江蘇省揚(yáng)州市老字號商鋪搬遷，商譽(yù)與無形資產(chǎn)價(jià)值如何評估補(bǔ)償？

導(dǎo)讀：在揚(yáng)州仁豐里歷史文化街區(qū)的青石板路上，一塊塊斑駁的招牌，不僅是店鋪的門面，更是穿越百年的商業(yè)記憶與城市密碼。當(dāng)街區(qū)整治的浪潮襲來，要求這些老字號商鋪搬遷，經(jīng)營者們緊握的不僅是房契地契，更是那無法用磚瓦衡量的“金字招牌”。

他們焦慮地追問：為城市更新讓路，我們世代傳承的商譽(yù)、字號、秘方、客戶網(wǎng)絡(luò)這些無形的“傳家寶”，難道就在補(bǔ)償清單上蒸發(fā)了嗎？在數(shù)字化的“元宇宙街區(qū)”拔地而起時，實(shí)體老店的靈魂價(jià)值能否得到法律的公允計(jì)價(jià)？

老字號商鋪的搬遷補(bǔ)償，已超越了傳統(tǒng)征收法主要關(guān)注的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)范疇，深入至《民法典》所保護(hù)的“知識產(chǎn)權(quán)”和“商業(yè)秘密”等無形資產(chǎn)領(lǐng)域，以及難以歸入法定權(quán)利但具有顯著財(cái)產(chǎn)價(jià)值的“商譽(yù)”或“經(jīng)營資產(chǎn)”。

1、法律依據(jù)的探尋：從物權(quán)到知識產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營資產(chǎn)

知識產(chǎn)權(quán)：部分老字號可能已注冊為商標(biāo)，其商標(biāo)權(quán)是明確的知識產(chǎn)權(quán)，受《商標(biāo)法》保護(hù)。因搬遷導(dǎo)致商標(biāo)價(jià)值貶損（如與新地點(diǎn)關(guān)聯(lián)性減弱），理論上可主張補(bǔ)償。未注冊但有一定影響的字號，也可能受《反不正當(dāng)競爭法》保護(hù)。

商業(yè)秘密：獨(dú)特的配方、工藝、經(jīng)營訣竅等，構(gòu)成商業(yè)秘密，是其核心競爭力的來源。

商譽(yù)：法律上對“商譽(yù)”缺乏精確的權(quán)屬定義，但它無疑是企業(yè)在長期經(jīng)營中積累的、能帶來超額盈利能力的聲譽(yù)和顧客好感度。在《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》中，商譽(yù)是可辨認(rèn)、可評估的企業(yè)整體價(jià)值組成部分。

然而，現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等主要征收法規(guī)，補(bǔ)償項(xiàng)目列舉中并未明確包含“商譽(yù)”或“無形資產(chǎn)”。這造成了法律保護(hù)的應(yīng)然狀態(tài)與補(bǔ)償實(shí)踐的實(shí)然狀態(tài)之間的巨大落差。

2、評估的現(xiàn)實(shí)困境：價(jià)值如何“顯影”與“度量”？

即使承認(rèn)應(yīng)予以補(bǔ)償，如何評估其價(jià)值是極具挑戰(zhàn)性的技術(shù)難題：

價(jià)值依附性與不可分性：老字號的無形價(jià)值高度依附于特定的地理位置（仁豐里街區(qū)）、特定的物理空間（老宅店面）和特定的歷史人文環(huán)境。一旦搬遷，其價(jià)值可能發(fā)生斷崖式下跌甚至歸零，這與普通商標(biāo)許可使用完全不同。評估其“搬遷損失”，本質(zhì)上是評估其 “特定區(qū)位價(jià)值”的滅失。

評估方法的空白與爭議：對于持續(xù)經(jīng)營的老店，可采用“收益法”，即預(yù)測其未來在舊址上可獲得的超額收益（高于行業(yè)平均水平的利潤），并將其折現(xiàn)。但預(yù)測的準(zhǔn)確性存疑。也可嘗試“割差法”，即評估企業(yè)整體價(jià)值（假設(shè)其作為持續(xù)經(jīng)營實(shí)體出售的價(jià)值），減去所有有形資產(chǎn)和可辨認(rèn)無形資產(chǎn)的價(jià)值，差額視為商譽(yù)。但老字號往往非公司制，整體價(jià)值難以確定。

