江蘇泰州甌江沿岸征收，房屋與宅基地能否獲得合理的置換或補償？

導讀：甌江水潺潺，映照著岸邊老陳家的兩層磚房。房子是父輩所建，墻面有些斑駁，但院里桂花樹正香，雞鴨成群。這里不僅是遮風避雨的住所，更是全家生計的支點，是祖輩傳下的“根基”。如今，為修復濕地生態(tài)，征收公告已貼到村口。工作人員在摸底表上，將這房子標為“低效利用土地上的危房”。

“低效”與“危房”，兩個冰冷的詞匯，像兩道符咒，似乎瞬間貶低了這所房子承載的全部生活價值與權利分量。作為被征收農(nóng)戶，老陳最深的憂慮是：在這雙重定性之下，法律還能否看見并保障這房屋對于他家庭最根本的“居住保障”功能？附著于其下的、那份具有身份屬性的“宅基地使用權”，又將何去何從？

1、定性背后的權利透視：穿透標簽，看見本質(zhì)

首先必須進行法律上的“正名”：“低效開發(fā)”是土地利用的經(jīng)濟評價，“危房”是房屋建筑的安全狀況描述，二者均不改變、也不能剝奪房屋及其所占宅基地之上的合法財產(chǎn)權利。

關于“危房”：安全狀況不等于財產(chǎn)價值歸零。

“危房”意味著房屋存在安全隱患，可能需要維修、加固或拆除重建。但在征收語境下，其補償價值不應直接等同于零或僅材料殘值。根據(jù)《民法典》物權保護原則，征收補償應填補權利人因喪失物權所遭受的損失。對于農(nóng)戶而言，損失的是其完整的住房財產(chǎn)權益。評估時應考慮其恢復安全居住狀態(tài)所需的合理成本（重置成本），或其在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)的可能價值，而非簡單地將其視為廢品。

關于“低效開發(fā)”：土地管理目標不能否定用益物權。

“低效”往往是從宏觀土地管理、規(guī)劃利用角度作出的評價，可能指建筑密度低、產(chǎn)業(yè)層級不高等。但這絕不意味著農(nóng)戶在其依法取得的宅基地上建造自住房屋的行為本身違法，也不意味著其享有的宅基地使用權因此貶值。宅基地使用權是農(nóng)民基于集體成員身份享有的、帶有社會保障性質(zhì)的用益物權，其價值核心在于“居住保障”和“身份權益”，而非純粹的市場投資效率。

因此，征收補償?shù)暮诵娜蝿眨且獎冸x這些行政定性帶來的偏見，回歸到對農(nóng)戶合法財產(chǎn)權益和居住保障權的公平填補上來。

2、雙重核心權益的公平實現(xiàn)路徑

對于農(nóng)戶而言，征收中必須捍衛(wèi)兩大核心權益：一是房屋的居住保障功能，二是宅基地的成員身份權益。補償安置方案必須對此作出回應。

路徑一：保障居住權——“住有所居”標準的實質(zhì)性實現(xiàn)。

補償安置的目標，應確保農(nóng)戶家庭“居住條件不降低，長遠生計有保障”。

產(chǎn)權調(diào)換的優(yōu)先與優(yōu)化：對于被征收農(nóng)戶，應優(yōu)先提供產(chǎn)權調(diào)換安置房。安置房的位置、面積、配套設施（特別是耕作半徑、家禽飼養(yǎng)空間等鄉(xiāng)村生活需求）需進行合理考量，不能簡單地以城鎮(zhèn)商品房“一比一”面積置換了事。對于“危房”，不能因其現(xiàn)狀而降低置換標準，應確保置換后房屋是安全、合規(guī)、適于居住的。

