北京大宗交易市場(chǎng)2025年投資活躍度回落，零售資產(chǎn)受資本青睞

2025年，北京大宗交易市場(chǎng)成交節(jié)奏有所放緩，全年成交總額錄得約180億元，較2024年下降58%，亦較過(guò)去五年均值大致減半。

2025年北京大宗交易市場(chǎng)共錄得21筆成交，以小額成交為主。從買方類型來(lái)看，自用型買家較2024年增長(zhǎng)明顯，按成交金額占比達(dá)到41%，投資型買家占比為59%。從買方來(lái)源來(lái)看，內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)地位，按成交金額占比達(dá)到83%；外資買家活躍度有所下降，占比為17%。

從資產(chǎn)類別來(lái)看，辦公樓以42%的成交金額占比和38%的成交宗數(shù)占比位居主導(dǎo)地位，不過(guò)，其投資熱度較往年有所下降。相對(duì)而言，零售資產(chǎn)更受資本青睞。據(jù)媒體報(bào)道，第四季度，英格卡購(gòu)物中心宣布與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，設(shè)立一支專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，將共同持有包括北京薈聚在內(nèi)的三座購(gòu)物中心資產(chǎn)，英格卡將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理和運(yùn)營(yíng)。

近年來(lái)，北京辦公樓和零售資產(chǎn)的資本化率顯著上升。截止2025年底，北京辦公樓和零售資產(chǎn)的資本化率分別為5.5%和6.3%，在未來(lái)兩到三年內(nèi)，其資本化率仍有進(jìn)一步上升的空間。

日前，證監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》。這意味著，從資產(chǎn)范圍看，符合條件的商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過(guò)發(fā)行REITs上市，是公募REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容。此前國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2025版REITs項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》中，將超大特大城市的超甲級(jí)及甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目、四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目納入試點(diǎn)。

此舉有望顯著提升相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動(dòng)性壓力。仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)圍與分軌，將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細(xì)化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營(yíng)韌性突出的項(xiàng)目帶來(lái)流動(dòng)性溢價(jià)。”