別再罵房價了！

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比降幅擴大。一線城市新房環(huán)比跌幅略有收窄，但二手房價格仍處于深度調(diào)整階段。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，2025年房地產(chǎn)多項指標深度調(diào)整，凸顯2026年穩(wěn)定市場的緊迫性，同時政策效應(yīng)持續(xù)釋放有望帶動市場逐步改善。

政策層面，2026年開年多地已密集出臺樓市支持政策。

住房公積金制度改革深化，廈門、沈陽、莆田等地優(yōu)化提取與貸款政策；商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例統(tǒng)一降至30%，進一步降低購房門檻。

各地通過補貼、降利率等多重手段減輕購房者壓力，助力市場預(yù)期修復(fù)。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)市場展望》指出，2026年全球商業(yè)地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。在中國，科技創(chuàng)新與供應(yīng)鏈優(yōu)勢為商業(yè)地產(chǎn)注入新動力，但市場整體仍處供應(yīng)高位，存量物業(yè)改造與體驗升級成為關(guān)鍵。

報告強調(diào)，成本控制、空間體驗優(yōu)化、數(shù)字化應(yīng)用以及能源轉(zhuǎn)型將是未來行業(yè)核心趨勢。

回顧全球地產(chǎn)周期，中信建投證券研究報告總結(jié)出四條國際規(guī)律，成交量通常領(lǐng)先價格企穩(wěn)；核心城市率先復(fù)蘇；貨幣寬松需達到一定力度（如利率低于通脹約200個基點）；經(jīng)濟增長預(yù)期改善是市場根本支撐。

歷史數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)國家房價下跌周期約4-7年，跌幅平均約30%。

相較而言，日本地產(chǎn)下跌周期長、幅度深，主因人口結(jié)構(gòu)變化與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型受阻；美國次貸危機則凸顯地產(chǎn)過度金融化的風(fēng)險。

當前中國房地產(chǎn)市場調(diào)整兼具普遍性與特殊性，需結(jié)合貨幣周期、人口流動、金融政策等多重因素綜合應(yīng)對。

有分析師認為，隨著政策持續(xù)發(fā)力、核心城市需求逐步釋放，2026年房地產(chǎn)市場有望逐步筑底。但復(fù)蘇進程仍取決于宏觀經(jīng)濟增長、居民收入預(yù)期及結(jié)構(gòu)性改革的實效。

信號一：一線城市“跌幅收窄”

有一個至關(guān)重要的詞不容忽視——“收窄”。

當全國70城房價數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出一片蕭瑟的綠意時，上海新房價格卻逆勢浮現(xiàn)出0.2%的環(huán)比漲幅。

這是經(jīng)過漫長下跌、充分博弈后形成的、具有指向意義的市場共識。

它表明，在最核心的城市，對于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，市場的定價天平已經(jīng)開始發(fā)生微妙的、卻是決定性的傾斜。

這種“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，不是什么鋼筋水泥決定的，而是由不可復(fù)制的黃金地段、成熟頂尖的生活配套、穩(wěn)健的租賃需求以及深厚的城市底蘊所共同鑄就的復(fù)合價值體。

整體市場的恐慌情緒將價格拖入深水區(qū)的時候，這類資產(chǎn)的內(nèi)在價值終于開始像錨一樣，穩(wěn)穩(wěn)地拖住了價格下跌的慣性。

這完全符合全球房地產(chǎn)周期百年演進的鐵律，在任何一輪深度調(diào)整中，核心城市永遠是復(fù)蘇的“燈塔”與“引擎”。

無論是美國次貸危機后紐約、舊金山的率先反彈，還是日本“失去的三十年”中東京核心區(qū)的頑強韌性，歷史一再證明，資金和信心在風(fēng)暴過后，會最先、最堅定地回流至價值最堅實的地方。

中國的一線城市，正在重演這一劇本。

它們的企穩(wěn)，絕非意味著所有房子都要漲價了，而是宣告了中國房地產(chǎn)價格體系一個舊時代的徹底終結(jié)和一個新時代的艱難開啟。

那個“買到即賺到”、所有資產(chǎn)價格同漲同跌的“普漲時代”已經(jīng)落幕，取而代之的，將是一個殘酷而理性的“結(jié)構(gòu)性定價時代”。

在這個新時代里，城市與城市之間、同一城市的不同板塊之間，甚至同一小區(qū)的不同戶型之間，其價格走勢將出現(xiàn)史詩級的分化。一線城市的這一縷微光，正是這場價值重估大幕拉開的序曲。