歷史貢獻(xiàn)與未來收益的分離難題：補(bǔ)償應(yīng)針對“因搬遷造成的損失”，而非對歷史貢獻(xiàn)的獎勵。如何剝離已實(shí)現(xiàn)的歷史價(jià)值和未來潛在價(jià)值，非常復(fù)雜。

3、可能的補(bǔ)償路徑與制度創(chuàng)新

盡管困難，但無視老字號的無形資產(chǎn)價(jià)值顯然有失公平，也不利于歷史文化的傳承。實(shí)踐中有如下探索方向：

在補(bǔ)償中設(shè)立“老字號專項(xiàng)補(bǔ)償”或“無形資產(chǎn)補(bǔ)償”科目：地方政府可在街區(qū)更新補(bǔ)償方案中，創(chuàng)新性地設(shè)立此類科目，承認(rèn)其特殊價(jià)值。補(bǔ)償數(shù)額可通過協(xié)商、專家評審、參考類似案例等方式確定。

采用“替代安置+收益共享”的創(chuàng)新模式：這是比貨幣補(bǔ)償更富建設(shè)性的思路。

原址或就近返遷優(yōu)先權(quán)：在修復(fù)后的街區(qū)，為符合條件的老字號提供優(yōu)先回遷或租賃權(quán)，使其無形資產(chǎn)得以在原有生態(tài)中延續(xù)。

“虛擬+實(shí)體”權(quán)益置換：針對項(xiàng)目擬建設(shè)的“元宇宙街區(qū)”，可協(xié)商將老字號的品牌、故事、技藝作為數(shù)字資產(chǎn)植入，并賦予其在虛擬世界中的特許經(jīng)營權(quán)或收益分成權(quán)，實(shí)現(xiàn)無形資產(chǎn)的數(shù)字化“轉(zhuǎn)生”與價(jià)值變現(xiàn)。

作價(jià)入股與長期分成：鼓勵老字號以其品牌、技藝等無形資產(chǎn)評估作價(jià)，入股負(fù)責(zé)街區(qū)運(yùn)營的平臺公司，從街區(qū)未來的長期商業(yè)收益中獲得分紅。

強(qiáng)化“歷史風(fēng)貌保護(hù)”與“商業(yè)生態(tài)延續(xù)”的綁定：在項(xiàng)目規(guī)劃和審批階段，就將重點(diǎn)老字號的安置方案作為保護(hù)歷史街區(qū)“活態(tài)文化”的重要組成部分進(jìn)行論證和設(shè)計(jì)，而非事后補(bǔ)償。

4、對仁豐里老字號經(jīng)營者的建議

系統(tǒng)梳理與證據(jù)固化：立即著手系統(tǒng)整理品牌歷史文獻(xiàn)、歷代傳承譜系、獲得的榮譽(yù)獎項(xiàng)、媒體報(bào)道、顧客口碑評價(jià)、獨(dú)特的工藝記錄、歷年經(jīng)營數(shù)據(jù)等，形成完整的品牌價(jià)值檔案。

委托專業(yè)評估：聯(lián)合其他老字號，共同聘請精通無形資產(chǎn)評估、品牌價(jià)值評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，出具一份關(guān)于自身品牌價(jià)值（特別是在仁豐里特定區(qū)位下的價(jià)值）的評估報(bào)告，作為談判的重要技術(shù)依據(jù)。

訴求聚焦于“價(jià)值延續(xù)”：在談判中，核心訴求不應(yīng)僅是“賠多少錢”，而應(yīng)是 “如何讓我們的百年價(jià)值不被斬?cái)唷?。積極提出返遷安置、數(shù)字權(quán)益合作、入股分成等替代性方案。

尋求文化保護(hù)部門的支持：向文物、非遺保護(hù)等部門反映情況，爭取將老字號的保護(hù)納入歷史文化街區(qū)保護(hù)的整體框架，借助文化政策的力量增強(qiáng)談判地位。

結(jié)語：揚(yáng)州仁豐里老字號搬遷引發(fā)的無形資產(chǎn)補(bǔ)償之問，猶如一面鏡子，映照出城市更新從“土地財(cái)政”思維邁向“文化資本”運(yùn)營思維時必須跨越的鴻溝。