香港樓市早春，內地房地產回暖還遠嗎？

厘清為什么會有“早春”，尋找那些真正具備價值的“好房子”，并堅定地相信：沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。

文/每日資本論

農歷新年還未到，但香港樓市的火爆似乎給內地的房地產市場提前嗅到了馬年的春風。

近日，據中原地產最新統計，香港十大屋苑在1月24日至25日的周末錄得442組預約看樓量，較前一周上漲3.3%。這一數據不僅實現連續四周環比增長，更創下近六周以來的新高。在香港土地注冊處12月數據尚未公布的當下，這組高頻指標如同溫度計，精準捕捉到市場溫度的微妙變化——畢竟在樓市交易中，預約看樓量往往比實際成交量提前4至6周反映需求端動向。

回溯2025年，香港樓市已完成從頹勢到回暖的轉折。香港差餉物業估價署數據顯示，10月全港私人住宅樓價指數升至294.3，按月升0.41%，連升5個月，按年升1.13%。今年前10個月累計升幅接近1.8%，樓市呈穩步回暖態勢。

摩根士丹利在最新研報中明確表示，香港住宅價格自2018年以來累計下跌30%后，已于2025年見底回升5%，2026年將進一步上漲10%，2027年延續上揚態勢，標志著樓市正式進入上行周期。花旗則將2026年香港樓價升幅預測從原本的3%大幅上調至8%，直言這一調整源于2025年4.7%的實際漲幅遠超預期，更堅定看好香港樓市開啟“數年上升周期”。

當香港樓市以清晰的上升曲線進入公眾視野，一個更值得深思的問題浮出水面：在這座與內地經濟聯系緊密的國際都會顯現樓市早春之時，仍處于調整期的內地房地產市場，距離真正的回暖還有多遠？

香港樓市的復蘇并非偶然，而是政策松綁、利率下行與人才流入、股市回升，四重利好共振的結果，這恰好構成了房地產市場回暖所需的核心支撐體系。將這套體系拆解分析，便能清晰判斷內地市場的準備程度。

全面“撤辣”與稅費優惠筑牢市場復蘇根基，是香港激活樓市的第一步。2024年2月，香港政府全面撤銷住宅物業額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，非本地買家稅負從最高30%大幅降至約4.25%。以一套5000萬港元的物業可節省約750萬港元成本，極大釋放了積壓多年的跨地域置業需求。

2025年9月，香港的《施政報告》進一步將投資移民購房門檻從5000萬港元下調至3000萬港元，為高端市場注入增量需求。這種“剛需+高端”的雙向政策支持，構建了完整的需求激活鏈條。

這里就不能不提城市的“虹吸”效應——即一線城市因為優質醫療、教育、基礎設施資源高度聚集產生的“虹吸效應”。這就導致內地房地產市場雖然在2025年政策工具箱同樣持續發力，但從效果來看，一線城市和部分省會城市表現尚可，但部分三四線城市仍需要缺乏針對性出臺需求激活措施。

利率下行構成了香港樓市回暖的另一關鍵推力。利率環境持續改善，置業成本降至近年低位。2025年美聯儲開啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調基本利率至4.0%，香港銀行同業拆息（HIBOR）從高位5.5%降至4%以下，按揭利率隨之穩步回落。市場普遍預期2026年美聯儲仍有降息空間，進一步降低置業成本的預期，促使買家加快入市節奏。

請注意，香港下調基本利率，但與租金上漲形成鮮明對比，催生“供平過租”現象——部分住宅月供金額低于月租，促使大量租客轉向購房者。

那么，從利率調整角度來說，內地利率實施到神經末梢是否存在滯后性，“供平過租”現象是否已經接近或達到，是否在全國通用？

人才流入帶來的增量需求是香港樓市的長期支撐。2025年香港實施的“高端人才通行證計劃”已吸引近10萬人才申請，其中相當一部分選擇了購置物業，直接拉動中高端住宅成交。這些人才帶來的不僅是即時的購房需求，更改善了市場對長期人口結構的預期。

