樓市，潛在最大的利空！

今天發布了很多經濟數據，其中有房地產的數據以及與房地產密切相關的數據。

2025年房地產開發投資下降17.2%。全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%。

從這一行簡單的數據可以看出不少信息：

一是房地產投資繼續下滑；

二是新建商品房銷售面積跌破10億平方米，這里強調一下，不是商品住宅，商品住宅銷售面積應該就更少；

三是商品房銷售額下降速度大于銷售面積的下降速度，說明房價依然在下跌。

但是另一項數據更引起我的關注，這項數據或許對房地產市場以及經濟的諸多方面都會產生更加深遠的影響。

這個數據就是人口數據。

2025年末全國人口140489萬人，比上年末減少339萬人。

而這已經是連續第4年的人口負增長了。2022年國內人口出現了首次負增長，當年減少了85萬人。緊接著的2023年及2024年國內總人口分別減少了208萬人和139萬人，而2025年總人口減少達到339萬人，減少幅度在擴大。

根據國際上其他國家的經驗來看，總人口一旦進入負增長的態勢，在短時間是很難逆轉的。這一規律似乎在我們這里也是難以避免。

與此同時，人口老齡化的情況進一步加劇。2025年末的數據，從年齡構成看，16-59歲人口85136萬人，占全國人口的比重為60.6%；60歲及以上人口32338萬人，占全國人口的23.0%，其中65歲及以上人口22365萬人，占全國人口的15.9%。

60歲及以上的人口占比已經到了23%，而當60歲及以上老年人口占總人口比重超過30%的話，人口老齡化就重度老齡化。我們似乎離這個也不是太遠了。

毫無疑問，人口減少及人口老齡化加劇對未來房地產市場的整體影響是不利的。人口是住房需求的基石，人口負增長必然會導致住房總體需求的減少。而在目前住房供應不成問題的時候，住房需求減少對房價對房價肯定是造成比較大的壓力。這其實也是近幾年來房價持續走低的核心原因之一吧，而且這個影響會是非常長期的，要做好長期的心理準備。

當然，中國很大，城市發展差異性也比較大。未來不同城市的房地產市場發展會有所差異，房價走勢分化也基本上是必然的。超級大城市的房地產市場或許仍有發展空間，但大多數城市的房價恐難再有普漲行情了。