終于！北京跌“最慘”的商住房市場可能要見到一絲曙光了

來源：大偉看樓市

終于不都是壞消息了。

2026年1月15日，中國人民銀行副行長鄒瀾在國新辦新聞發布會上宣布，商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持商辦房地產市場去庫存。這一政策猶如一顆石子，投入了冰封近九年的北京商住房市場，讓這個曾因調控而斷崖式下跌的領域，終于見到了久違的一線曙光。

從2017年“3·26政策”的“一劍封喉”到如今可能的信貸政策的輕微松綁，北京商住房市場在沉寂多年后，正在期盼迎來新一輪的市場重構。

如果說住宅慘，那要看看商住房，已經不是慘能形容的了！

回溯北京商住房市場的興衰，政策始終是左右其走向的核心變量。上世紀90年代末，受樓市低迷影響，大量爛尾樓被開發商改造為酒店式公寓，憑借地段優、總價低、租金高的優勢迅速走紅，商住房這一“灰色地帶”產物由此興起。2015年前后，北京住宅限購政策趨嚴，商住房因不限購、低總價的特點成為剛需與投資客的新寵，通州等區域甚至出現商鋪單價突破7萬元/平方米、項目單日認購12億元的火爆場景，2015年1-10月北京商住公寓成交金額同比大漲94%，近乎翻倍。

轉折發生在2017年3月26日，北京出臺史上最嚴商住房調控政策，明確否定商住房居住屬性，要求個人購買存量商住房需滿足名下無房、五年社保或繳稅且全款購買的苛刻條件。政策出臺后，市場瞬間冰封：

個人購買

2017 年 3 月 26 日前已售的二手商辦房（含商住）：個人滿足購房資格（連續 60 個月社保 / 個稅、無住宅及商辦房等），部分銀行可提供貸款，通常首付 50% 以上，貸款年限最長 10 年，利率較住宅高（多為 LPR 上浮 10%-30%）。

2017 年 3 月 26 日后新建 / 在售商辦房：個人禁止購買，自然無法貸款；僅公司或社會組織可買。

公司購買：不受上述個人限購限貸影響，可按商業用房貸款政策申請，2026 年 1 月央行新規將商辦貸款最低首付比例降至 30%，貸款年限最長 10 年，具體以銀行審批為準。

2017年4月至2018年11月，北京商住房成交僅5409套，較此前20個月的89690套暴跌94%；北京像素等標桿項目房價大幅回調，復式戶型從調控前近7萬元/平方米跌至2018年11月的4萬元/平方米左右。（現在已經再次腰斬，實際復式成交大約2萬多，平層只有1萬多了），部分房源跌幅超8成。

更嚴峻的是流動性枯竭，多數業主即便持續降價也難尋接盤者，不少家庭的血汗錢被套牢在這類房產中。

那么這個市場總量有多少？幾萬億

1：入住的小業主二手房商住：

這部分的數量全北京大約30-35萬套上下：2007來，商辦公寓簽約25萬套，計算部分之前的，大約30-35萬套。

這部分已經網簽的商住，按照環線主要集中在6環內。

存量商住的政策執行口徑基本確定，雖然和很多散步人的要求老房老辦法并不一樣。但政策的確體現了槍口抬高一寸，更人性化的特點：

１：以326網簽為節點，之前的可以保留居住功能。

２：已購買商住，可租可售，但必須符合326政策。

3：中介可以代理，但不允許宣傳居住。

這部分的價值依然存在，但需要看區位價值，五環內的，或者靠地鐵的依然稀缺。

2：開發商手里待售的庫存，但有居住功能的部分

未來調控的重點依然是企業手中存量商住，這部分大約有幾萬套，未簽約。整體看，市場未來新增量將受到的影響最大。

部分項目的在售商住庫存有幾百套，而且潛在供應量也很大，預計將受到的影響最大。

第三：未過規劃的項目和土地：

單層500平米，政策過嚴。

政策持續嚴格，企業被頂格處罰：對小業主來說算是好消息，對企業來說，這肯定是壞消息。

因存在無證售房行為，涉嫌違規宣傳“商改住”，將面臨資質降級、暫停網簽、暫停拿地資格、暫停銀行授信的重罰。

開發商手里的土地市值過萬億：

北京過去15年里，合計出讓1701宗招拍掛土地，其中721宗工業用地，剔除這部分之外，合計有大約980宗地塊，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分為商辦屬性，也就是說，住宅用地中的25%左右為商辦屬性配套，商服+綜合基本全部為商辦。