從金融定價的本質(zhì)來看，這一現(xiàn)象有其堅實的理論基礎(chǔ)。

長期以來，中國房地產(chǎn)的估值很大程度上建立在“未來價格會繼續(xù)上漲”的增長預(yù)期之上，這是一種類似于成長股的定價模式。然而，當增長預(yù)期被打破，資產(chǎn)價格就必須回歸其本源——即它所能產(chǎn)生的實實在在的現(xiàn)金流。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這現(xiàn)金流就是租金，當前，中國持續(xù)的低利率環(huán)境，如同一個強大的“分母效應(yīng)”，正在系統(tǒng)性提升所有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)的現(xiàn)值。當一線城市的房價經(jīng)歷顯著回調(diào)后，其租金收益率（年租金/房屋總價）已經(jīng)攀升至一個開始具有吸引力的區(qū)間。

此時對于長期資金而言，房產(chǎn)的居住使用價值和租賃回報價值，便開始超越其模糊的增值幻想，成為支撐價格的堅實底座。

換言之，市場正在悄然完成一次關(guān)鍵的定價邏輯變化，也就是依托真實收入的“現(xiàn)金流定價”。一線城市因其龐大、活躍且支付能力更強的租賃市場，將最先也最完整地完成這一切換。

2026年，最大可能的趨勢，就是以一線城市和少數(shù)強二線城市核心區(qū)域為代表的高價值板塊，其新房市場價格將有望率先結(jié)束單邊下跌的態(tài)勢，進入一個以“L型”為特征的底部盤整階段。

這個“L型”的底部，將由當?shù)卣鎸嵉木幼⌒枨蟆⒏纳菩托枨蟮馁徺I力，以及用租金收益率折算出的投資價值共同構(gòu)筑。

它可能不會快速反彈，但將表現(xiàn)出顯著的抗跌性和穩(wěn)定性。

而同時，廣大缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，其市場仍將在供過于求的基本面下繼續(xù)漫長的“價值尋底”之旅。

這種“核心企穩(wěn)，外圍承壓”的鮮明分化，將是未來一段時期中國房地產(chǎn)市場最核心的宏觀態(tài)勢。

信號二：政策帶來的“開門紅”

但是，市場自發(fā)尋找價值底的過程，若缺乏穩(wěn)定宏觀金融環(huán)境的支持，可能漫長而充滿反復(fù)。幸運的是，我們觀察到政策層面并非旁觀者。就在市場出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)折之際，一系列具有深刻金融內(nèi)涵的政策“開門紅”已經(jīng)就位。

無論是公積金支付首付的流程簡化，還是商業(yè)用房首付款比例下調(diào)至30%，其直接效果都是降低了潛在購房者的當期資金門檻。但深究一層，它的實質(zhì)是系統(tǒng)性地降低了市場交易的 “財務(wù)杠桿摩擦” 與 “流動性約束” 。

這可以通俗地理解為前者是讓你借錢買房的過程更順暢、成本結(jié)構(gòu)更優(yōu)化；后者是讓你手頭用于支付首付的“活錢”更充裕。

政策并不是在鼓勵人們盲目加杠桿，而是在試圖疏通被凍結(jié)的置換鏈條和改善鏈條——讓賣掉舊房的人更有能力買新房，讓經(jīng)營遇到暫時困難的企業(yè)主有機會盤活手中的商業(yè)資產(chǎn)。其精髓在于“激活存量流動性”，而非“創(chuàng)造增量債務(wù)”。

所以，商業(yè)用房首付比例就大幅下調(diào)了。

這政策的意義，一是幫助個人投資商鋪、商用住宅等，二呢，是因為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的存量資產(chǎn)正因銷售冰凍而陷入流動性困境，持有這些資產(chǎn)的開發(fā)商或投資者面臨巨大的還款壓力，這構(gòu)成了金融體系潛在的壞賬風(fēng)險。將首付降至30%，相當于為這些難以動彈的存量資產(chǎn)打開了一個“再融資”的窗口。符合條件的買家可以用更低的初始資金接手，這本質(zhì)上是一場針對特定不良資產(chǎn)的小范圍、市場化的 “債務(wù)重組” 。

