謝逸楓：商業(yè)用房貸款首付最低30%，未來樓市政策更多大招將出臺(tái)

文/謝逸楓

重磅！中國(guó)樓市大招又來了！

樓市救市政策不斷，前有（2025年12月30日）個(gè)人出售住房減免征增值稅，現(xiàn)有（2026年1月14日）個(gè)人出售自有住房一年內(nèi)買住房免個(gè)人所得稅；2026年1月15日，商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦去庫(kù)存。

2026年1月15日，央行宣布商業(yè)用房最低首付比例下調(diào)至30%。央行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。

截至2025年11月末，全國(guó)商品房待售面積7.5306億平，比10月末減少301萬平方米，增長(zhǎng)2.6%。其中住宅待售面積3.9361億平，比10月末減少284萬平方米，增長(zhǎng)4.3%。辦公樓待售面積5234萬平方米，增長(zhǎng)0.7%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.4105億平方米，下降1.3%。由于收儲(chǔ)的對(duì)象是商品住宅房庫(kù)存，不包括寫字樓庫(kù)存和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存，所以寫字樓庫(kù)存面積呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，按照去庫(kù)存周期來看，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存去化時(shí)間超過3年。

所謂的商業(yè)用房貸款，是指銀行向自然人、法人發(fā)放的用于購(gòu)買商業(yè)用房的貸款，是指專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)類型，包括廣場(chǎng)、商鋪、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、酒店、車庫(kù)等多種類型房地產(chǎn)產(chǎn)品。

新政前，國(guó)內(nèi)購(gòu)買商業(yè)用房按揭貸款首付比例不低于總房?jī)r(jià)的50%，且最長(zhǎng)貸款期限不超過10年。新政后，商業(yè)用房最低首付比例由50%下調(diào)至30%，這意味著個(gè)人或企業(yè)購(gòu)買商業(yè)用房門檻明顯降低。

目前國(guó)內(nèi)商業(yè)用房購(gòu)房貸款的最低首付比例為50%，有達(dá)到60%的項(xiàng)目。本次央行將商業(yè)用房購(gòu)房貸款的最低首付比例降至30%，直接降低了購(gòu)買商業(yè)用房的門檻，有助于促進(jìn)商辦新市場(chǎng)活躍度，本次央行加大對(duì)商辦用房的支持力度。

更是支持商辦用房去庫(kù)存的具體表現(xiàn)，表明政府對(duì)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的重視程度在提升。對(duì)比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)面臨著更大的庫(kù)存積壓和流動(dòng)性難題，寫字樓、商業(yè)公寓等庫(kù)存、空置率較高，需要政策支持來加速去庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)循環(huán)。

過去四年到十年、二十年期間，國(guó)內(nèi)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨供應(yīng)偏大、庫(kù)存較高的壓力。2024年開始，已陸續(xù)推出一系列支持性政策，包括允許商業(yè)辦公改變用途建保障性租賃住房、住宅用房、長(zhǎng)租公寓和調(diào)整容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等。

毫無疑問的是以往商業(yè)用房貸款因用途特殊且防范炒作風(fēng)險(xiǎn)考慮，長(zhǎng)期實(shí)行低杠桿政策。當(dāng)前，在居民購(gòu)房加杠桿意愿有所減弱背景下，針對(duì)結(jié)構(gòu)性貸款需求適時(shí)進(jìn)行政策優(yōu)化，具備其合理性與現(xiàn)實(shí)必要性，關(guān)鍵是去庫(kù)存，化解風(fēng)險(xiǎn)。

盡管購(gòu)買商業(yè)用房按揭貸款首付比例下降至30%的政策遲到，但是總算來了。值得注意的是購(gòu)買商業(yè)用房按揭貸款首付比例下降至30%對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)是否具有影響、作用，需要市場(chǎng)觀察，因?yàn)樯虡I(yè)用房市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)不同。

