新舊物業交接2個月未成功 5000人小區困局待解

政府建議召開臨時業主大會，重新表決。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

離約定的舊物業退場時間已經過去2個多月時間，佛山市獅山鎮君湖天下花園還是沒能推進新舊物業的交接。

君湖天下花園是一個擁有2000多戶、5000多名業主的住宅小區，2025年6月，該小區召開業主大會，通過了不再續聘原物業服務企業——奧園智慧生活服務（廣州）集團有限公司南海分公司（以下簡稱“奧園物業”）的決議，隨后業主委員會（以下簡稱“業委會”）通過招標確定了新物業服務企業——廣東宏德科技物業有限公司（以下簡稱“宏德物業”）。

1月23日，君湖天下花園業委會主任程正才對中國房地產報記者表示，按照相關規定，新舊物業本應在2025年11月3日完成交接，但截至目前，奧園物業仍拒不配合交接，期望相關部門能介入保障交接順利進行。

奧園物業的回應則是一份以業委會為被告的民事起訴狀，該公司認為業主大會未作出選聘宏德物業為小區新物業服務人的決定，業委會也無權通過招投標方式選聘新的物業服務企業，因而要求繼續履行前期物業服務合同。

雙方各執一詞，事態陷入僵局。據獅山鎮房屋管理所相關人士透露，佛山市南海區住房城鄉建設和水利局已向君湖天下花園業委會發出正式建議，由業委會委托屬地社區協助盡快召開臨時業主大會，對物業選聘核心問題進行重新表決。“因業主大會存在不確定性，具體的時間表暫時不能提供。”

物業交接遇阻

據程正才介紹，奧園物業是君湖天下花園的前期物業服務企業，雖服務時間不短，但其服務質量并未達到業主們的預期。在2023年業委會成立前，該小區每月在12345熱線上的投訴多達上百起，小區公共收益也像一筆“糊涂賬”。為了改善居住品質，2025年4月，君湖天下花園召開了業主大會，對4個議題進行表決。包括，一，是否同意續聘原物業服務公司；二，是否同意《南海區君湖天下小區物業服務合同》表決稿；三，如通過招聘或續聘企業在業主大會投票結果公布30天內不能簽訂業主大會表決通過的《南海區君湖天下小區物業服務合同表決稿》，是否同意通過公開招投標方式選聘其他物業服務企業；四，如以公開方式選聘物業服務企業，是否同意授權業主委員會成員履行本次選聘物業服務企業的招標活動的招標人職責。

最終，這4個議題都獲表決通過。于是，君湖天下花園業委會于2025年9月通過招標代理公司發布招標公告，并在1個多月后確定宏德物業為中標企業。2025年10月18日，業委會與宏德物業簽訂新物業服務合同，同時向奧園物業發出《退場通知書》。

此后，事件的走向便脫離了業委會的預期。根據《佛山市物業管理條例》等相關法規，奧園物業本應在2025年11月3日退場，但該公司至今仍拒絕交接。

“迄今為止我司從未接到過解聘的通知，業主大會至今也未表決選聘新的物業服務企業。”奧園物業君湖天下項目有關負責人對中國房地產報記者表示，目前該公司依法繼續履行物業服務合同，同時依法維護自身權利提起訴訟。

奧園物業在起訴狀中表示，根據相關法律法規，選聘和解聘物業屬于關乎全體業主利益的重大事項，這一事項應當經由業主共同決定，由業主共同決定的事項不能通過授權業委會決定。而君湖天下花園并未就選聘宏德物業為小區物業服務企業召開業主大會及作出合法有效的業主大會決定。

此外，根據業主大會議題4中的表述，“如以公開方式招聘物業服務企業”，則“授權業主委員會成員履行招標活動的招標人職責”，而非授權業委會作為招標人通過招投標方式選聘物業服務企業，業委會自稱其獲得業主大會授權可直接通過招投標方式選聘物業企業，與小區作出的業主大會決定內容不符。

