趕鴨子上架！溫州這種樓盤會(huì)一地雞毛嗎？

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相比于墜崖后的粉身碎骨，更讓人恐懼的是墜落途中的無(wú)力與絕望。

眼下的溫州樓市，恰似懸于半空的墜崖者，沒(méi)人知道什么時(shí)候才會(huì)跌到底，也不清楚什么時(shí)候能觸底反彈，但在筆者心中卻隱隱有了答案——遙不可期！

為什么這么說(shuō)？我們先看一組慘烈的數(shù)據(jù)：

• 2025年上海新房總成交量約4.5萬(wàn)套
  

  是近20年以來(lái)的歷史最低值。
  

• 2025年杭州全年新房成交量約6.7萬(wàn)套

  是近9年以來(lái)的歷史最低值。
  

• 2025年蘇州新房全年成交2.2萬(wàn)套
  

  是近15年以來(lái)的歷史最低值。
  

【江浙滬】最強(qiáng)的三大城市尚且哀鴻遍野，而城市能級(jí)更弱的溫州，恐怕在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都難以樂(lè)觀！

當(dāng)然，日子再苦也得過(guò)，就像這幾年為了扭轉(zhuǎn)溫州樓市的低迷態(tài)勢(shì)，市府也算是絞盡腦汁。

就拿土地供應(yīng)來(lái)說(shuō)——前兩年的低密供地潮，就是通過(guò)降低容積率、主推低密產(chǎn)品的方式，直接減少了新房套數(shù)的供給，這樣既能保障土地出讓的規(guī)模，又能避免新房市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量引發(fā)沖擊。

不過(guò)凡事皆有利弊，在這波低密供應(yīng)潮中，有一些根本不適合打造低密產(chǎn)品的地塊，也被強(qiáng)行推向市場(chǎng)，最終很可能陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地……

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日前，一個(gè)名為【瑤瀾映月】的低密合院悄然開(kāi)盤。

令人意外的是，筆者沒(méi)見(jiàn)過(guò)其在任何渠道上做過(guò)宣傳，一般開(kāi)盤前會(huì)如此“低調(diào)”的項(xiàng)目，要不就是像“青山公館”一樣，無(wú)需宣傳就能基本內(nèi)部消化的牛盤；要不就是自知定價(jià)太高不好賣，準(zhǔn)備“高開(kāi)低走慢慢賣”的躺平盤。

那么，瑤瀾映月到底屬于哪種角色？我們先看項(xiàng)目情況——

基本信息

瑤瀾映月位于龍灣瑤溪南板塊的孚敬路與永寧西路交叉口，整盤規(guī)劃124套房源，由14幢合院與1棟7F疊墅組成。

采光分析

合院、疊墅是溫州高凈值購(gòu)房者尤其鐘愛(ài)的高端產(chǎn)品，不過(guò)筆者很好奇，就憑瑤瀾映月的天生區(qū)位條件，真的適合做低密產(chǎn)品嗎？

比如，項(xiàng)目南側(cè)首排房源建筑高度僅約11米，但是與一路之隔的，是瑤溪六組團(tuán)三幢橫向排布、樓高約60米的安置房。經(jīng)百度地圖測(cè)距，二者間距僅70米左右，如此近距離的“高矮對(duì)峙”，無(wú)疑會(huì)對(duì)瑤瀾映月部分房源的采光形成嚴(yán)重影響。

具體來(lái)看，在小寒日后，項(xiàng)目大概下午兩點(diǎn)左右，南側(cè)首排大部分房源的采光，就會(huì)被對(duì)面安置房基本遮擋，僅在露臺(tái)區(qū)域可以勉強(qiáng)曬到太陽(yáng)。

與此同時(shí)，【瑤瀾映月】東側(cè)后排房源的一二層采光，也受到前排樓棟的嚴(yán)重遮擋，其中大多數(shù)房源的一層采光幾乎被完全遮蔽，二層則處于半遮半掩的狀態(tài)。

采光差，對(duì)于主打“有天有地”的低密產(chǎn)品，無(wú)疑是非常致命的缺陷，而且必須強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)前瑤瀾映月采光的窘迫，還不是項(xiàng)目未來(lái)可能要面對(duì)的最壞局面。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目東側(cè)即將建起一座限高24米的商業(yè)建筑，一旦新建筑的落成，或許會(huì)讓項(xiàng)目東側(cè)本就被前排房源影響采光的房源，陷入更被動(dòng)的境地！

不僅如此，該商業(yè)還需設(shè)置一處2000㎡以上的菜市場(chǎng)，對(duì)于剛需樓盤而言，這無(wú)疑是非常便利的配套，但對(duì)于低密產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，距離一個(gè)大菜場(chǎng)太近，可能會(huì)影響高端產(chǎn)品的調(diào)性，不過(guò)這就是“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”的主觀感受了。

