聯發“戰略性蓄力”：一場“先蹲后跳”的深度轉型

當前，房企虧損已逐漸成為行業常態。即便是具備央企、國企背景的房企，亦難以在持續低迷的市場環境中獨善其身。不少企業甚至迎來了上市幾十年來首次虧損。

據公開資料不完全統計，截至目前，A股上市房企中已有23家發布了2025年業績預告，多數企業陷入虧損，僅有個別企業盈利。

事實上，房企虧損背后是行業周期性調整與市場下行的雙重壓力。從拿地到銷售，房企通?；谖磥矸績r預期測算成本與利潤。然而近年來，行業整體進入深度調整階段，房價波動加劇，2022年以來多家上市房企陸續計提資產減值，進而影響財務表現，虧損現象由此蔓延。

在這波行業調整中，聯發集團亦未能例外。近期其母公司建發股份發布近20年來首次虧損預告，主要受房地產業務疲軟影響。聯發集團2025年實現總銷售簽約收入260億元，與上年持平，但受行業持續低迷影響，年度仍將出現虧損。

然而，虧損并非故事的終點。面對行業變局，聯發集團并未被動等待，而是主動展開一場以“先蹲后跳”為節奏的戰略轉型。通過全力去化舊庫存、精準投資、持續創新產品與服務等措施，企業正為未來的起跳和躍升蓄積能量。

“深蹲”是為了更好的“起跳”。聯發集團這場以“戰略性蓄力”為內核的調整，既是對行業現實的回應，也是企業為可持續發展鋪路的主動作為。

一次“戰略性深蹲”：

卸下歷史包袱 重構投資邏輯

當前房地產行業正經歷供需關系深刻轉變與市場價值體系重構。

克而瑞此前數據顯示，2024年行業典型上市房企整體的毛利率為10%，同比下降2個百分點；凈利率為-9%，為虧損狀態；歸母凈利率同樣為-9%。全年八成房企毛利潤下滑，72%企業凈利潤為虧損，即使是央企、國企也難逃凈利潤下滑的命運。到2025年，這種虧損態勢仍在延續。聯發集團的虧損，在此大環境中并非孤例，但其應對方式卻體現出戰略主動性。

貝殼研究院數據顯示，2025年其監測的30個典型城市二手房價格較高點平均下降39%，價格預期發生根本性調整。同時，各城市為提升居住品質而持續優化的規劃條件（如更高的綠色建筑標準、更優的戶型與配套要求），使得符合“新規”的產品對“舊規”存量項目形成了一定“降維打擊”。在這一背景下，資產優化已成為房企生存發展的首要課題。

一方面，是投資邏輯的重構與土儲結構的升級。面對三四線城市紅利減弱，聯發集團近兩年持續重塑投資邏輯，逐步增加在一、二線核心城市的優質土地儲備。2025年，其新增土地儲備的90%以上集中于上海、廈門、南京、深圳等高能級城市，使得未來可售貨值結構得到一定程度上的優化。此外，公司也在積極盤活存量土地，進一步提升整體資產質量與運營效益。

另一方面，則是庫存的堅決出清與資產減值計提。為卸下歷史包袱、輕裝前行，聯發集團嚴格遵循審慎會計原則，計提存貨跌價準備，并對存量資產進行全力去化。2025年，聯發集團實現總銷售簽約收入260億元，這其中，庫存項目（即非首開項目）銷售金額達到173.5億元，同比2024年去化率提高約10%。在庫存項目去化中，現房銷售實現30.6億元，同比2024年去化率提高約12%，有效降低了資金占用。

這一系列動作，加速了現金回流，優化了資產結構，為后續發展騰挪出更多的資源配置空間，同時優質項目的陸續入市，也將穩步兌現利潤預期，公司的抗風險能力與長期盈利潛力也隨之增強。

構建“起跳”的支點：

練好內功、培育硬實力

如果說優化土儲是“蹲下”蓄力，那么練好內功、打磨好產品與服務則是聯發集團未來“起跳”的能力儲備。

從行業觀察視角看，當前市場供需的結構性錯配正形成一個清晰的戰略窗口。克而瑞報告顯示，重點城市高端產品供應占比持續偏高，而明源數字營銷院數據指出，近三年“90后”購房客戶占比已近50%，“00后”占比穩步上升，主流客群年輕化趨勢與產品供給結構出現顯著偏離。這種錯位不僅意味著市場空白，更指向一個更深層的問題：當青年客群面臨“買不起、選不到、不好用”的居住困境時，將直接削弱城市對人才的基礎吸引力與創新活力。

