2020年7月以前未辦理經(jīng)規(guī)劃、審批手續(xù)的無證房有望確權(quán)登記

　　自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布宅基地新政策！

　　一直以來，農(nóng)村未辦理相關(guān)規(guī)劃、審批手續(xù)的房屋應(yīng)不應(yīng)該確權(quán)登記，對于一戶多宅是否都是違法建筑等問題都具有很大的爭議。而在實(shí)踐中，對于未辦理審批、規(guī)劃的房屋，以及一戶多宅的農(nóng)村房屋，則通常都不會被予以確權(quán)登記，都會被相關(guān)部門直接扣上違建的帽子，并要求其無償拆除。那么對于農(nóng)村未辦理規(guī)劃、審批手續(xù)的房屋是否都應(yīng)該被無償拆除呢？或者一戶多宅是否都應(yīng)該被認(rèn)定為違法建筑呢？

　　近日，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于分類化解歷史遺留問題扎實(shí)做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作的通知》，該通知中就一戶多宅涉及的一些問題、以及關(guān)于農(nóng)房用地未經(jīng)審批，農(nóng)房未經(jīng)規(guī)劃審批等問題進(jìn)行了解答。下面我們就結(jié)合該通知中的內(nèi)容來告訴大家。

　　首先，關(guān)于一戶多宅

　　一戶多宅在農(nóng)村可以說非常常見，有的村民為了提高生活質(zhì)量，改善一下居住環(huán)境，往往會另起一處宅基地建新房。但根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積還不能超過地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。按照這條規(guī)定，那么村民在別處又另起一處宅基地，自然就違反了“一戶一宅”法律規(guī)定的原則，尤其是在沒有辦理任何審批手續(xù)的情況下，一旦被舉報(bào)，被相關(guān)部門主動發(fā)現(xiàn)，就隨時會收到相關(guān)部門的責(zé)令限期拆除決定書。

　　不過，從自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的通知中來看，一戶多宅也是有依法確權(quán)登記的機(jī)會的。通知中指出，合法取得的宅基地均予以確權(quán)登記，其他原因形成的“一戶多宅”按照相關(guān)法律政策規(guī)定妥善處理后確權(quán)登記。也就是以下幾種情形下的一戶多宅，可以依法確權(quán)登記。

　　對于同一農(nóng)戶擁有多處宅基地，且面積之和沒有超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，可作為一處宅基地管理，予以確權(quán)登記。對于基地面積之和超過地方宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，農(nóng)戶可在宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)選擇一處或者多處宅基地，作為一處管理，按照規(guī)定予以確權(quán)登記，但是不能對整宗宅基地進(jìn)行分割。

　　對于符合分戶條件但未分戶的，可以按照地方相關(guān)規(guī)定分戶后，予以確權(quán)登記。對于因建新不還舊形成的一戶多宅，退出原有宅基地后，依法予以確權(quán)登記。原有宅基地已經(jīng)登記確權(quán)的，一般相關(guān)部門可以依據(jù)地方人民政府出具的收回宅基地使用權(quán)決定及囑托文件，辦理注銷登記。

　　對于依法繼承農(nóng)房占用宅基地的，按規(guī)定辦理登記，但是不能變相買賣宅基地和農(nóng)房。

　　從上面的內(nèi)容中我們可以得知，一戶多宅也并非都是違法建筑，如果一戶多宅符合以上幾種情形，那么登記機(jī)構(gòu)則需要依法確權(quán)登記，而且這些一戶多宅一旦以后遇上了拆遷，相關(guān)部門也需要按照合法的宅基地給予被征收人合理、公平的拆遷補(bǔ)償，不能以違反一戶一宅原則而拒絕補(bǔ)償。