也就是說，過去15年，北京供應了商辦類用地大約7000萬平米。

而已經進入市場的的物業實際成交面積大約4500萬平米，也就是說，只考慮這10年的供應與成交，大約就有2500-3000萬平米的潛在庫存。

再計算大約2年周期的土地庫存，合計大約1500-2000萬左右。也就是說合計大約北京商辦未開發的面積大約有5000萬平米。

按照每平米土地（市值）2萬計算，大約9000-10000億的土地價值。

此次央行首付比例下調政策，為何能被視為市場曙光？

核心在于它打破了長期束縛商住房市場的資金枷鎖。過去九年，“全款購買”要求將絕大多數普通購房者擋在門外，市場淪為少數資金充裕者的游戲，流動性近乎停滯。而首付降至30%并恢復貸款資格，不僅將購房門檻從“全額資金”降至“三成杠桿”，更實現了從“0杠桿”到“有杠桿”的本質跨越，為市場注入關鍵流動性。對于剛需群體而言，這意味著無需再傾盡所有全款購房；對于投資客來說，資金使用效率大幅提升，市場交易活力有望被重新激活。

庫存壓力倒逼政策調整，是此次曙光出現的深層動因。數據顯示，北京商辦類物業總存量已達2850萬平方米，其中甲級寫字樓占比65%，且未來五年預計還有480萬平方米新增供應入市，70%集中在通州城市副中心、麗澤商務區等區域。高企的庫存不僅沉淀了大量社會資金，也對區域房地產市場健康發展構成壓力。央行此次政策精準指向去庫存痛點，而北京作為商住房調控最嚴格的城市，大概率將跟進出臺細則，放開個人購買資格等限制，形成“信貸支持+資格放開”的組合拳，疏通市場堰塞湖。

值得注意的是，商住房市場的曙光并非普照所有項目，結構性分化將成為必然趨勢。從歷史表現看，商住房的核心價值始終與產業支撐、人口流入緊密掛鉤。調控期間，即便市場整體低迷，具備民水民電、近地鐵、配套成熟等優勢的項目，租金水平仍能與周邊普通住宅持平甚至更高，租售比優勢顯著。而此次政策松綁后，中關村周邊、通州運河商務區等高精尖產業扎堆、人口導入能力強的區域，其商住房因真實需求旺盛，有望率先實現價值修復；反觀位置偏遠、缺乏產業支撐的“僵尸庫存”項目，即便政策加持，也難改流動性匱乏的困境，大概率只是獲得短暫出貨窗口。

曙光之下，風險仍需警惕。商住房的本質屬性始終是商業地產，與普通住宅存在先天差異：40-50年產權、無法落戶、水電氣費用較高、交易稅費偏重等問題并未隨政策松綁而改變，這些因素仍會限制其居住價值與升值空間。

北京商住房市場將進入“有限復蘇+結構優化”的新階段。短期來看，隨著信貸政策落地和地方細則跟進，市場成交量有望逐步回升，價格跌幅收窄，部分優質項目甚至可能出現小幅反彈，被壓抑九年的需求將得到適度釋放。長期來看，市場將回歸理性，商住房的投資屬性將弱化，居住與租賃屬性將凸顯，成為普通住宅的補充選項。對于業主而言，優質項目的流動性改善將帶來變現機會；對于購房者，需摒棄投機心態，聚焦區域產業前景與實際使用需求，謹慎篩選標的。

從冰封到曙光初現，全國的這次政策北京到底如何落地依然需要觀察。

從租售比看，北京商住已經跌到了真正的谷底，特別是對于2016年新政之前購買的這部分房源，應該松綁了。北京商住房市場的轉折，既是房地產市場去庫存的必然要求，也是政策精準調控的體現。

這束曙光并非市場反轉的信號，而是行業洗牌與價值重構的開始。在政策引導與市場選擇的雙重作用下，優質商住房有望重獲活力，而劣質項目將逐步被市場淘汰。對于參與各方而言，唯有認清商住房的屬性本質與市場規律，才能在這場重構中把握機會，規避風險。