請分享幾個印象深刻的品牌增長案例。

尚總：在長達25年的實踐中，邁迪已覆蓋56個行業，服務過眾多頭部企業，并積累了一系列標志性案例。例如，在助力維達突破增長瓶頸的過程中，邁迪通過精準的用戶洞察，重構目標客群、鎖定核心品類，打造“超韌”超級產品系列，推動該系列在一年內突破10億元營收，最終成為驅動維達整體業績破百億的核心引擎。在與王老吉的合作中，邁迪不僅幫助其確立“怕上火”的戰略定位實現市場逆襲，更在涼茶行業增長放緩后，協助品牌拓寬競爭邊界，以“吉文化”賦能，穩步走向大飲料市場。

Q4：邁迪品牌咨詢一直強調 的“用戶導向” 和 “數據導向”理念是怎么落地到品牌咨詢服務中的？

尚總：邁迪始終堅持“用戶導向”與“數據導向”雙核驅動。在其看來，這并非增加企業成本，而是“避免盲目投入的省錢之道”。所有策略均源于用戶洞察與數據驗證，從而降低試錯風險，提升增長確定性。曾有一家消費品客戶在與邁迪合作后，年度經營利潤提升100%，營銷投入反而降低20%，這正是科學品牌方法的實效體現。

Q5：為何參與品牌人才培育、老字號振興等工作？

尚總：如同我們的價值觀提到的“授人以漁”，邁迪致力于打造世界級的中國品牌。這不僅需要服務好單個企業，更需要推動整個中國品牌生態的發展。我們通過 “品牌萬里行” 培訓企業品牌人、發布老字號白皮書、助力農產品品牌化等行動，為行業賦能、為品牌育才。這些工作雖不直接創收，卻是我們作為行業先行者的責任。

Q6：將上海總部落戶前海人壽金融大廈是出于什么考慮？

尚總：作為國內品牌戰略咨詢領域的先行者，我們將上海總部落地于此，正是看中了這里“公園總部”所兼具的商務氛圍與人文靜謐。品牌建設不僅需要理性的戰略思考，也需要靜心的創作環境，而項目所營造的“辦公+生態”場景，與我們“科學方法+人文洞察”的服務理念高度契合。

??臺鄉緣餐廳——舌尖上的商務鏈接，從配套服務到生態紐帶

Q1：品牌創立的初心是什么？如何在傳承風味與適應高端需求之間取得平衡？

肖總：我們希望在上海搭建一座連接臺州與長三角的味覺橋梁。堅持食材原產地直供，每日鮮運東海海鮮、山間時蔬，保留臺州菜“清鮮為本”的特色。同時針對商務需求，在呈現形式上做精進——以精準火候凸顯本味，搭配雅致器皿與擺盤，讓地道風味與高端質感自然融合。

Q2：品牌最核心的競爭力是什么？

肖總：是“不可復制的風土表達”與“深度契合的場景適配”。我們與臺州百余家漁民、農戶直供合作，保證食材當日直達、現采現做。堅持臺州菜本味，不迎合市場過度改良，并通過主廚匠心讓傳統風味更具現代審美。為商務客群提供低調奢華、專業不打擾的用餐體驗。

Q3：如何為商務宴請這類深度社交場景進行定制？

肖總：圍繞“讓社交更自然”展開設計。環境上采用新中式風格，打造私密且文化氛圍濃厚的空間。服務推行“隱形服務”，提前了解需求，精準把控節奏。菜單兼顧高端海鮮與家常菜式，并提供上門家宴外燴服務，支持急單響應與私人訂制。

Q4：為何選擇在此開設重要門店？

肖總：關鍵在于“氣場契合”。這里聚集了高端商務客群，與我們的目標客戶高度重疊，他們注重品質、理解文化。環境兼具商務感與生活溫度，與品牌“低調高端、回歸本味”的形象十分匹配。這個點位是品牌的“形象窗口”，承載著向上海傳遞“臺州風味高端表達”的使命。

Q5：入駐后是否感受到與周邊企業的協同效應？

肖總：確實感受到“共生共榮”的能量場。優秀企業的聚集為我們帶來穩定客群，也促使我們在食材與服務上持續提升。我們已成為這個商務生態的“配套伙伴”，為其提供宴請、團建等餐飲解決方案。這種關系是相互成就、彼此滋養的。

Q6：品牌未來的發展藍圖是什么？對此門店有何期待？

肖總：以上海為基礎，持續優化“臺府”與“臺邨”兩大系列布局，加密核心商務區與高端住宅區門店。希望這個點位成為“品牌精神的傳遞者”與“行業標準的踐行者”，為江浙菜的品牌化提供樣本，讓臺州風味成為高端餐飲中重要的文化符號。

Q7：請用一句話向首次到訪的客人介紹臺鄉緣。

肖總：“緣起臺州，吃在上海——在這里，讓用餐回歸食材本真，盡享一口山海本味和一場心無旁騖的相聚。”

運營為核：從“空間租賃”到“生態共建”

透過邁迪與臺鄉緣的案例，可以清晰看到項目運營的深層邏輯：以精準招商構建互補業態，以深度服務激活租戶價值，以資源整合促進內部循環。

運營團隊則扮演著生態構建與服務連接的雙重角色：

主動招商，優化生態：有意識地篩選并引入能與既有業態形成互補、能提升整體品牌調性的優質租戶。

深度服務，賦能成長：定期組織政策解讀、行業對接等活動；策劃節日慶典、健康運動等社群活動，增強歸屬感。

資源鏈接，促成內循環：積極為租戶之間、租戶與外部資源之間搭建合作橋梁，如推薦餐廳作為企業宴請場地，為租戶對接潛在客戶等。

長期主義，守護價值：在日常物業維護、節能管理、環境品質管控上堅持高標準，確保所有企業在一個穩定、舒適、可靠的環境中持續運營。

這種超越傳統物業管理的“運營賦能”模式，正是項目實現近滿租、并贏得租戶長期信賴的核心密碼。

前海人壽金融大廈的成功并非偶然，其核心在于從單一的空間租賃，轉向以產品力為基礎、以運營力為引擎、以生態力為目標的“價值共創”模式。在北外灘邁向“世界級會客廳”的進程中，該項目通過打造“公園里的總部辦公室”和“精品化的商務生活圈”，不僅為企業提供了一個卓越的物理空間，更構建了一個滋養企業成長、促進業務鏈接、提升人才吸引力的活性生態平臺。其近滿租的狀態，正是市場對這套以運營賦能企業長期發展邏輯的明確投票。在未來的寫字樓競爭中，深度的運營能力，將是定義下一代標桿項目的關鍵所在。