樓市深水區(qū)，新房潛在的痛！

最近，正在看房的你，是否有這樣的體會(huì)：

好多新盤，好像沒有公攤了；現(xiàn)在的新房真好，高大上的會(huì)所、示范區(qū)，星級(jí)酒店似的服務(wù)；層高可真高，3米多。

是否有銷售告訴你：“一梯一戶，電梯外，這個(gè)空間是您家的，怎么用都行。”

說實(shí)話，高贈(zèng)送，當(dāng)然是好事；實(shí)用面積確實(shí)比以前大了很多。

會(huì)所、泳池、示范區(qū)，公共配套提升，當(dāng)然是好事。

但有時(shí)候，噱頭太過頭了，可能會(huì)跑偏，可能會(huì)埋雷。

你如果被各類廣告語席卷之后，全信了，那可能會(huì)埋下失望、痛苦的源泉。

1、

以青島新房市場(chǎng)為例，這幾年，高得房率的新房、四代宅不斷出現(xiàn)。各種贈(zèng)送空間都來了，有些以前的模糊地帶，比如，公區(qū)部分，也都堂而皇之成為“贈(zèng)送空間”了。

很多宣傳語都來了。“百分百得房率”“負(fù)公攤”、”零公攤“……

樣板間里，把原本屬于公區(qū)的電梯前室、連廊、設(shè)備平臺(tái)，統(tǒng)統(tǒng)包裝成“贈(zèng)送空間”。

這些地方早已裝修完畢——做成玄關(guān)柜、兒童游戲區(qū)、甚至?xí)俊Ｄ憧吹迷蕉啵接X得“賺到了”。

可問題是：這些空間，真的可以為所欲為嗎？

實(shí)際上，這很可能會(huì)埋雷。為將來某一天交付之后，出現(xiàn)的糾紛埋下隱患。

比如，宣傳的一梯一戶，電梯等候區(qū)是業(yè)主”私享空間“，可以做衣柜，可以做自由空間等等。實(shí)際上，這是公區(qū)部分，還涉及消防空間……

將來某一天，可能會(huì)被通知：此為公共消防通道，禁止封閉、堆放物品。

其實(shí)早有伏筆。只是那時(shí)，我們都太想相信那個(gè)“多出來的一間房”。

還有現(xiàn)在不少樓盤贈(zèng)送的設(shè)備空間、多功能空間。看樣板間的時(shí)候，你會(huì)感覺空間確實(shí)大了不少，很實(shí)用，得房率高。

但是，交付的時(shí)候，你得有心理準(zhǔn)備。能不能封閉、能不能改造，就是另一個(gè)課題了，和開發(fā)商沒關(guān)系了。

開發(fā)商永遠(yuǎn)有一句話：我們只負(fù)責(zé)交付現(xiàn)狀，后續(xù)改造是您的事情。

自由是有代價(jià)的。交付那天，問題才真正浮現(xiàn)：

能不能封？能不能改？能不能通電通水？物業(yè)讓不讓裝？

而對(duì)于公攤比例問題。要知道，在合同角落里，會(huì)清晰寫著這套房子的真正公攤比例。

而且，查看青島網(wǎng)上房地產(chǎn)，這個(gè)盤的預(yù)售信息，也能看到這套房子的套內(nèi)預(yù)計(jì)分?jǐn)偯娣e。

這是市區(qū)某號(hào)稱“高得房率”樓盤的實(shí)際基本信息。

2、

還有開發(fā)商宣傳比較多的：層高問題。幾乎所有新盤，都在拿層高當(dāng)賣點(diǎn)，3.1米層高、3.3米層高等等。

你得有清晰的認(rèn)知，交付給你的房子，凈高是多少。凈高和層高不是一個(gè)概念。

實(shí)際凈高需通過測(cè)量核對(duì)，因?yàn)槭┕ふ`差或樓板厚度差異可能導(dǎo)致實(shí)測(cè)值與約定層高不一致。

層高是樓板到樓板的距離，凈高才是你能真正抬頭看到的高度。

中間還要減去：樓板厚度；管線走線等等。

建議每一位購(gòu)房者：不要只聽口頭承諾。越是完美的承諾，越要警惕背后的留白。

第三個(gè)潛在“bug”，就是社區(qū)會(huì)所。這個(gè)概念，青島不陌生。早在二十年前，一些高端小區(qū)就開始配建健身房、茶室、書吧。

如今，這場(chǎng)競(jìng)賽升級(jí)了。

恒溫泳池、瑜伽房、兒童樂園、咖啡廳、私宴廳……不少新盤直接把星級(jí)酒店配置搬進(jìn)了小區(qū)。

售樓處沙盤旁，燈光璀璨的會(huì)所模型熠熠生輝。銷售說：“這是您未來的第二客廳。”

不少人，為此買單。可很少有人問一句：“這個(gè)會(huì)所，能開多久？誰來運(yùn)營(yíng)？我還要額外付錢嗎？”

社區(qū)會(huì)所，實(shí)際就是社區(qū)公區(qū)的一部分，是業(yè)主共同所有的。

這兩年，開發(fā)商加大了投入，把會(huì)所做得高大上了，有些甚至把恒溫泳池都搬進(jìn)來了。

這是可歌可泣的。只是，交付之后的運(yùn)營(yíng)問題，持續(xù)性問題，你買房子的時(shí)候，要有心理準(zhǔn)備。

是否涉及額外的增值服務(wù)費(fèi)？這個(gè)費(fèi)用如果有，是每個(gè)月多少錢。

不要等到交付之后，覺得不值，不想交了，和物業(yè)干架……昔日，嶗山壹號(hào)院就出現(xiàn)過增值費(fèi)的糾紛。

會(huì)所本身沒有錯(cuò)，錯(cuò)的是我們對(duì)“長(zhǎng)期美好”的誤判。它不該是一個(gè)銷售道具，而應(yīng)是一份可持續(xù)的服務(wù)契約。

買之前，請(qǐng)務(wù)必確認(rèn)：是否納入物業(yè)服務(wù)范圍？是否需要額外繳費(fèi)？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否寫入合同？

否則，今天的“生活方式”，可能就是明天的“潛在矛盾”。

3、

青島的新房市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)“空間革命”。

從四代宅到高得房率，從科技系統(tǒng)到美學(xué)立面，產(chǎn)品力確實(shí)在提升。

可是，有些潛在的“痛苦”，還是提醒一下大家。

那些讓你心動(dòng)的“贈(zèng)送”，可能正是將來扯皮的起點(diǎn)；那些樣板間里的“自由改造”，往往在交付后變成“不自由”；那些宣傳冊(cè)上的“服務(wù)”，也可能在幾年后淪為“收費(fèi)爭(zhēng)議”。

那份看似貼心的“贈(zèng)送面積”，會(huì)在房產(chǎn)證上消失不見。

開發(fā)商并非刻意欺騙，只是把話說得不夠全。

在這個(gè)信息爆炸卻真假難辨的時(shí)代，購(gòu)房者需要具備法律意識(shí)、工程常識(shí)等等。

真正的安全感，從來不是來自“贈(zèng)送多少”，而是來自：我知道我得到了什么，也將承擔(dān)什么。

最后，衷心祝愿，0公攤能真正實(shí)現(xiàn)；五星級(jí)會(huì)所，能永伴業(yè)主。

但愿，房師傅，多慮了。