北京樓市怪象：商業竣工暴增98%，銷售下滑10%，首付松綁能救嗎？

2025年北京樓市全年數據出爐，沒有意外的整體下行。

但是，很離譜的是，當商業營業用房竣工面積近乎翻倍暴漲的同時，銷售數據反向下滑——根據北京市2025年樓市運行報告，全年商業營業用房竣工面積達123.8萬平方米，同比暴漲98.3%。近乎翻倍的竣工量，意味著北京全年有大量新商鋪、新商業體集中入市。但與之形成鮮明對比的是，同期商業營業用房銷售面積僅58.7萬平方米，同比下降10.2%。

商業營業用房的竣工與銷售呈現“一增一減”的極端背離，相當于建出去兩套商業房源，還賣不出一套。

這種背離，絕非偶然，而是北京商業地產“供給過剩、需求疲軟”的集中爆發，再疊加行業周期的雙重擠壓，最終形成了如今的尷尬局面。

或許，這個數據和我們的“觀感”并不相符。因為，2025年北京商業市場明明有不少新動作，新開28個零售商業項目、總體量超150萬平方米。

為何還會出現“建得多、賣得少”的怪圈？答案很簡單：供給端的盲目擴張，早已跟不上需求端的理性收縮。

2025年北京商業竣工量的暴增，本質上是前期拿地項目的集中交付，再加上市場對“商業煥新”的盲目跟風。

據光明網統計，2025年北京11個行政區均有新商場入市，其中朝陽區以7個項目領跑，海淀區迎來6個新項目“小爆發”，五環外更是成為商業增量主戰場，新興商圈加速成形。《北京日報》還做過一期報道，涉及了不少新開的商業項目，比如灣里·王府井WellTown、魏公·芳華里等。

但這種集中入市的背后，是缺乏精準定位的“盲目鋪量”——很多開發商扎堆布局商業項目，卻忽視了區域商業飽和度、人口流量、消費能力的匹配度，導致大量商業體同質化嚴重，從一開始就埋下了“賣不動、運營難”的隱患。

商業竣工量的暴增，直接加劇了庫存壓力。結合央行及機構數據測算，截至2025年底，全國商業營業用房待售面積已達1.41億平米，而北京商業庫存去化周期長達3-5年，部分區域甚至超過50個月。

2025年近乎翻倍的竣工量，相當于給本就高企的庫存“雪上加霜”，再加上全年銷售下滑10.2%，庫存積壓的壓力進一步傳導至開發商，不少商業項目陷入“竣工即滯銷”的困境。

再看需求端的，隨著實體經濟復蘇放緩、線下消費習慣變遷，以及投資客的集體退場，北京商業用房的需求早已不復往日風光。

一方面，個體商戶經營壓力加大，租鋪、買鋪的意愿持續低迷，很多成熟商圈的商鋪都面臨空置率上升、租金下滑的問題，更別說新增的商業房源；另一方面，商業投資的“紅利期”早已過去，過去靠買鋪收租、坐等升值的邏輯徹底失效，再加上商業用房稅費高、貸款成本高，難以激活投資需求。

為了推動商辦市場去庫存，2025年底至2026年初，關于商辦市場的政策持續發力。

1月17日，央行、金融監管總局聯合發文，將商業用房購房貸款最低首付比例降至30%，這是20年來的最低水平，旨在降低投資門檻、激活市場活力；在此之前，北京市商務局也出臺多項政策，支持商場、商街品質提升，推動文商旅體多元融合，試圖提振商業消費信心。

不過，當前北京商業地產的困局，并非“首付過高”這一單一問題導致，而是“供給過剩、同質化嚴重、需求萎縮”的系統性矛盾。

開源證券研究報告就明確指出，在當前商辦市場空置率較高、租金持續下行的大背景下，單一降低首付比例的效果預計有限，難以從根本上解決去庫存難題。

從更深層的角度來看，北京商業地產的這一怪象，也是全國商辦市場的一個縮影。

隨著房地產市場從“增量開發”轉向“存量煥新”，商業地產的“內卷”早已升級，單純的“建房子、賣房子”模式已難以為繼。2025年北京商業市場雖然迎來“煥新熱潮”，新開項目眾多、政策支持力度大，但真正能實現差異化運營、精準匹配需求的項目寥寥無幾，大多陷入“同質化競爭、滯銷積壓”的困境。

展望2026年，政策層面仍有進一步寬松的可能，存量商辦項目改建租賃住房、優化限購政策等舉措有望逐步落地，但短期內難以徹底扭轉“供給過剩、需求疲軟”的格局。