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太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角
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導(dǎo)讀
太原樓市2025年有很多新特征，樓評(píng)君近期會(huì)選一些來(lái)分析一下。 ? ? ? ? ? ? ?
察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！
樓市逆轉(zhuǎn)｜二手房反超新房????
2025年，太原樓市和全國(guó)其他城市的表現(xiàn)有一些與眾不同，比如新房的價(jià)格上漲，是全國(guó)樓市中少見(jiàn)的城市。
另一方面，自從2024年太原的新房和二手房市場(chǎng)“分道揚(yáng)鑣”，新房?jī)r(jià)漲，二手房?jī)r(jià)跌之外，2025年太原樓市新特征出現(xiàn)——二手房成交量首次超過(guò)新房市場(chǎng)！
2020年，太原新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)屬于二八開(kāi)的局面，新房成交量五萬(wàn)多套，二手房成交量?jī)H有一萬(wàn)伍仟多套。
2022年后，太原二手房和新房基本實(shí)現(xiàn)四六開(kāi)局面，部分月份會(huì)出現(xiàn)五五開(kāi)的情況，進(jìn)入到2025年后，太原二手房成交量首次超過(guò)新房住宅成交量！
NO. 1｜成因一：土地成交少供應(yīng)減！
2025年太原土地成交僅有一千余畝，建筑面積262萬(wàn)方【不含保障房】，除去回遷類(lèi)，市場(chǎng)化有效供應(yīng)的土地量是十余年的最低位！
2025年，太原市新房在土地供應(yīng)減少+預(yù)售審批嚴(yán)控下，商品房住宅是的有效供應(yīng)是減少的，全年供應(yīng)僅有186萬(wàn)方，不少項(xiàng)目屬于供貨緊張——如詩(shī)意汾河！
2025年太原新房成交量259萬(wàn)方，成交套數(shù)不到2萬(wàn)套，新房市場(chǎng)的供應(yīng)減少，是年度成交量下行的主要原因！
NO. 2｜成因二：二手掛牌量多五萬(wàn)套！
太原二手房和新房供應(yīng)上，境地完全不同。
2020-2022年，太原二手房掛牌量徘徊在三萬(wàn)套左右，2024年后，二手房掛牌倆量呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì)，2024年4.4萬(wàn)套，2025年已經(jīng)臨近5萬(wàn)套！
二手房的大量供給，是太原2025年二手房成交反超新房的另一個(gè)關(guān)鍵因素，五萬(wàn)套待售，二手房去化周期超過(guò)30個(gè)月，房東內(nèi)卷，中介費(fèi)從0到1.0%再到1.5%！
NO. 3｜成因三：二手房性價(jià)比更高！
二手房因供需失衡的原因，導(dǎo)致太原二手房呈現(xiàn)近三年來(lái)持續(xù)下跌的趨勢(shì)，即便是準(zhǔn)新房小區(qū)，往往二手房成交不在基礎(chǔ)掛牌價(jià)上降10%，難以有效成交！
樓評(píng)君也觀察太原二手房掛牌到成交價(jià)格的價(jià)差現(xiàn)象，普遍8-10%之間，即便是在新房有正常出售的社區(qū)內(nèi)，二手房往往是以低1-2成的價(jià)格更具性價(jià)比！
NO. 4｜研判：房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨！
太原這座城市擁有150萬(wàn)以上的二手房，已經(jīng)成為和一線城市較為接近的成熟度，和北上廣深杭一樣，二手房逐步超過(guò)新房的成交量。
這種現(xiàn)象的背后是城市地方財(cái)政的結(jié)構(gòu)性變化，過(guò)去賣(mài)地+新房征收稅費(fèi)的模式不再適合新的形勢(shì)，缺失的“稅金”如何解決，將成為一個(gè)必然的課題！
當(dāng)生產(chǎn)環(huán)節(jié)征稅不足，那么持有和流通市場(chǎng)必然要作為承擔(dān)，所以伴隨太原二手房成交量超過(guò)新房現(xiàn)象，預(yù)估5-10年太原將會(huì)是房產(chǎn)稅第一批城市名單！
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