城市更新大家談 | 激活存量空間效能，大力推進(jìn)城市更新

導(dǎo)讀

當(dāng)城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，我們該如何重塑家園？中國城市規(guī)劃學(xué)會深度對話多位城市規(guī)劃學(xué)者，從理念變革、治理邏輯到實施路徑，拆解“人民城市”的內(nèi)涵。看他們?nèi)绾谓獯鸪鞘袕摹氨雀叨取钡健氨葴囟取钡霓D(zhuǎn)向，剖析更新中那些“改與不改”、“新與舊”的真正難題。

本文字?jǐn)?shù)：1849字

閱讀時間：6分鐘

作者 | 高超

中國城市規(guī)劃學(xué)會城市更新分會青年委員，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市更新規(guī)劃所主任工程師，高級工程師

2025年中央城市工作會議指出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

目前，我國城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，存量空間成為承載城市功能的主要載體。以北京為例，北京市存量城鄉(xiāng)建設(shè)用地的占比已經(jīng)超過85%，存量空間成為首都功能的重要承載，也是人民美好生活的重要承載。存量地區(qū)是人口、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等要素的集聚區(qū)，也是各方資金投入的重點區(qū)域。隨時間推移，存量地區(qū)持續(xù)衰老。以北京為例：功能集聚、區(qū)位優(yōu)越的地段房齡普遍偏高，建筑質(zhì)量相對較低，1980年前建設(shè)的建筑多位于三環(huán)內(nèi)，重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、多線換乘站等高價值地區(qū)同樣有老舊建筑占比高、容積率偏低的現(xiàn)象。

立足新發(fā)展階段，大力推進(jìn)城市更新對引領(lǐng)存量空間資源要素的優(yōu)化配置、激活城市發(fā)展動能、實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展與能級躍升意義重大。城市更新工作推進(jìn)中，建議重點關(guān)注以下四個方面：

一是應(yīng)更加關(guān)注系統(tǒng)性謀劃

轉(zhuǎn)變項目化推進(jìn)的工作思維，立足城市發(fā)展全局，加快建構(gòu)適配于存量空間效能激活的城市更新工作格局，服務(wù)城市發(fā)展與功能躍升。圍繞生活品質(zhì)提升、生產(chǎn)效率增效、生態(tài)價值激活等多維目標(biāo)，系統(tǒng)性謀劃城市更新工作藍(lán)圖，健全城市更新工作方法，引領(lǐng)城市更新模式的優(yōu)化創(chuàng)新、資源要素的精準(zhǔn)匹配，加力推進(jìn)城市發(fā)展建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。

二是應(yīng)更加關(guān)注政策適配

優(yōu)化既有城市開發(fā)建設(shè)路徑，注重問題發(fā)現(xiàn)和解決，建構(gòu)適配于城市更新制度體系。積極聽取市場、公眾等主體的合理更新需求，直面更新項目實施中的瓶頸問題，用好“法規(guī)+政策”組合拳，制定“小切口”改革政策，適當(dāng)放寬要素配置與建設(shè)管控要求。堅持“以需定供”填補政策空白，“以案促策”帶動政策創(chuàng)新，“以案促改”引導(dǎo)政策完善。政策上，讓主體會用、用好；項目上，讓市場敢投、能干；管理上，讓政府放權(quán)、賦能。

三是應(yīng)更加關(guān)注模式可持續(xù)

破解更新項目資金平衡困局是保障更新項目能盈利、可持續(xù)的關(guān)鍵，這需要精準(zhǔn)釋放政策紅利，拓寬融資渠道，降低項目實施成本，充分發(fā)揮市場在城市更新中的資源要素配置作用，增強(qiáng)運營成效，穩(wěn)定項目實施預(yù)期。同時，也要積極探索城市更新項目的盈利模式，通過資產(chǎn)盤活、運營增值等方式，構(gòu)建城市更新項目的資源資產(chǎn)資本化閉環(huán)，構(gòu)建“收益可預(yù)期+成本可控制”的可持續(xù)更新模式，促進(jìn)存量資產(chǎn)的保值增值，讓市場主體敢于投入城市更新藍(lán)海。

四是應(yīng)更加關(guān)注片區(qū)整體煥新

當(dāng)前的更新項目多依賴主體自身訴求發(fā)起，存在空間分布碎片化、功能定位同質(zhì)化及設(shè)施更新片面化等問題。應(yīng)轉(zhuǎn)變“盆景式”更新工作思路， 強(qiáng)化片區(qū)的整體謀劃、整體更新、整體運營，充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，以片區(qū)為基本單元統(tǒng)籌資源要素、項目生成與空間提升，創(chuàng)新要素配置模式，完善片區(qū)更新統(tǒng)籌主體利益保障機(jī)制，更好地發(fā)揮城市更新的規(guī)模化、專業(yè)化效益。

未來，面向存量空間提質(zhì)增效的城市更新，需要快速反應(yīng)，先試先行、先立后破，建立系統(tǒng)化、可持續(xù)更新體系。加快支持建設(shè)涵蓋體制機(jī)制、方法路徑、實施管理等方面內(nèi)容的城市更新制度與政策體系，有效推動存量空間提質(zhì)增效，探索一條推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展與能效躍升的城市更新之路。

供稿單位：中國城市規(guī)劃學(xué)會城市更新分會

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