因此，聯發集團以產品+服務為引擎，打造新青年產品線，該產品戰略不僅呼應青年發展型城市政策導向，更對接了年輕群體對居住品質與生活方式的真實需求，是應對客群變遷、推動產品適配與履行社會責任的主動探索。

市場反饋是最好的證明——廈門嘉悅里2025年銷售超千套，面積及金額位列福建市場第一；上海時光新澍開盤當日售出逾百套，創區域近兩年首開紀錄；南京雨花新澍首開認購超百套，銷售金額達3.6億元，刷新南京市年度首開紀錄；柳州“嘉悅里”首開售出288套，打破當地市場記錄。

行業也給予一定認可。2025年，聯發集團攜新青年樣板間亮相住建部指導的“好房子科技展”；同時還獲評中指院“中國房地產企業產品力優秀企業TOP6”，四個新青年項目榮獲“人居夢想好房子”稱號。

聯發集團對“好房子”的理解不止于產品單點，更延伸至建造與服務的全維度。工程交付上，通過“生活預演式”實景展示和涵蓋2000余項的9A交付驗收標準系統化控品質，2025年完成交付24批次、150萬平方米，評估合格率100%。以南昌九龍和悅項目為例，憑借毛坯9A的高標準落地與品質地庫的扎實基礎，實現了100%的到訪交付率。交付期間戶均累計報修問題僅0.63條，且經快修后實現戶均報修條數清零。

服務上，聯發集團提供覆蓋“準業主”到“交付后”的全生命周期服務，依托“安家守護”計劃、遍布28城120余社區的“iLiFe社群”，以及“陽光透明化”公示等體系，構建有溫度、可共治的社區生態，將“好房子”的內涵深化為長久的居住體驗與社區關系。其中，在南京雨花新澍，通過前置化社群與空間運營，打造以運營功能為核心的會所，把電競房、共享辦公、四點半學堂統統“裝”進社區，并在細節上做加法。例如，在共享辦公區預裝打印機和碎紙機；在瑜伽室提前安裝電視，方便業主跟練課程；在棋牌室、四點半學堂等空間設置獨立門禁，便于自助預約使用......通過這些富有人性關懷和溫度的設施及服務，營造溫馨的鄰里關系、豐富社區生活。

兩大機遇：

把握稀缺資源 開創第二曲線

面向未來，聯發集團的“起跳”姿態，體現在對稀缺資源的把握與城市運營角色的深化上，這也構成了其穿越周期、開創“第二增長曲線”的兩大機遇。

一是打造穿越周期的“硬通貨”資產。位于上海新天地核心板塊的豐隆聯發新天地項目是聯發集團戰略級布局。該項目地塊成交樓面價達到11.75萬元/平方米，而2025年板塊內二手房成交均價為20.8萬元/平方米。項目所在板塊新房年供應量僅204套，周邊1公里新房供應不足300套，稀缺性凸顯。項目聚焦全球塔尖圈層，以超高層住宅與低密風貌別墅組合，在承載石庫門歷史肌理的同時，打造國際化奢居范本，有望成為公司提升利潤與品牌高度的關鍵支點。

二是深度參與城市更新，開辟產業運營新曲線。廈門高崎機場計劃于2026年底遷往翔安，高崎機場片區將釋放出約10平方公里的核心區空間。位于高崎機場片區和自貿區之間的湖里老工業區，也將迎來又一次煥新發展的機遇。聯發集團作為湖里老工業區自持近50萬平方米物業的最大單一業主，正與政府有關部門深度策劃近200萬平方米的產業空間整體城市更新。這一藍圖超越了傳統地產開發，旨在構建以“AI智能硬件+高端精密儀器”為主導，“時尚創意+科技服務”為特色的“2+2”產業集群。

這標志著聯發集團在建發集團支持下，嘗試向“產業園區+產業經營+產業投資+產業基金”的模式轉型，從開發商轉變為產業生態的組織者和服務者，尋求更持續、更穩定的運營性收益。

當行業仍在尋找底部時，聯發集團以深蹲積蓄發展的勢能，在波動中尋找確定性、在調整中重塑競爭力。未來，隨著優質土儲陸續兌現、產品與服務的持續提升、多元業務格局逐步成型，聯發集團有望在行業新階段中迎來更高質量、更可持續的發展機遇。