　　其次，關(guān)于農(nóng)村房屋未辦理審批手續(xù)的無證房屋

　　在農(nóng)村，未辦理審批手續(xù)繼而建設(shè)房屋的情形可以說非常多，按照現(xiàn)在的法律法規(guī)，那么此類房屋必定會被扣上違法建筑的帽子，然后再以違法建筑名義，要求村民自行拆除房屋，而且在拆遷后也拿不到任何的補(bǔ)償。不過，從自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于分類化解歷史遺留問題扎實(shí)做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作的通知》中來看，農(nóng)村未辦理審批、規(guī)劃手續(xù)的無證房屋在結(jié)合實(shí)際情況下，還是有望被依法確權(quán)登記的。

　　在通知中指出，符合一戶一宅等宅基地申請條件的農(nóng)戶，其合理的農(nóng)房用地沒有審批手續(xù)等權(quán)屬來源材料且實(shí)地現(xiàn)狀為建設(shè)用地，在經(jīng)過村民小組等確認(rèn)，且經(jīng)過15個工作日公告之后無異議或異議不成立的，可以報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批批準(zhǔn)后確權(quán)登記。

　　涉及占用農(nóng)用地的，按規(guī)定辦理家用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，對于在2020年7月3日之前已經(jīng)發(fā)生建設(shè)用地行為的（也就是已經(jīng)占用耕地建了住宅的），如果有相關(guān)的證明材料該建設(shè)行為是在2020年7月3日之前發(fā)生的，那么也可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位統(tǒng)一報(bào)縣級自然資源部門確認(rèn)后，直接按建設(shè)用地辦理登記。

　　所以，實(shí)踐中如果有相關(guān)部門直接以未辦理相關(guān)審批手續(xù)為由，把此類房屋一律認(rèn)定為違法建筑且要求當(dāng)事人自行拆除肯定是不符合政策要求的，尤其是房屋在征收范圍內(nèi)時，這很有可能就是征收方推進(jìn)征收工作的一種慣用手段，大家一定要注意。

　　再者，關(guān)于農(nóng)房未辦理經(jīng)規(guī)劃審批手續(xù)的房屋

　　對于未辦理經(jīng)規(guī)劃審批手續(xù)的房屋，在該通知中指出，合法宅基地上的房屋沒有規(guī)劃手續(xù)，如果房屋是在城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，且是在2008年城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施前建成的，則不需要提交相關(guān)材料，按照房屋現(xiàn)狀辦理登記。如果是在2008年城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施之后建成的，按照公告15個工作日并審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。對于1993年之前建成的，若房屋在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)則無需要提交相關(guān)材料，直接登記。

　　對于1993年之后至2023年<<自然資源部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理工作的通知>>(自然資發(fā)[2023]237號)印發(fā)前建成的，依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定的房屋面積林海雪原準(zhǔn)，公告并審核后，按審核結(jié)果對標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積予以答閡。

　　對于2023年上述文件發(fā)布之后建成的，按要求補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)或出具符合建房規(guī)定的意見后辦理登記。涉及宅基地和農(nóng)房規(guī)劃均未經(jīng)審批的，可以合并辦理相關(guān)手續(xù)。那也就是說，只要當(dāng)事人的房屋只要符合以上幾個時間節(jié)點(diǎn)，就有機(jī)會被確權(quán)登記，變成合法房屋，且拆遷之后也有獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

　　最后，小產(chǎn)權(quán)房、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)要求的一律不得登記

　　除此以外，該通知中還明確要求，對于小產(chǎn)權(quán)房、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房的，相關(guān)部門一律不得為其辦理登記。對于城鎮(zhèn)居民或者是退休老干部到農(nóng)村占用耕地建設(shè)別墅或者是私人會所、違法違規(guī)圈地或買賣宅基地等搞合作建房的，一律不得辦理登記。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，在無證房屋、一戶多宅的認(rèn)定過程中，如果村民遇到相關(guān)部門侵害自己合法權(quán)益的行為，一定要及時咨詢專業(yè)律師，若有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，針對相關(guān)部門的行為申請行政復(fù)議，或向人民法院提起行政訴訟，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。