滄州一物業短信威脅凍結賬戶 律師：多項表述違法

繼昨天連發3條催收短信后，今天易安物業的第4條催繳短信又到了。內容如下：金鼎領域小區業主經多次催告仍未履行物業費的繳納，蓄意逃避事實已成立，現鄭重告知您：滯納金已產生，經我方電話通知或短信通知達三次以上仍執意拒繳，將采取訴前保全，有可能凍結您名下銀行卡、支付寶、微信的方式督促您繳費，請您理性正確看待問題盡快處理，切勿因欠費被追究法律懲戒責任！繳費地址：滄州市運河區解放中路南新村四號樓15373333600案件咨詢19265537823【物業法務中心】。

看似平常無奇的催繳短信，明擺著是最后通牒。該短信存在多處違法與違規，核心問題集中在滯納金、訴前保全、催收合規三方面。

1. 滯納金收取需有合同依據且合理：滯納金本質是違約金，必須在物業服務合同中明確約定計算標準，且不得顯著高于實際損失（通常不超過LPR的4倍或欠費金額的30%）。若合同無約定，物業無權單方面收取，否則業主可拒絕支付或請求法院調整。

2. 訴前保全非物業可自行操作：物業無權直接凍結業主銀行卡、支付寶、微信賬戶。訴前保全須滿足：向法院書面申請并提供擔保；證明業主有轉移財產、逃避債務的可能；保全范圍與欠費金額相當；法定時限內起訴。僅短信/電話催告三次，遠未達到法定保全條件，此類表述涉嫌虛假威脅與違法催收。

3. 催收方式與內容涉嫌違法：高頻短信/電話催繳可能構成騷擾，違反《治安管理處罰法》；通知中“蓄意逃避事實已成立”等表述若缺乏證據，可能侵害業主名譽權；落款“物業法務中心”若未依法登記或無律師資質，可能涉嫌虛假代理與誤導。

4. 無權限自行采取強制措施：物業不得擅自停水、停電、停門禁或凍結賬戶，只能通過催告、訴訟/仲裁維權 。

二、業主應對步驟

1. 核查合同與欠費事實：核對物業服務合同中物業費標準、違約金/滯納金條款、服務內容；整理繳費記錄、物業未履約證據（如設施維修記錄、保潔不到位照片、溝通記錄等）。

2. 書面回函：明確欠費原因（如服務未達標），要求提供欠費明細、滯納金計算依據與合同條款；指出催收違法之處，要求停止騷擾；限期書面回復，否則將投訴或訴訟。

3. 投訴與舉報：向住建部門投訴違規催收；向市場監管部門舉報亂收滯納金；向公安報案騷擾或威脅；向網信部門舉報個人信息泄露。

4. 法律維權：收到法院保全裁定后，5日內申請復議并要求提供擔保；若保全錯誤造成損失，可索賠；物業起訴時，以服務未達標抗辯，請求減免或調整違約金。

5. 集體維權：聯合其他業主成立維權小組，共同收集證據，委托律師協商或訴訟，降低成本、提高效率。

三、合規催收流程（物業應遵守）

1. 提供服務→業主欠費→書面催告（列明金額、期限、后果，蓋章）→合理期限（≥7日）未繳→訴訟/仲裁→勝訴后申請強制執行→法院裁定凍結賬戶。

2. 全程不得威脅、騷擾、停水停電，保全須經法院依法裁定 。

四、風險提示與行動清單

- 風險：忽視違法催收可能被誤導繳費；未及時抗辯可能承擔不利后果；財產被錯誤保全影響征信與資金使用。

- 立即行動：收集催收記錄；核查合同與證據；發書面回函；向主管部門投訴；必要時咨詢律師。