其首要目標是防止商業(yè)地產(chǎn)價格因持續(xù)無法變現(xiàn)而陷入“下跌-拋售-再下跌”的死亡螺旋，避免風(fēng)險通過抵押品貶值傳導(dǎo)至更廣泛的金融系統(tǒng)。這正是經(jīng)濟學(xué)中著名的 “金融加速器” 效應(yīng)——資產(chǎn)價格下跌會導(dǎo)致信貸收縮，信貸收縮又會加劇資產(chǎn)價格下跌，形成惡性循環(huán)。

當前政策正是在嘗試切斷這個循環(huán)的導(dǎo)火索。

2008年美國次貸危機后，美聯(lián)儲的核心救市策略之一，便是通過史無前例的低利率和一系列再融資計劃，幫助數(shù)百萬家庭將高息的次級貸款置換為低息貸款，從而大幅降低了家庭的月度還款額，穩(wěn)住了居民部門的資產(chǎn)負債表，避免了更大范圍的違約潮。

這被證明是穩(wěn)定房價和金融體系的基礎(chǔ)。

中國當前的政策路徑，正顯現(xiàn)出類似的邏輯轉(zhuǎn)向，從追求銷售規(guī)模的 “增量刺激” ，轉(zhuǎn)向化解現(xiàn)有風(fēng)險、降低社會整體交易成本的 “存量風(fēng)險緩釋” 與 “交易成本降低” 。

所以，宏觀層面的“大水漫灌”式刺激很難再現(xiàn)了，取而代之的將是更具針對性、更體現(xiàn)金融工程思維的 “微觀金融工具創(chuàng)新” 。

政策的發(fā)力點也必然會深入交易的各個環(huán)節(jié)，旨在為市場構(gòu)筑一道多層次的 “金融防波堤” 。例如，“帶押過戶” 模式可能會從試點城市迅速推廣至全國，徹底破除二手房交易中最大的“贖樓”障礙，極大提升存量房市場的流通效率。

甚至，針對購房者，“房貸利息抵扣個人所得稅” 的試點有望擴圍，這直接相當于降低了購房者的實際持有成本，是對居民資產(chǎn)負債表最直接的修補。而對于沉淀了大量資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓領(lǐng)域，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs） 的資產(chǎn)范圍有望進一步擴大，為持有運營這些資產(chǎn)的企業(yè)開辟一條珍貴的權(quán)益融資通道，將它們從“借新還舊”的債務(wù)泥潭中解放出來，轉(zhuǎn)向依靠穩(wěn)定運營現(xiàn)金流發(fā)展的健康模式。

所有這些預(yù)期的工具，其共同內(nèi)核都是“修復(fù)”與“疏通”。

它們不再高喊“買房愛國”的口號，而是默默地幫助合適的買家更順利地獲得資產(chǎn)，幫助健康的資產(chǎn)更有效地找到資金，幫助陷入困境的板塊獲得重生的時間窗口。

這標志著一個根本性的轉(zhuǎn)變——房地產(chǎn)政策的目標，正從拉動經(jīng)濟增長的單一維度，變成為維護金融穩(wěn)定、化解系統(tǒng)性風(fēng)險、保障民生福祉與探索新發(fā)展模式的多元平衡。這或許才是2026年房地產(chǎn)市場的政策底色與韌性來源。

信號三：價格持平城市增多

當政策的“防波堤”開始筑起，市場的微觀基礎(chǔ)得到加固，一個更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變將發(fā)生在參與者的心理層面。金融約束的松動只是提供了可能性，而交易能否真正激活，取決于買賣雙方對價格的預(yù)期能否從絕望的對峙走向理性的平衡。

通過最新房價數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，有一個細節(jié)，即房價環(huán)比“持平”的城市數(shù)量在增加。

這似乎讓持續(xù)了近四年的單邊下跌預(yù)期，在一城一池地瓦解，買賣雙方的力量在經(jīng)歷劇烈拉鋸后，于某些特定的價格水平上，首次達到了短期的、脆弱的平衡。

賣方是不是不用再絕望地降價求售或買方堅定地持幣觀望了？雙方是不是可以開始停下來，謹慎地評估眼前這個價格是否已經(jīng)反映了大部分風(fēng)險，是否值得出手或堅守了？