最容易忽視的是港股的上漲。2025年，港股在全球主要股市中表現突出，恒生指數等年內漲幅超過20%。市場交易活躍度提升，投資者信心逐步恢復，多個行業板塊出現輪動上漲。

更有意思的是，港股的強勢表現與樓市回暖往往會形成鮮明的“共振效應”。回顧歷史，恒生指數的走勢往往領先香港樓市數個月，2003年SARS后、2009年QE貨幣寬松周期中，均出現過“股市先漲、樓市跟漲”的規律。2024年9月以來，恒生指數持續上漲超44%，2025年年內累計漲幅更是高達54.22%，恒生科技指數上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場的繁榮催生了強勁的財富效應。隨后，這種財富效應就會持續外溢至樓市。

簡單說，消費者口袋里有了錢，且有賺錢效應，自然而然就會去消費。而樓市政策、利率等等因素會產生疊加效應，從而讓樓市迅速回暖。

按照這個邏輯，大A現在也持續向好，一旦賺錢效應放大，那么財富效應是否會外溢到內地房地產市場？

非止如此。判斷內地房地產的回暖節奏，還需從全球歷史經驗中尋找參照。日本經濟大蕭條與美國金融危機后的樓市走勢，提供了兩種截然不同的復蘇樣本，其核心啟示在于政策干預時機與流動性修復速度的關鍵作用。

日本房地產市場在1990年代泡沫破裂后，經歷了長達20余年的調整期，其教訓尤為深刻。1991年泡沫頂峰時，東京核心區房價每平方米超過100萬日元，而到2003年跌至不足30萬日元，跌幅超70%。不過，東京房價在2017年已經恢復至泡沫破裂前的水平。

需要提醒的是，日本房價行情更多是核心都市圈的結構性行情，大部分地區依然面臨人口流失和空置率高企的困境。換言之，如果人口基本面不支持，單純的貨幣刺激無法扭轉長期頹勢。

而美國在2008年次貸危機后，通過量化寬松（QE）迅速注入流動性，房價在經歷短暫陣痛后便重回升勢，并在隨后的十年里不斷創新高。美國的經驗表明，強大的金融市場和財富效應是樓市復蘇的強力助推器。

看到此，關于房地產市場是否回暖的答案其實已經呼之欲出——房地產市場的復蘇速度取決于三個關鍵變量：一是政策干預的及時性，是否在市場信心崩潰前注入流動性；二是金融體系的修復效率，能否確保資金順暢流向房企與購房者；三是人口基本面是否支持。

而房地產對內地經濟的重要性遠超多數國家，其關聯的上下游產業超過100個，從鋼鐵、水泥等基礎工業，到家電、家具等消費品行業，再到金融、物業服務等現代服務業，形成了龐大的經濟生態系統。

官媒的數據顯示，房地產投資占GDP的比重從2014年的14.9%逐步下調至2024年的7.4%，到2025年三季度更降至6.67%。即便如此，仍是中國經濟穩定運行的主要支柱之一。這也決定了房地產市場的穩定發展并非選擇題而是必答題。

答案的核心，就是能否形成“政策放松—信心恢復—交易活躍—資金循環”的正向閉環。

從短期看，打通流動性梗阻是首要任務。從中期看，建立新的發展模式至關重要。香港樓市的復蘇并非回到過去的高速增長，而是形成“低息環境+合理供應+人才支撐” 的新平衡。內地房地產市場需要快速擺脫對“高杠桿、高周轉” 模式的依賴，逐漸探索出新路徑。更長遠一些來看，人口結構與城市分化將決定回暖的區域差異。

好了，在這個充滿變數的大時代里，雖然有著各種不確定性，但我們需要的不是恐慌，而是厘清為什么會有“早春”，尋找那些真正具備價值的“好房子”，并堅定地相信：沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。

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