因此，該公司認為業委會無權要求該公司退場，其發出的《退場通知書》無效。

而在君湖天下花園業委會看來，該小區業主大會表決及招標投票更換物業等事項的所有程序均依規合法，具備充分的法律依據和民主決意權。奧園物業的阻撓行為缺乏事實依據，嚴重侵害了業主的合法權益。

部分業主反對新物業進場

除了奧園物業外，也有一些業主對業委會聘任宏德物業為新物業服務企業表示了異議。

據獅山鎮房屋管理所相關人士介紹，部分業主質疑招標程序中的招標文件未提交業主大會審議、未對中標結果予以確認等問題，該所已收到一部分業主遞交《關于發起反對“宏德物業”入場聯名簽署的倡議書》復印件，聯名反對“宏德物業”入場，并要求立即召開業主大會。“小區內部意見嚴重對立。”

基于業主群體分化、意見不一，物業交接現場極大可能發生人員對峙沖突，以及奧園物業和相關業主已向法院提起訴訟，要求撤銷業委會決定等復雜情況。南海區住房城鄉建設和水利局建議業委會委托屬地社區協助盡快召開臨時業主大會，對物業選聘問題進行重新表決，以大多數業主的明確投票結果選出具有民意基礎的新物業公司，保障業主的知情權、參與權和決定權，從根本上化解分歧。

據了解，君湖天下花園所在社區已牽頭與保利、招商、時代、豪信等物業企業協商臨時接管事宜，以備該小區出現物業管理真空狀態時，可采取應急措施對該小區進行臨時托管協調。但這一措施遭到了部分業主的反對。

對于召開臨時業主大會的建議，程正才有不同的看法。他表示，業委會無權委托社區代行職責，就現階段的工作而言，政府或社區亦無權代理業委會職責。而且，目前業委會未收到20%業主聯名提名，未達到議事規則規定的臨時業主大會召開的任何觸發條件。此外，“不可能，也不建議用一次臨時業主大會推翻一次正式業主大會的決議。一旦這樣去做就會進入一個死循環，如果后期有業主這樣反對，是不是又要召開呢？”

這意味著，臨時業主大會的推進也非易事。

為解決物業交接爭端，不少小區選擇了司法訴訟的路徑，但同樣費時費力。例如，南通市某小區在2024年7月召開業主大會選聘新物業，但舊物業對業主大會決議及業委會成立的合法性有異議，拒絕撤場。為解決新老物業交接問題，該小區業委會于2024年12月向法院提起訴訟，請求判令舊物業撤出小區。1年后，法院作出一審判決，判令舊物業于判決生效之日起十五日內退出小區物業服務區域，并向業委會移交相關資料、設施并結清相關費用。

從程正才的角度看，無論是司法訴訟還是召開臨時業主大會都不是最優選項，理想的結果是盡快依規推進新舊物業的交接工作，長時間的拉鋸、對立，對奧園物業及大部分業主都有害無益。但從事態的發展情況來看，奧園物業及部分業主的訴求與業委會并不一致，彼此間的矛盾難以在短時間內調和。新舊物業的交接，大概率將是一場持久戰。

佛山市某小區業委會主任對中國房地產報記者表示，君湖天下花園的案例凸顯了依法開展社區治理的重要性。“業主大會的部分議題設置不夠嚴謹，容易產生歧義，引發紛爭。”例如，君湖天下花園本次業主大會的決議并未觸發議題3，也可以理解為“使用招投標方式選聘其他物業企業”的前提條件未達成。這說明，業委會需要專業指導，加深對相關法律法規的理解，特別是在推進小區重大共同事項時。

另一方面，地方政府若能進一步明確小區選聘物業服務企業的具體流程，加強指導，也有助于減少此類糾紛的產生。據程正才透露，此前佛山市已有小區通過業主大會授權業委會履行選聘物業服務企業招標活動的招標人職責，通過公開招標選定物業服務企業，最終新舊物業完成了交接。而君湖天下花園此次業主大會的議題設置完全參照該小區的做法，按理應可順利交接，但實際情況卻截然不同。