區(qū)位條件

說(shuō)到感受，就不得不提瑤瀾映月在“聽(tīng)覺(jué)”與“視覺(jué)”的獨(dú)特之處，項(xiàng)目地塊西南角規(guī)劃了一座建面超4000㎡的9班270個(gè)學(xué)位的幼兒園。

家住幼兒園和學(xué)校旁邊是什么體驗(yàn)？

晨間的廣播操音樂(lè)、課間孩童的嬉鬧聲、上下學(xué)時(shí)段的人流嘈雜聲……這種固定時(shí)段可能會(huì)出現(xiàn)的持續(xù)性聲響，雖然不一定所有人都無(wú)法接受，但起碼在筆者看來(lái)，其與低密產(chǎn)品追求的靜謐感完全背離，如果真有喜歡“靜中取鬧”的大佬可以閉眼買！

而在“視覺(jué)”上，瑤瀾映月西北方向僅一河之隔，有一座大概20多米高的大教堂，而且多數(shù)房源都在視線之內(nèi)！這類大型宗教建筑對(duì)于部分購(gòu)房者而言，可能存在忌諱，畢竟看宗教建筑的房源一般在二手房市場(chǎng)中流通性也較差。

總結(jié)一下——瑤瀾映月北有大教堂的“震撼視野”，南有安置房“林立遮光”，西有大菜場(chǎng)“太接地氣”，東有幼兒園“熱鬧非凡”。

筆者認(rèn)為，以瑤瀾映月這樣的區(qū)位條件，與其打造追求靜謐高端的低密產(chǎn)品，或許規(guī)劃為更貼合煙火氣的剛需住宅，會(huì)更契合周邊的生活氛圍。

價(jià)格簡(jiǎn)評(píng)

不過(guò)木已成舟，那么如此天賦異稟的低密產(chǎn)品，到底要賣多少錢？

據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，瑤瀾映月本次開(kāi)盤樓棟均為合院，項(xiàng)目普惠94折，毛坯備案均價(jià)約2.26萬(wàn)元/㎡，套均毛坯總價(jià)約670萬(wàn)元。

這里需要注意的是，該項(xiàng)目地下室部分同樣計(jì)入產(chǎn)權(quán)，若按照以往“地下室直接贈(zèng)送”的低密產(chǎn)品計(jì)算，該項(xiàng)目惠后毛坯均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡（不計(jì)算地下室面積）

暫且不論產(chǎn)品如何，就這樣的價(jià)格，在筆者看來(lái)“實(shí)屬太貴”！

何以見(jiàn)得？我們不妨從“競(jìng)品、產(chǎn)品、未來(lái)市場(chǎng)”等三個(gè)角度來(lái)看。

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競(jìng)品

以【瑤瀾映月】一路之隔的【榮釧壹號(hào)】為例——

榮釧壹號(hào)于2024年2月開(kāi)盤，目前惠后毛坯均價(jià)約2.96萬(wàn)/㎡+送2個(gè)車位，雖然從表面來(lái)看，榮釧壹號(hào)與瑤瀾映月的毛坯均價(jià)都在3萬(wàn)元/㎡左右（不計(jì)地下室面積），但若算上一些購(gòu)房的隱性成本，榮釧壹號(hào)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。

其一，榮釧壹號(hào)已是現(xiàn)房狀態(tài)，而瑤瀾映月距離交付尚有近2年時(shí)間。低密產(chǎn)品總價(jià)不菲，若涉及貸款購(gòu)房，這兩年間產(chǎn)生的利息成本將是一筆巨大數(shù)字。

其二，榮釧壹號(hào)還有“贈(zèng)送2個(gè)車位”的優(yōu)惠，如果瑤瀾映月后期的車位要買，那么兩個(gè)車位折現(xiàn)后的價(jià)差，將讓榮釧壹號(hào)的性價(jià)比大幅提升！

其三，榮釧壹號(hào)相比瑤瀾映月，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，項(xiàng)目南側(cè)大部分房源沒(méi)有高樓遮擋，南向首排的大部分房源的陽(yáng)光可以說(shuō)從早曬到晚，具體可以看同一時(shí)間段，兩個(gè)項(xiàng)目東側(cè)房源的采光對(duì)比。

不過(guò)，就算榮釧壹號(hào)的性價(jià)比更加明顯、區(qū)位條件更好，但項(xiàng)目在周邊沒(méi)有競(jìng)品的情況下，入市近兩年整體去化依舊不足六成，可見(jiàn)這個(gè)版塊低密產(chǎn)品銷售的難度有多大！

作為瑤溪南低密產(chǎn)品的后來(lái)者，瑤瀾映月既然在價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，那是不是在產(chǎn)品上有更多突破？先說(shuō)個(gè)人結(jié)論——沒(méi)看出來(lái)！

