地產(chǎn)TOP3，開始貼身肉搏

近日，統(tǒng)計(jì)局公布了2025年房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)依然在底部徘徊。2025年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，創(chuàng)下近年來(lái)新低。

尤其是銷售金額方面，2025年的全國(guó)住宅銷售金額73335億，接近2015年水平（72753億）。

換言之，房地產(chǎn)銷售水平差不多回到十年前。

行業(yè)規(guī)模收縮，直接體現(xiàn)在企業(yè)銷售數(shù)據(jù)的整體下滑 。

去年，房企的銷售額普遍下降。當(dāng)然，不同企業(yè)的表現(xiàn)有所區(qū)別。相對(duì)整體數(shù)據(jù)而言，我們更關(guān)注的是企業(yè)間的分化，以及從中所反映出來(lái)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及行業(yè)趨勢(shì)。

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行業(yè)集中度進(jìn)一步提升 頭部房企間的競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2025年TOP100房企的銷售總額為36841.8億元，相比2024年下降了8876.3億元，同比下降19.4%。市場(chǎng)依然延續(xù)筑底行情。 線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

如果將數(shù)據(jù)拆分來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些明顯的變化。

1、千億級(jí)房企減少1家，top10的占比達(dá)到45%以上

2024 年全口徑千億房企共 11 家，2025 年減少至 10家。千億房企的銷售均值也有所下降，降幅為11.79%。

可以發(fā)現(xiàn)，和整個(gè)top100的降幅相比，頭部依然呈現(xiàn)出較高的韌性。

與此同時(shí)，行業(yè)的集中度還在進(jìn)一步上升。

明源君對(duì)比了近兩年top10房企的銷售額占比。2025年，top10房企的銷售額在top100中占比為45.24%，同比2024年又提升了1.59%。

也就是說(shuō)，市場(chǎng)每產(chǎn)生100塊的成交，就有45塊是由top10房企貢獻(xiàn)的。這10家房企的銷售額，快要頂上后面90家的總和。

2、頭部房企差距縮小，排位競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈

毫無(wú)疑問(wèn)，國(guó)央企已成為市場(chǎng)的壓艙石。

top10房企中，除濱江集團(tuán)外，其余均為國(guó)央企或有國(guó)資背景的混合所有制房企。

2025年保利發(fā)展蟬聯(lián)行業(yè)銷冠。至此，保利發(fā)展已連續(xù)三年位列房地產(chǎn)行業(yè)全口徑銷售額第一。 線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

與此同時(shí)，從近年來(lái)的數(shù)據(jù)也可以看出，頭部房企間的差距其實(shí)在不斷縮小。尤其是top3的競(jìng)爭(zhēng)可以說(shuō)接近膠著狀態(tài)。

保利發(fā)展第一，中海地產(chǎn)第二，華潤(rùn)置地第三的排位，已經(jīng)延續(xù)了兩年。

不過(guò)，在2025年三者的差距進(jìn)一步縮小。保利發(fā)展比第二名的中海地產(chǎn)多出18億元；而中海地產(chǎn)比第三名的華潤(rùn)置地多出 176億元。

而在2024年，保利發(fā)展的銷售額比中海地產(chǎn)多出124億元，中海地產(chǎn)與華潤(rùn)置地之間則是拉開了495億元的差距。

三家頭部央企之間形成了你追我趕的態(tài)勢(shì)，彼此間行業(yè)地位的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

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核心城市+高端改善產(chǎn)品 成為房企 業(yè)績(jī)的 “ 壓艙石 ”

當(dāng)行業(yè)總量見(jiàn)頂、需求結(jié)構(gòu)重塑，房企的“安全墊”不再是規(guī)模， 而是布局及產(chǎn)品力 。從頭部房企的表現(xiàn)來(lái)看，核心城市的高端項(xiàng)目，對(duì)房企業(yè)績(jī)的達(dá)成起到?jīng)Q定性作用。

1、區(qū)域深耕型民企，呈現(xiàn)出更高的韌性

和國(guó)央企相比，民企的數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為疲軟。

top10席位僅濱江一家入圍。

top30席位中，民企由 2024 年的 9 家進(jìn)一步減少到 6 家。

另外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年共有24家房企銷售同比正增長(zhǎng)，其中僅4家為民企，分別是嘉里建設(shè)、江山萬(wàn)里置業(yè)、邦泰集團(tuán)和濱江集團(tuán)。