貨幣補償?shù)淖泐~與靈活：若選擇貨幣補償，補償款必須足以使農(nóng)戶在類似區(qū)域（如同鄉(xiāng)鎮(zhèn)）購買或建造達到原有居住功能標準的房屋。評估時，不能僅按“危房”的建安成本計算，而應參照當?shù)剞r(nóng)村房屋的重建成本或宅基地使用權流轉(zhuǎn)的市場參考價。對于房屋的附屬設施（如庭院、沼氣池、水井）及裝修，應一并合理評估。

過渡安置的人性化：必須支付合理的過渡安置費，確保在搬遷和安置房建設期間，農(nóng)戶家庭有穩(wěn)定的住所，生活不受嚴重干擾。

路徑二：置換宅基地權益——“身份權利”的延續(xù)或?qū)r。

宅基地使用權無法直接“帶走”，征收意味著這項權利的消滅。公平補償必須體現(xiàn)其價值：

“面積”與“區(qū)位”的雙重考量：宅基地的價值不僅在于面積大小，更在于其區(qū)位（如沿江、靠近村鎮(zhèn)中心）。補償方案中，除了按面積計算補償，應考慮區(qū)位因素加成。或者，在安置時，提供區(qū)位條件相當?shù)恼鼗虬仓梅俊?/p>

將社保權益與宅基地權利掛鉤：在許多地區(qū)實踐中，將農(nóng)戶放棄宅基地與將其納入城鎮(zhèn)社會保障體系（或提高失地農(nóng)民養(yǎng)老保險待遇）相掛鉤。這是一種對宅基地所承載的社會保障功能的替代性補償。農(nóng)戶應積極了解并主張此類政策，確保“土地保障”向“社保保障”平穩(wěn)過渡。

主張發(fā)展權損失補償：如果征收后土地用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦邇r值的商業(yè)或旅游開發(fā)（如甌江生態(tài)文旅項目），農(nóng)戶可以主張，其作為集體成員，原宅基地使用權中蘊含的潛在土地發(fā)展增值收益應得到合理分享。這可以通過在補償款中體現(xiàn)土地增值收益因素，或通過安排集體經(jīng)濟組織后續(xù)經(jīng)營項目分紅等方式實現(xiàn)。

3、農(nóng)戶的維權聚焦點：從被動認定到主動主張

面對“低效”、“危房”的標簽，農(nóng)戶不能自認理虧，而應策略性地應對：

獨立鑒定，破除“危房”一言堂：如果對“危房”認定不服，可以自行委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定機構進行重新鑒定。如果鑒定結論并非必須立即拆除的D級危房，則可為爭取更高補償或要求先行加固維修提供依據(jù)。

強調(diào)房屋的“整體功能”與“生活系統(tǒng)”：在協(xié)商和評估時，不要只談房子結構，要全面陳述房屋如何作為一個“生活生產(chǎn)綜合系統(tǒng)”在運作——它提供居住、儲物、庭院經(jīng)濟、家庭團聚場所等多種功能。提供照片、視頻，甚至鄰居證言，來證明房屋的實際使用狀況和價值。

牢牢抓住“集體成員身份”與“居住保障”核心：在所有溝通和文書中，反復強調(diào)宅基地使用權的合法來源（基于村民身份），以及房屋對于家庭生存的核心保障作用。主張補償安置方案必須解決這兩個根本問題。

集體協(xié)商，形成共識：與面臨同樣處境的其他農(nóng)戶保持溝通，匯總共同訴求，推選代表進行集體協(xié)商。集體的聲音更能引起重視，也能避免被“分而治之”。

結語：征收的正義，在于讓離地農(nóng)民腳下仍有堅實的路

甌江濕地的修復，是為了永恒的綠水青山。而世代居住于此的農(nóng)民，為這一生態(tài)福祉讓渡了家園。公平的補償，絕不是對他們“低效”生活的貶斥性買單，而是對其合法財產(chǎn)權的鄭重對待，更是幫助他們從“土地依賴”走向“可持續(xù)發(fā)展”的轉(zhuǎn)型助力。