產(chǎn)品

“圈層”向來(lái)是高端產(chǎn)品的賣點(diǎn)，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，瑤瀾映月建面約187-271㎡的“合院+疊墅”混居組合，相較于榮釧壹號(hào)建面約221-378㎡的純合院產(chǎn)品，豪宅格調(diào)無(wú)疑略低。

畢竟瑤瀾映月最大戶型，放在榮釧壹號(hào)只能算中間層次，雖然入手門檻降低可以覆蓋更多客群，但也相當(dāng)于下放了社區(qū)的圈層段位。

不僅如此，低密產(chǎn)品原本是可以一步到位的“終極置業(yè)”，但200㎡以內(nèi)的低密產(chǎn)品，大多存在明顯的硬傷，尤其是戶型尺度與功能布局，基本處于“進(jìn)階未頂配”的狀態(tài)，充其量只能算購(gòu)房者真正邁向低密居住的過(guò)渡產(chǎn)品。

合院戶型竟有“剛需感”

以瑤瀾映月建面約197㎡戶型為例——

該戶型南向面寬約9米，幾乎與榮釧壹號(hào)建面約222㎡戶型尺度差不多，算是一個(gè)不錯(cuò)的加分項(xiàng)，寬敞的采光面對(duì)于室內(nèi)居住體驗(yàn)有著極大的正向增幅。

然而，大面寬所換來(lái)的，則是僅約7.7米的短進(jìn)深，如此框架尺度對(duì)于套內(nèi)空間的局部限制非常大，比如一層客廳+餐廳進(jìn)深占約5.2米后，剩余僅約2.5m的進(jìn)深，只夠打造一個(gè)開(kāi)放式茶室，且由于套內(nèi)電梯、樓梯擠占套內(nèi)核心空間，導(dǎo)致一層衛(wèi)生間面寬僅1.9米，非常局促！

再看二層，雖然戶型圖上強(qiáng)排雙套房+書房，但實(shí)際由于戶型布局緊促，導(dǎo)致各房間尺度受限，其中東側(cè)套房南向面寬僅約3.1米，衛(wèi)生間面寬僅約1.9米，西側(cè)套房與書房的雙聯(lián)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深僅約1.5米，如此局促的空間尺度，對(duì)于低密產(chǎn)品而言實(shí)屬少見(jiàn)。

三層空間與二層類似，只不過(guò)是把書房作為獨(dú)立衣帽間并入主臥，但由于空間融合性差，沒(méi)能體現(xiàn)出豪宅主臥應(yīng)有的闊奢感，就像在剛需小臥室四周硬拼幾個(gè)空間的積木戶型。

總體來(lái)說(shuō)，該戶型雖然掛著“合院”的名頭，但實(shí)際更像是買了三套剛需房上下打通，不僅一樓沒(méi)有老人房，而且二層/三層的臥室尺度如同剛需戶型，難以體現(xiàn)低密產(chǎn)品的“傳承性”。

院落價(jià)值或存隱慮

除此之外，瑤瀾映月作為低密產(chǎn)品最具特色的“院子”，也存在一定顧慮。

絕大多數(shù)低密產(chǎn)品的院落，本質(zhì)上屬于公攤綠化，如果按照規(guī)定，業(yè)主是不可以私占圍合給自己使用的，因此在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案前，院落之間通常僅以綠籬作為分隔。

不過(guò)在溫州市場(chǎng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)在項(xiàng)目竣備后，通過(guò)“二次改造”的方式為業(yè)主加裝院落圍墻，但這類操作屬于行業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”，真說(shuō)起來(lái)屬于違規(guī)，無(wú)法擺上臺(tái)面，后期一旦遭遇舉報(bào)，相關(guān)部門極有可能要求拆除違規(guī)搭建的圍墻。

正如以下這個(gè)案例——

為什么筆者認(rèn)為瑤瀾映月的“院子”可能存在的顧慮？

要知道，瑤瀾映月的開(kāi)發(fā)商是純國(guó)企，國(guó)企做事絕對(duì)不能違規(guī)，否則就是“知法犯法”，嚴(yán)重?fù)p害官方形象，因此瑤瀾映月后期的院子圍墻會(huì)不會(huì)進(jìn)行“二改”要打一個(gè)很大的問(wèn)號(hào)。

倘若國(guó)企開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行院落的“二次改造”，那么院落圍墻的搭建工作，是不是就要由業(yè)主自行承擔(dān)？

這里需要注意的是，【瑤瀾映月】并非純合院社區(qū)，如果是純合院項(xiàng)目，業(yè)主利益高度綁定，大概率不會(huì)出現(xiàn)互相舉報(bào)的情況；但在混合社區(qū)里，合院業(yè)主若自行搭建圍墻，難保不會(huì)有疊墅業(yè)主舉報(bào)。一旦舉報(bào)被受理，這些私搭的圍墻最終很可能面臨被責(zé)令拆除的結(jié)局，其中的損失又有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