這個“持平”區(qū)域，就是市場用真金白銀反復(fù)試探后，自發(fā)尋找到的一個 “階段性出清價格” 。

這一變化意義非凡，它意味著驅(qū)動市場墜入深淵的 “恐慌正反饋循環(huán)” 出現(xiàn)了裂痕。在此之前，市場的邏輯很殘酷，房價下跌引發(fā)更多人觀望和拋售，更多的拋售導(dǎo)致價格進一步下跌，形成自我強化的下跌螺旋。

如今，“持平”城市的出現(xiàn)，如同在疾馳的列車前方亮起了黃燈。

它表明，不計成本“殺跌”的賣方力量在衰減——部分業(yè)主認為價格已觸及其心理底線，尤其是貼近甚至低于其持有成本時，繼續(xù)降價出售的意愿大幅降低。

同時，一直等待“抄底”的買方力量也在凝聚——部分理性購房者開始認為，當前的價格已經(jīng)跌出了足夠的性價比，繼續(xù)等待可能錯過真正的機會。這種買賣雙方心態(tài)的轉(zhuǎn)變，共同將價格暫時釘在了當前位置。這不是牛市，切記！只不過是市場情緒從“一致看空”變成了 “多空分歧與均衡” 的臨界點而已，是市場找到階段性底部的必要心理前提。

這一現(xiàn)象，與全球房地產(chǎn)市場百年周期中一條顛撲不破的規(guī)律高度吻合：“量在價先”。

在任何一輪調(diào)整的末期，市場的復(fù)蘇總是從成交量的悄然回暖開始，然后才是價格的企穩(wěn)。因為成交量代表真實的、有支付能力的需求開始入場，它能有效消化庫存，改變供需關(guān)系。

當前，在許多重點城市，我們看到“以價換量”的策略正在接近極限——價格降到一定程度后，對成交的拉動效應(yīng)在減弱。

經(jīng)過漫長觀望而積壓的剛性需求、改善需求，以及那些一直在尋找價值洼地的長期資金，開始結(jié)束純粹的等待狀態(tài)，轉(zhuǎn)而進入細致的評估與比較階段。

他們不再問“還會跌多少”，而是開始問“這個價格值不值”。這種需求的釋放，不會立刻推高價格，但會首先體現(xiàn)為成交活躍度的提升，表現(xiàn)為帶看量的增加和成交周期的縮短。

那么，是不是就代表著，2026年上半年，市場的核心觀測指標應(yīng)可以變成“成交量”了呢？很大一部分是的。

尤其是在二手房市場，我們有望觀察到一波持續(xù)而溫和的成交量回升。

隨之而來的，將是賣方信心的小幅修復(fù)，體現(xiàn)為二手房掛牌價的降幅普遍收窄，極端低估的急售房源減少。

而且，衡量市場壓力的核心指標——庫存去化周期，將在重點城市率先出現(xiàn)觸頂回落的趨勢。這意味著新增的購買力開始系統(tǒng)地、持續(xù)地消化現(xiàn)有的待售房源，市場從“供給壓倒需求”逐步轉(zhuǎn)向“供需動態(tài)平衡”。

當下，越來越多的城市價格進入“持平”狀態(tài)，正是這個底部區(qū)間正在被市場逐步探明和確認的過程。

信號四：空間價值到體驗價值的變化

全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)與投資管理機構(gòu)仲量聯(lián)行，在其最新的年度展望中揭示了一個核心趨勢——全球商業(yè)地產(chǎn)的價值核心，正從提供物理的“空間”轉(zhuǎn)向提供綜合的“體驗”與高效的“能源”。

這份報告，對于理解中國房地產(chǎn)的未來，不啻于一盞高亮的路燈。一個以“平方米數(shù)”論英雄的舊時代似乎正在落幕，一個以“空間內(nèi)發(fā)生什么”來決定價值的新時代似乎已然啟幕。

國內(nèi)的分析往往過度聚焦于住宅價格，而忽略了商業(yè)地產(chǎn)往往是整個行業(yè)變革的先行者和壓力測試場。商業(yè)地產(chǎn)的租戶是企業(yè)與商家，它們的需求變化直接反映了經(jīng)濟脈搏與生活方式的演進。

仲量聯(lián)行的報告指出，無論是企業(yè)為了吸引和留住人才而打造的綠色、靈活、充滿活力的辦公環(huán)境，還是商業(yè)體為了吸引消費者而營造的沉浸式、社群化的社交體驗，都已成為決定租金高低和資產(chǎn)價值的核心要素。