其中，嘉里建設(shè)為港資房企，其余三家為內(nèi)地房企，主要為區(qū)域深耕型房企。

典型如濱江。

如今的濱江，已是妥妥的房地產(chǎn)民企之光。

去年，濱江實(shí)現(xiàn)了1017億元的銷售業(yè)績(jī)。在眾多房企當(dāng)中可以說(shuō)非常穩(wěn)，連續(xù)六年都維持在千億規(guī)模。

全年新增貨值667.8億元，位列行業(yè)第10位，是唯一入圍新增貨值榜單top10的民企。布局上，依然堅(jiān)持聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東的戰(zhàn)略。去年杭州拿地金額占比6成，浙江境內(nèi)其他城市占比2成。浙江的拿地金額占到整體的8成。

小體量的江山萬(wàn)里置業(yè)，布局就更集中了。僅專注寧波一市，圍繞核心區(qū)域進(jìn)行規(guī)模化開發(fā)。通過(guò)與本土國(guó)企聯(lián)合拿地降低資金壓力，以打造高端項(xiàng)目為主。依靠長(zhǎng)期深耕在本土形成品牌集聚效應(yīng)，從而建立起護(hù)城墻。

2、搶占高端改善市場(chǎng)，豪宅成房企必爭(zhēng)之地

2025 年房企的銷售表現(xiàn)與產(chǎn)品布局呈現(xiàn)出“同頻共振”的趨勢(shì)。

頭部房企，無(wú)論國(guó)央企還是民企戰(zhàn)略都趨于一致：押注核心城市，發(fā)力高端改善產(chǎn)品。核心城市高端及改善項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的銷售額，已成為頭部房企業(yè)績(jī)的“穩(wěn)定器”。

比如，保利發(fā)展2025年的打法，就是將優(yōu)勢(shì)資源押注高確定性市場(chǎng)的高端產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，去年保利發(fā)展的銷售額有約8成來(lái)自一二線城市。在這些城市，保利發(fā)展布局的高端產(chǎn)品，為業(yè)績(jī)提供了重要貢獻(xiàn)。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，去年保利發(fā)展僅在廣州一城就賣出了 550.1億元，流量金額、權(quán)益金額、流量面積、權(quán)益面積四項(xiàng)指標(biāo)全部位列廣州第一。

幾個(gè)熱銷的高端項(xiàng)目，成為保利發(fā)展在廣州市場(chǎng)的核心糧倉(cāng)。其中，玥璽灣141億、保利天曜62億、保利天奕58億、珠江天悅35.9億，四個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了將近300億元，占全市總業(yè)績(jī)量的約 54%。

在布局上，繼續(xù)高度聚焦核心城市的核心地段。去年權(quán)益拿地金額約671億元，重點(diǎn)投向上海、北京、廣州、杭州等地。

其管理層曾明確表示，“只拿核心地段，只做200平方米以上的大平層，利潤(rùn)率不足8%則免談”。足以見(jiàn)得，其投資策略之堅(jiān)定。

再如中海，這幾年持續(xù)加大核心城市的投資力度，去年的業(yè)績(jī)也主要來(lái)源于核心城市的高端項(xiàng)目。

例如，在深圳由華潤(rùn)置地和中海聯(lián)合打造的頂豪項(xiàng)目灣澐璽首開熱賣，一個(gè)樓盤就貢獻(xiàn)了130億的銷售額。在上海由中海及其他三家國(guó)央企聯(lián)合開發(fā)的頂豪項(xiàng)目安瀾上海，開盤當(dāng)日也貢獻(xiàn)了90. 8 億的業(yè)績(jī)。

投資方面，中海去年有6成的拿地資金放在上海北京和深圳，尤其是上海更是大手筆，單城市的權(quán)益拿地金額就達(dá)到 387.6億元

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小結(jié)

越是風(fēng)高浪急，越要死死抓住那根看得見(jiàn)的桅桿。

現(xiàn)在，選對(duì)城市做對(duì)產(chǎn)品，已成為房企的生命線。當(dāng)然，隨著頭部房企布局高度一致化，巨頭間的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)入貼身肉搏階段 ，不難預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)產(chǎn)品內(nèi)卷還會(huì)越來(lái)越激烈 。

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