深圳新房的雙刃劍

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

“新國標”以后的新房，就真的是香餑餑了嗎？

超預期的新房

最近，位于龍華紅山板塊的新房聯發新澍雅居戶型圖曝光。

主要面積段為69平的2+1房1衛，79-82平的3房2衛，99平的4房2衛戶型，共332套房源。

作為預計今年一季度實現入市供應的項目，一直備受市場關注。

一方面，是因為項目去年6月經歷10家房企57輪舉牌，被聯發以121200萬元拍下，綜合樓面價 44558.82元/平方米，成為龍華紅山板塊范圍這些年來樓面價最貴的項目，是深圳區域宅地出讓的里程碑。

按照業內平均1萬/㎡建安、融資、營銷成本，項目整體成本約54500元/㎡，成本上相對紅山板塊過去的新房拿地開發的樓面成本，高了不止一截。

業內當初都認為，后續的項目開發及銷售，非常考驗聯發的開發成本控制。

另一方面，由于規劃設計條件約束容積率≤2.5，加上所處地段位置，也成為龍華紅山片區新房的轉折點。

2.5的容積率幾乎是深圳別墅類產品的容積率要求，甚至比附近多層+高層混合設計的合正中央原著的容積率2.6還低。

按照市場預期，拿地樓面價這么高，并且容積率有要求，市場預期項目只能往類似合正中央原著這樣的低密度產品設計。

但又因為項目地塊小，局限了產品的設計形態，加上新房住宅“新國標”的趨勢，新房都在卷更高的品質，卷好房子的標準，市場的預期是項目會往大面積或者超高品質的產品設計，否則無法覆蓋項目的開發成本，留存利潤。

總之，市場期待新房聯發新澍雅居與紅山過去的住宅不一樣，起碼會是類似公館或高端平層之類的產品。

比如類似龍崗大運中海大運玖章這樣的產品，往“區域豪宅”靠，在品質設計上在花園、地庫、大堂、泳池、電梯廳、戶型設計創新等方面下功夫。

如今項目的戶型面積段公布，全為剛需的面積段，多少是有些出乎意料的。

2.5容積率，最高25層，總層高最高80米，69平、79-82平、99平面積段，這幾個關鍵要素組合在一起，在過去是很難放到一個“剛需”型的產品上，如今成為現實，對市場來說是值得慶幸的一件事。

這意味著，終于剛需群體不用再選擇密不透風的鴿子籠又或者是直沖云霄的超高層。

并且小面積段，就意味著低門檻，市場上，剛需群體終于有機會選擇一個低容積的普通高層了。

新房的一把雙刃劍

但2.5的低容積率，80米的限高，出現在“剛需”產品上，有時候也成了一把雙刃劍。

這也讓聯發新澍雅居成為“新國標”背景下的一個典型縮影。

容積率和總層高是降了下來，但項目的舒適度卻因地塊、項目設計以及限高實際居住體驗大概率需要打上折扣。

由于地塊小，約1萬平方米的占地面積，“三角形”的地形，也導致項目的設計空間及布局受限。

從而導致項目在設計布局上，無法設計地面花園園林，只能利用架空綠化以及架空空間作為平衡，也無法布局常規住宅項目所擁有的跑道、地面兒童樂園、戶外泳池等社區內部配套。

并且根據建設規劃圖，項目的樓棟之間的樓間距最近只有18.51米，最遠的只有21.57米，并且項目與一路之隔的民房之間，最近的距離只有16.2米。

這就意味著，無論是項目的內部以及外部幾乎都沒有景觀性可言，周圍被遮擋，以及對視的風險較高。

項目共3棟住宅樓，1棟1/2單元2梯6戶，1棟3單元2梯4戶設計，這樣的梯戶比，即使放在過去的超高層住宅項目都比較少見，而這還是龍華首個國標新規項目的定位。

所以，新國標有時候就成了一把雙刃劍。

容積率以及總層高降低有利于居住的舒適性，但也因為低容積率以及限高，不得不犧牲其他可能會影響居住舒適的設計。

而市場留給聯發新澍雅居的空間似乎也不多了。

綜合樓面價去到了44558.82元/㎡，而項目近距離2024年備案均價約7.2萬/平的深業頤樾府，2023年備案均價約7.33萬/平的聯發臻著雅居都還剩余不少房源未賣完。

前者還剩158套待售，后者還剩25套待售。

另外，項目附近的多個次新社區，交易單價水平在5萬—7萬/平。

金地上塘道去年11月成交一套53.63平戶型，成交總價約300萬，折合單價約55939元/㎡，10月成交一套約89.54平戶型，成交總價約440萬，折合單價約49119元/㎡。

去年10月項目附近的星河傳奇成交一套127.31平戶型，成交總價約892萬，折合單價約70066元/㎡。

去年10月項目附近的中城宴華府成交一套139.35平戶型，成交總價約920萬，折合單價約66021元/㎡

項目附近2021年開盤的尚譽紅山里，去年3月成交一套90.82平戶型，成交總價約519萬，折合單價約57147元/㎡。

所以，若定價參考周邊存量新房以及次新房的價格，并不一定好賣。

要實現利潤的情況下，賣得貴，市場可能不會認可，賣太便宜又沒利潤空間。

對聯發新澍雅居而言，樓面價不低，周邊項目價格空間有限，很考驗開發商平衡成本、利潤、價格以及市場去化的能力。

所以，也很難想象，這是否會是未來“新國標”背景下剛需定位產品的一種趨勢——容積率和總層高降下來了，但是以犧牲其他居住體驗作為代價。

目前項目剛出地面三層左右，這就比較考驗開發商后期對公區，外立面，戶型交付的水平了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場