員工愿意為更好的辦公體驗而更頻繁地到崗，消費者愿意為獨特的場景體驗而停留更久、消費更多。這背后是一場深刻的價值遷移：房地產(chǎn)的價值，不再源于其作為“容身之所”或“經(jīng)營場所”的基礎(chǔ)物理屬性，而在于其作為 “生產(chǎn)力提升平臺” 與 “美好生活發(fā)生場” 的賦能屬性。

這就要求所有行業(yè)的參與者——無論是開發(fā)商、業(yè)主還是運營商——必須完成一次根本性的身份轉(zhuǎn)型：從依賴土地增值的“地主”，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽烤毣\營和服務(wù)創(chuàng)造價值的 “空間運營服務(wù)商”。

這場變革在中國市場有著極其具體和緊迫的體現(xiàn)。

與全球許多城市新增供應(yīng)萎縮不同，中國多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)仍處于供應(yīng)高位，競爭異常激烈。單純增加供應(yīng)已無法創(chuàng)造價值，真正的機會蘊藏在龐大的存量物業(yè)升級改造之中。

如何將老舊的辦公樓改造為節(jié)能、健康、智能的綠色建筑？如何將同質(zhì)化的購物中心轉(zhuǎn)型為承載社群文化與休閑體驗的城市客廳？這不僅是城市更新的課題，更是資產(chǎn)價值重估的必由之路。

國際經(jīng)驗表明，成功的節(jié)能改造可為資產(chǎn)帶來超過55%的價值提升；而能融入周邊街區(qū)生活、充滿活力的辦公或商業(yè)空間，能獲得顯著的租金溢價。

在中國，“雙碳”目標的頂層設(shè)計和ESG（環(huán)境、社會、治理）投資理念的普及，正與這一趨勢強力共振。未來，綠色金融工具，如針對綠色建筑的更低利率貸款、更便捷的融資渠道，將與資產(chǎn)價值深度綁定，形成“綠色表現(xiàn)越好，融資成本越低，資產(chǎn)價值越高”的良性循環(huán)。

那其實，我們是不是可以大膽做一個推測，即從2026年起，中國房地產(chǎn)市場的投資邏輯將發(fā)生持久的分化。

普漲時代的“貝塔”紅利徹底消失，衡量資產(chǎn)的標尺將變?yōu)槠涑掷m(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流的能力。這意味著，那些擁有卓越運營能力、能夠切實提升空間內(nèi)“人力資本效率”（如優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園、甲級寫字樓）或“消費體驗深度”（如標桿性購物中心、文旅商業(yè)）的資產(chǎn)，將脫穎而出，成為資本追逐的稀缺標的。

它們的價值不再僅僅基于粗糙的“市盈率”類比，而是將與國際市場接軌，采用更能反映其長期運營質(zhì)量的“資本化率”來估值。

一個專注于運營高端長租公寓的品牌，其價值可能遠超一個持有大量難以出租的普通寫字樓的開發(fā)商；一個成功改造并激活了老舊廠區(qū)的文創(chuàng)園運營商，其獲得的估值溢價將直觀體現(xiàn)其創(chuàng)造體驗的能力。

信號五：國際周期規(guī)律下的“中國特殊性”

中國擁有獨特的制度優(yōu)勢、市場體量和發(fā)展階段，這決定了我們不會成為任何國際經(jīng)驗的簡單翻版。在周期的關(guān)鍵時間窗口上，中國的特殊性正催化出一條與眾不同的路徑。

根據(jù)機構(gòu)調(diào)研資料顯示，對過去半個多世紀34個主要經(jīng)濟體的廣泛研究，一次完整的房地產(chǎn)下行周期，平均需要經(jīng)歷4到7年的時間。

中國這一輪自2021年下半年開始的深度調(diào)整，至今已近四年。從純粹的時間維度來看，市場已經(jīng)悄然進入了國際經(jīng)驗所揭示的周期中后段。

但這絕不意味著我們會簡單地重復(fù)他人的劇本——無論是日本漫長的“失去的二十年”，還是美國引發(fā)全球海嘯的“次貸危機”。

中國的房地產(chǎn)市場，正在其獨特的國情與政策框架下，走出一條具有鮮明特色的路徑：一條以 “更快速出清、更早呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化、并由新發(fā)展模式主導(dǎo)” 為特征的路徑。理解這種特殊性，是穿越當前迷霧、看清未來方向的關(guān)鍵。