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)看，已經(jīng)陷入困境達(dá)到4年-5年時(shí)間，最大的問題就是供應(yīng)過剩、供大于求、庫(kù)存和去化周期高企、價(jià)格下降幅度大、成交低迷、需求萎縮嚴(yán)重、企業(yè)新主體下降嚴(yán)重、房企虧損嚴(yán)重、債務(wù)壓力大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)需要時(shí)間。

從商業(yè)用房供需、成交、庫(kù)存來看，市場(chǎng)低迷，成交下降，庫(kù)存去化緩慢，原因是市場(chǎng)需求萎縮，新增市場(chǎng)主體下降，政策限制措施的存在影響交易，整體市場(chǎng)供大于求。同時(shí)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，企業(yè)營(yíng)收下降、利潤(rùn)虧損、債務(wù)違約有關(guān)。

以廣東省深圳市為例，根據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025年深圳新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，不僅增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而且連續(xù)兩年增長(zhǎng)。二手房非住宅成交占比為17.5%，同比擴(kuò)大2%，為2012年以來次高值。

央行決定，自1月19日起，下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25%。下調(diào)后，3個(gè)月、6個(gè)月和1年期支農(nóng)支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現(xiàn)利率為1.5%，抵押補(bǔ)充貸款利率為1.75%，專項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率為1.25%。

從央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率的動(dòng)機(jī)看，目的是加大對(duì)民營(yíng)中小微企業(yè)的金融支持力度，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和企業(yè)轉(zhuǎn)型。央行決定增加支農(nóng)支小再貸款額度5000億元，將支農(nóng)支小再貸款額度與再貼現(xiàn)額度打通使用。

在支農(nóng)支小再貸款項(xiàng)下設(shè)立民營(yíng)企業(yè)再貸款，額度1萬億元，引導(dǎo)地方法人金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)，加力支持民營(yíng)中小微企業(yè)。民營(yíng)企業(yè)再貸款的期限、利率、發(fā)放方式等與現(xiàn)行支農(nóng)支小再貸款一致。

結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率下調(diào)，將直接降低銀行從央行獲取再貸款資金的成本，激勵(lì)銀行以更低的利率向小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)放貸款，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本。有助于提振經(jīng)營(yíng)主體信心，穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

基于推出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”政策目標(biāo)，目前市場(chǎng)供需關(guān)系未調(diào)整、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未化解的形勢(shì)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)一日未止回穩(wěn)、房?jī)r(jià)一日未止跌上漲，庫(kù)存一日未回到合理水平，房地產(chǎn)救市更多更大更猛大招將會(huì)一直出臺(tái)。

因?yàn)?026年1月1日的求是文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，重申了房地產(chǎn)的地位和金融屬性，明確提出保持政策力度，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，重新定調(diào)2026年房地產(chǎn)，給當(dāng)下市場(chǎng)，帶來了重獲新生的信心。

預(yù)計(jì)減免征增值稅、換房退個(gè)人所得稅、商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%之后，未來更多更大更猛救市強(qiáng)刺激政策正在路上。出臺(tái)的房地產(chǎn)大招時(shí)間、節(jié)奏來看，2026年3月、5月前后將是窗口期。

預(yù)計(jì)未來商業(yè)用房新的利好政策不斷出臺(tái)，下一步應(yīng)該降準(zhǔn)降息，取消購(gòu)買商辦限制措施、商辦稅收減免、商辦房貸降息、商辦貸款期限延長(zhǎng)、商辦財(cái)政補(bǔ)貼、商辦房貸首付比例再下降，全面釋放購(gòu)買力，去庫(kù)存，穩(wěn)樓市。

商業(yè)用房市場(chǎng)的利好政策不斷外，值得期待的是存量金融貸款展期5年（房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單的項(xiàng)目）和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款延期2年、房貸貼息（新房和存量房貸）、貸款利息抵個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)提高、房地產(chǎn)交易稅收減免的政策將會(huì)到來。

預(yù)計(jì)未來更多到期政策將延續(xù)有效期，包括城市房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單、存量金融貸款展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款延期、貸款利息抵個(gè)稅展期、城市更新貨幣化和收儲(chǔ)商品房及收回土地加碼、購(gòu)房補(bǔ)貼和購(gòu)房送戶口展期。