牛掰！長沙二環(huán)內(nèi)，14平方公里“最后寶地”，價值即將爆發(fā)！

走南闖北，長沙未來的基調(diào)？

結(jié)論來自長沙政府工作報告：十五五期間，有序推進蘇圫垸、解放垸整體開發(fā)，推動蘇圫垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區(qū)域貫通聯(lián)動。

也就是說，未來五年內(nèi)，解放垸、蘇托垸將成為長沙的發(fā)展重心，一南一北，定下基調(diào)！其中，解放垸，即奧體新城，官方已有定論。

規(guī)劃面積27.5平方公里，目前的重點是長沙奧體中心板塊和長郡中學(xué)新校區(qū)板塊。首開區(qū)聚焦于此，是因為這兩大板塊已有價值支撐點，目前一直在施工中。加上板塊的省級高定位，其發(fā)展基調(diào)其實已經(jīng)定下。

重點是北邊的蘇托垸，今天來仔細分析，主要聚焦點有三：

其一，蘇托垸，長沙二環(huán)內(nèi)唯一寶地，為何遲遲得不到開發(fā)？

其二，蘇托垸，為何在十五五期間，得到官方高規(guī)格定位發(fā)展？

其三，蘇托垸，能否得到發(fā)展支撐，新概念、大概念是關(guān)鍵！

蘇托垸片區(qū)，位于長沙市開福區(qū)撈刀河、星沙聯(lián)絡(luò)線、楚家河圍合區(qū)域，北鄰金霞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南抵馬欄山片區(qū)，面積14.03平方公里，規(guī)劃人口23萬人，是長沙城區(qū)二環(huán)內(nèi)唯一整體成片地塊。

但十多年來一直未能開發(fā)，原因大家也清楚，一是官方定下的農(nóng)田保護政策，所以一直無法動工。不過最新的長沙國土空間規(guī)劃顯示，蘇托垸大部分區(qū)域都已經(jīng)被劃出農(nóng)田保護范疇，能夠進行大規(guī)模開發(fā)！

除了這個核心原因，還有一個重點是，在當前的大環(huán)境下，政府財政資金優(yōu)先，開發(fā)一個全新片區(qū)，需要大概念、新概念來支撐其價值。

而目前長沙的主流發(fā)展方向，是往南。所以當下很多大項目、大產(chǎn)業(yè)都往南布局——

比如科創(chuàng)科研核心的湘江科學(xué)城，已經(jīng)聚集了湖南大學(xué)新校區(qū)、湖南師范大學(xué)新校區(qū)以及眾多科研項目、科創(chuàng)公司等，因此能夠迅速得到開發(fā)。

奧體新城也是如此，在沒有更多產(chǎn)業(yè)性質(zhì)大概念的情況下，一個奧體中心就足以帶動奧體新城一部分區(qū)域的開發(fā)。

但蘇托垸一直缺少這種概念，所以一直沒有得到開發(fā)。

不過，隨著2025年年政府工作報告一出，蘇托垸或?qū)⒂瓉黹_發(fā)新歷程。那么，對于蘇托垸，官方給出的定位是什么呢？在政府工作報告中明確提及：

推動蘇托垸與金霞、馬欄山、松雅湖等區(qū)域貫通聯(lián)動。

也就是說，蘇托垸的開發(fā)將是與周邊板塊聯(lián)動進行，以馬欄山、松雅湖等成熟板塊的產(chǎn)業(yè)來推動蘇托垸的發(fā)展，并與金霞一同打造城北科創(chuàng)高地！

但為什么是現(xiàn)在這個時間點？

其實早有預(yù)兆：

其一，長沙主城（二環(huán)內(nèi)），其余部分全部已成熟，已經(jīng)沒有開發(fā)空間，唯有部分區(qū)域開啟城市更新來獲得主城的新開發(fā)空間。所以，唯一空置的蘇托垸，在這個價值回歸主城的時代，成為唯一可以大規(guī)模開發(fā)的主城核心板塊，加快開發(fā)進度在情理之中！

其二，長沙主城區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊的拓展，其實主要是馬欄山視頻文創(chuàng)園的拓展。周知，馬欄山目前的建設(shè)也已接近尾聲，10余棟寫字樓已拔地而起，依托湖南衛(wèi)視，眾多文創(chuàng)企業(yè)在此落地生根，集聚了4000余家文化科技企業(yè)、6.4萬名音視頻產(chǎn)業(yè)人才，形成了較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋網(wǎng)絡(luò)視聽、數(shù)字出版、動漫游戲、VR/AR等領(lǐng)域。

