江蘇徐州征收3000畝物流用地，如何保障45家搬遷企業(yè)補償公平性？

導讀：在徐州銅山區(qū)一片廣闊的物流園區(qū)內(nèi)，45家企業(yè)正面臨一場決定命運的變革。這里有專為重型機械定制了加固地面和超高龍門吊的倉儲公司，有憑借多年誠信經(jīng)營獲得危險品運輸資質的車隊，還有依靠園區(qū)集群效應構建起穩(wěn)定區(qū)域性分銷網(wǎng)絡的分撥中心。如今，為建設中歐班列數(shù)字樞紐港，這片土地將被重新規(guī)劃。

對企業(yè)而言，搬遷最大的痛點，往往不是土地和標準廠房，而是那些無法隨卡車搬走的“軟性資產(chǎn)”：價值數(shù)百萬的特種設備可能因異地安裝限制而報廢，一張稀缺的行業(yè)許可可能因地址變更而失效，苦心經(jīng)營多年的客戶關系網(wǎng)絡可能因位置變動而瓦解。

當征收補償?shù)囊暰€主要停留在土地房產(chǎn)的“物理賬面”時，這些構成企業(yè)核心競爭力、甚至關乎其生死存亡的無形資產(chǎn)，該如何被看見、被計量、被公平補償？

對于徐州市級政府而言，要順利推進這一重大戰(zhàn)略項目，就必須構建一套超越傳統(tǒng)、能夠精準識別并合理補償企業(yè)特殊損失的統(tǒng)籌協(xié)調機制。

1、企業(yè)無形資產(chǎn)的“評估黑洞”與補償困境

傳統(tǒng)的征收補償評估體系，在面對現(xiàn)代化、專業(yè)化物流企業(yè)時，暴露出明顯的局限性：

特種設備的“功能性貶值”與“異地重置障礙”：大型冷鏈設備、自動化分揀線、特種車輛檢測平臺等，往往是根據(jù)原場地地質、空間、電力條件量身定制的。異地搬遷不僅產(chǎn)生拆卸、運輸、安裝費用，更可能導致設備因與新環(huán)境不匹配而性能下降甚至完全無法使用，其價值損失遠非“固定資產(chǎn)折舊”所能涵蓋。

行業(yè)特許資質的“生存牌照”價值：危化品運輸、國際貨運代理、海關監(jiān)管場所等資質，是企業(yè)進入特定市場的法定門檻。它們與注冊地、經(jīng)營場所、安全驗收緊密掛鉤。搬遷意味著重新申請，過程漫長（常需1-3年），充滿政策不確定性和巨大的市場空窗期成本。這張“牌照”本身的市場稀缺性價值，在補償中常被忽略。

客戶關系與區(qū)域網(wǎng)絡價值的“生態(tài)性湮滅”：物流企業(yè)高度依賴區(qū)位形成的集群效應和長期建立的客戶信任。從成熟的物流園區(qū)遷出，可能導致其從原有高效協(xié)作的產(chǎn)業(yè)生態(tài)中“脫落”，客戶因服務半徑改變或信任感下降而流失。重建網(wǎng)絡需要極高的時間和金錢成本。

若市級層面缺乏統(tǒng)籌，僅由各區(qū)政府或項目指揮部按常規(guī)流程操作，極易導致兩種后果：一是企業(yè)因補償不足而陷入經(jīng)營困境甚至倒閉，引發(fā)經(jīng)濟和社會問題；二是企業(yè)為爭取合理補償而激烈博弈，大幅增加項目談判成本和時間成本，拖慢整體進程。

2、市級統(tǒng)籌的框架設計：構建“一體化”評估與“一攬子”解決方案

徐州市需要成立跨部門的高層級工作專班（如“樞紐港建設企業(yè)搬遷保障工作組”），統(tǒng)籌發(fā)改、工信、自然資源、交通、商務、司法、財政等部門，形成政策合力，重點在以下方面實現(xiàn)突破：

機制一：推行“一體化損失評估”，引入特殊資產(chǎn)評審專家組。

超越單一評估機構：對于資產(chǎn)構成復雜的企業(yè)，避免僅委托單一的房地產(chǎn)評估機構。應由市級專班牽頭，組建由設備工程師、行業(yè)法律顧問、供應鏈專家、資產(chǎn)評估師共同組成的“特殊資產(chǎn)損失評審專家組”。

評估內(nèi)容全覆蓋：專家組出具的報告，應包含：

設備損失：采用“異地重置成本法”，核算設備在新址達到原功能所需的全額成本（含拆卸、運輸、基礎改造、安裝調試、性能損耗及升級強制成本），而非簡單凈值。

資質遷移成本：預估資質重新申辦的全部直接費用、時間成本（折算為停業(yè)損失）和風險溢價。

客戶網(wǎng)絡損失：通過分析企業(yè)歷史業(yè)務數(shù)據(jù)，評估因搬遷導致的短期業(yè)務流失和長期市場地位下滑風險，作為談判的重要參考。

機制二：設計“分類分級”的補償與支持政策包。

根據(jù)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)重要性、資產(chǎn)特殊性，提供差異化、菜單式的解決方案：

對大型骨干企業(yè)：實行“一事一議”，在貨幣補償基礎上，探索“發(fā)展權益置換”。例如，在新樞紐港內(nèi)為其預留發(fā)展空間或提供優(yōu)先入駐權；支持其將部分補償款轉化為對新港區(qū)公共服務平臺的投資，共享長期收益。

對“專精特新”及資質依賴型企業(yè)：補償方案必須專項評估其資質價值。同時，由市交通、商務等部門牽頭，為其資質遷移開辟“綠色通道”，提供輔導、加速審批，最大限度降低其制度性成本。

對中小微配套服務企業(yè)：提供“補償+轉型扶持”。除基礎補償外，配套提供小額貸款貼息、新場地租金補貼、數(shù)字化轉型培訓等，幫助其在新環(huán)境中生存發(fā)展。

機制三：搭建“政企常態(tài)化協(xié)商平臺”與“爭議快速調處通道”。

成立企業(yè)代表咨詢委員會：讓有代表性的搬遷企業(yè)參與補償原則、安置政策的討論，增強方案的科學性和可接受度。

設立爭議調解中心：由司法部門、行業(yè)主管部門、律師協(xié)會等組成中立調解機構，對企業(yè)與實施單位之間的補償爭議進行快速、專業(yè)的調解，將矛盾化解在訴訟之前，提高效率。

機制四：強化“跨區(qū)域、跨部門”的協(xié)調服務。

對于業(yè)務網(wǎng)絡跨市、跨省的企業(yè)，其客戶合同銜接、異地監(jiān)管協(xié)調等問題，市級專班應主動服務，以市政府名義協(xié)助企業(yè)與其他地區(qū)政府部門溝通，降低企業(yè)的跨區(qū)域遷移壁壘。

結語：戰(zhàn)略升級的底座，是市場主體權益的周密護航

徐州淮海國際陸港的擴建，是一次面向全球的產(chǎn)業(yè)能級躍遷。這場躍遷的成功，不僅取決于超前的基礎設施規(guī)劃，更取決于能否妥善安置好為原有產(chǎn)業(yè)生態(tài)做出貢獻的每一家企業(yè)。市級政府的統(tǒng)籌藝術，體現(xiàn)在將宏大的戰(zhàn)略敘事，轉化為對每一家企業(yè)獨特傷痛的理解與療愈方案。