中國的第一個特殊性，在于其政策體系的強大響應(yīng)能力與快速糾錯機制。相較于歷史上日美等國在市場失控后才被迫進行漫長而痛苦的調(diào)整，中國政策層的反應(yīng)速度與工具儲備更具主動性。

從2023年下半年開始，從需求端的限購松綁、利率下調(diào)，到供給端的“金融十六條”保交樓、房企融資支持，再到2026年初的“開門紅”政策組合拳，其節(jié)奏之密集、針對性之強，顯示出決策層遏制風(fēng)險蔓延、引導(dǎo)市場軟著陸的強烈意圖。

這種“自上而下”的強力干預(yù)，雖然無法改變周期方向，但能顯著壓縮市場在恐慌中自由落體的時間和空間，加速風(fēng)險的暴露與出清過程。當前數(shù)據(jù)中部分指標的“降幅擴大”，在某種程度上正是這種主動拆彈、加速出清所必然伴隨的陣痛，而非意味著跌入無邊黑暗。

中國的第二個特殊性，在于其依然廣闊的縱深空間所創(chuàng)造的獨特需求。國際歷史上的地產(chǎn)危機，多發(fā)生在城鎮(zhèn)化進程結(jié)束、人口結(jié)構(gòu)老化的背景之下。

而中國的城鎮(zhèn)化雖已進入后半程，但以都市圈、城市群為載體的“結(jié)構(gòu)性城鎮(zhèn)化”仍在深化，人口和資源向核心城市、優(yōu)勢區(qū)域集中的趨勢遠未結(jié)束。這為一線和強二線城市創(chuàng)造了持續(xù)的、升級的居住需求。

同時，以科技制造、綠色能源為代表的產(chǎn)業(yè)升級，正在全國范圍內(nèi)催生對新型產(chǎn)業(yè)空間、研發(fā)辦公樓的旺盛需求；以城市更新、老舊小區(qū)改造為代表的存量煥新，則打開了另一個萬億級的市場。這些需求，與過去單純依靠戶籍人口增長和金融杠桿驅(qū)動的模式有本質(zhì)不同，它們更真實、更可持續(xù)，構(gòu)成了托底市場和創(chuàng)造新增長點的堅實基本盤。

中國的第三個特殊性，也是未來最大的機遇所在，在于其沉淀下來的巨大存量資產(chǎn)本身。當行業(yè)增量開發(fā)的高潮退去，如何運營、改造、盤活數(shù)百萬億規(guī)模的存量不動產(chǎn)，使其產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并提升價值，將催生一個全新的、龐大的 “資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)” 。

這不再是傳統(tǒng)開發(fā)商的戰(zhàn)場，而是專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)、運營服務(wù)商、金融服務(wù)商的藍海。通過REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等金融工具將資產(chǎn)證券化，通過綠色改造提升其運營效率與市場價值，通過精細化運營提升租戶體驗與粘性——這套完整的“投、融、管、退”價值鏈，正是發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的成熟形態(tài)。中國正在以前所未有的速度補上這一課。

預(yù)計在2026至2027年，中國房地產(chǎn)市場將正式步入 “總量平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化” 的新階段。行業(yè)的總銷售面積和投資額將告別過去的大起大落，進入一個相對穩(wěn)定的平臺期。市場的核心焦點和主要機會，將從“有沒有房子”轉(zhuǎn)向“有什么樣的房子和服務(wù)”。

行業(yè)的“主角”也將徹底換人，過去依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的普通住宅開發(fā)商將逐漸淡出舞臺中央，取而代之的將是三類新的主導(dǎo)力量，一是精通價值發(fā)現(xiàn)、改造與運營的 專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)；二是為市場提供穩(wěn)定流動性、參與收儲存量房源以保障民生和穩(wěn)定市場的 國家政策性金融機構(gòu)；三是深度參與城市功能更新、社區(qū)營造與產(chǎn)業(yè)服務(wù)的 城市綜合運營服務(wù)商。

在這種趨勢下，一個更健康、更可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其輪廓于出清與轉(zhuǎn)型中日益清晰。

作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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