據(jù)統(tǒng)計，2020年至2024年間，馬欄山文創(chuàng)視頻產(chǎn)業(yè)園累計實現(xiàn)企業(yè)營收2771億元，年均增長11.2%。

而根據(jù)湖南省規(guī)劃的音視產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，至2027年將長沙打造為全國音視頻產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策源地，產(chǎn)業(yè)規(guī)模實現(xiàn)5000億元。馬欄山作為核心載體，必然要擴張文創(chuàng)視頻產(chǎn)業(yè)規(guī)模，往哪擴？

蘇托垸！

其實，這一點早在蘇托垸的最初規(guī)劃上就已現(xiàn)端倪。根據(jù)規(guī)劃，蘇托垸擬打造為“馬欄山北片區(qū)”，構(gòu)建以文化創(chuàng)意為主，以文旅消費、科創(chuàng)研發(fā)為輔的“一主兩輔”產(chǎn)業(yè)體系。

另外，蘇托垸還將聯(lián)動金霞發(fā)展，共同組成長沙打造“全球研發(fā)中心城市”中“一城一區(qū)三基地”中的科大金霞基地，而其核心就在蘇托垸。

而十五五規(guī)劃中，還明確將聯(lián)動松雅湖區(qū)域。屆時，蘇托垸一邊聯(lián)動馬欄山，打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的第二基地，又接納金霞的高科技產(chǎn)業(yè)，依托松雅湖未來科技城的核心科創(chuàng)加持，將蘇托垸板塊打造為全新的高新技術(shù)+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

那么，問題來了，蘇托垸目前有哪些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？又有哪些最新動態(tài)？

在2024年，官方就推動了蘇托垸的招商大會，明確提及打造“水上蘇托 未來創(chuàng)城”的概念，并且規(guī)劃了開發(fā)時間表。

其中，根據(jù)規(guī)劃，蘇托垸區(qū)域?qū)⒁M馬欄山文創(chuàng)園資源，合體打造國際傳媒港、影視拍攝基地、個人電影工廠、人民藝術(shù)館、數(shù)字文化高峰論壇中心、芒果明星村等。

另外，蘇托垸還引入中國（長沙）地理標志智創(chuàng)生態(tài)博覽園（總部基地）項目，總投資30億，共計350畝地，分布范圍極大。

不過，這些項目都還未真正落地，而在近期，蘇托垸有了很多新動態(tài)：

其一，2025年9月，蘇托垸召開了拆遷工作會，定調(diào)將對片區(qū)約7000多畝的土地進行征拆。這一舉措標志著蘇托垸的開發(fā)進入實操階段，也傳遞出長沙北部區(qū)域加速升級的信號。

在開福區(qū)發(fā)改委的重點會議上也明確表示，要加速推進蘇托垸、洪山公園、四方坪三場連片區(qū)域的開發(fā)和土地釋放。這是對蘇托垸征拆工作的進一步解釋。

其二，長沙市及市政府的領(lǐng)導(dǎo)也相繼前往蘇托垸片區(qū)進行調(diào)研。例如，2025年12月27日，市長就曾到訪雨花區(qū)和開福區(qū)，調(diào)研了略行地區(qū)與蘇托垸片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況。

在蘇托垸片區(qū)，調(diào)研的重點是片區(qū)的整體規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)業(yè)項目招商。會議明確提到：

一是要深入研究，有序推進蘇托垸片區(qū)的開發(fā)，并進一步完善規(guī)劃編制。

二是要明確與金霞新城、馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園進行聯(lián)動。

其三，蘇托垸城中村改造項目已被納入長沙市城中村改造首批項目庫，意味著啟動時間不遠了。另外蘇托垸規(guī)劃高中項目已啟動招標，并引入了長郡雙語實驗中學(xué)的品牌，將在河?xùn)|打造一所新的長郡雙語高中。

由此可見，蘇托垸的開發(fā)其實已有動作。但也要注意到，目前的動作大多集中在祝家湖一帶，而這一片區(qū)本身已開發(fā)得相對成熟。

因此，真正標志蘇托垸進入全新開發(fā)階段的項目，其實尚未啟動。

來源：李白樓語堂、長沙工作報告、網(wǎng)易號