因此，如果真的有大佬想買這個(gè)項(xiàng)目，一定要提前確認(rèn)好院落后期的處理，否則只能用綠籬隔斷的院子，價(jià)值將大打折扣！

未來(lái)市場(chǎng)

正所謂：“物以稀為貴”，但凡供給過(guò)剩，便難逃價(jià)值稀釋的規(guī)律。

就像2023年，溫州樓市普遍認(rèn)為濱江CBD將永遠(yuǎn)火熱，而當(dāng)時(shí)我們根據(jù)新房、次新房供應(yīng)量等信息，第一個(gè)提出CBD市場(chǎng)將迎來(lái)下行的推測(cè)，果不其然沒(méi)過(guò)多久，濱江CBD的價(jià)格就因?yàn)樘炝啃路咳胧卸饺虢祪r(jià)通道，如今同樣的局面，會(huì)不會(huì)在低密市場(chǎng)上重演？

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目前，在龍灣主城范圍內(nèi)，存在榮釧壹號(hào)、青山公館、剛開(kāi)盤的瑤瀾映月，以及浙南科技城占地約70畝的【龍水單元YB-04-C-07地塊】，龍灣永中奧體板塊占地約86畝的【永中單元G-04a地塊】。

其中，青山公館情況特殊不做參考，只算榮釧壹號(hào)剩房源、瑤瀾映月供應(yīng)124套房源，再加上尚未入市的浙南科技城和奧體板塊，共計(jì)超156畝的超級(jí)體量低密地塊，未來(lái)這片區(qū)域起碼將有400-500套的低密產(chǎn)品供應(yīng)。

此前，榮釧壹號(hào)在周邊沒(méi)有競(jìng)品的情況下，2年時(shí)間只賣了76套，平均每年僅38套成交。按照這樣的去化速率，如果市場(chǎng)沒(méi)有大行情，板塊沒(méi)有大利好，并且產(chǎn)品供應(yīng)量暴增的情況下，這個(gè)區(qū)域的低密產(chǎn)品去化周期或許要超10年之久！

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當(dāng)然，瑤瀾映月無(wú)論是在區(qū)位條件、競(jìng)品壓力、市場(chǎng)環(huán)境等方向上面臨的情況，相信開(kāi)發(fā)商心里肯定也清楚。

在筆者看來(lái)，這些問(wèn)題早已超出了降價(jià)就能解決的范疇，畢竟這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始的定位就出現(xiàn)了適配性的難題，甚至如果我作為購(gòu)房者，看到這個(gè)項(xiàng)目想的第一件事，根本不是房?jī)r(jià)多少我會(huì)買，而是低密產(chǎn)品怎么會(huì)建在這里。

既然如此，當(dāng)初【瑤瀾映月】為何會(huì)選擇拿下這塊地，又為何會(huì)定這樣看似毫無(wú)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格？項(xiàng)目是準(zhǔn)備佛系“隨緣慢慢賣”了嗎？

這就要提到瑤瀾映月背后開(kāi)發(fā)商——“溫州禹成科技有限公司”的特殊性質(zhì)。

據(jù)企查查顯示，“溫州禹成科技有限公司”是由龍灣區(qū)財(cái)政局+溫州經(jīng)開(kāi)區(qū)財(cái)政局全資控股的國(guó)企。

在業(yè)內(nèi)流傳著這么一句話：“一般地方國(guó)企樓盤可以賣不出去，但不可以降價(jià)賣。”

畢竟“國(guó)有資產(chǎn)流失”這頂帽子，沒(méi)人愿意主動(dòng)扛起。房子既然已經(jīng)建成，賣不賣得出去其實(shí)無(wú)關(guān)緊要，只要賬面上沒(méi)有虧損就萬(wàn)事大吉。即便未來(lái)不得不降價(jià)，這口鍋也絕不能扣在自己頭上，索性就像擊鼓傳花一般，把這個(gè)燙手山芋甩給下一任接手者去處理。

看到這，相信有很多朋友想說(shuō)這種行為“太不負(fù)責(zé)”，但說(shuō)實(shí)話，真換做是你，你也會(huì)這么處理，因?yàn)檫@帽子本就不該國(guó)企戴！

正如前文所說(shuō)，市府為保障土地出讓的規(guī)模，又不想讓房源套數(shù)過(guò)量供應(yīng)，所以在短時(shí)間內(nèi)大量供應(yīng)低密住宅，而有一些根本不適合打造低密產(chǎn)品的地塊，也被強(qiáng)行推向市場(chǎng)。

品牌房企和民企也不傻，這種地拿過(guò)來(lái)風(fēng)險(xiǎn)太大，萬(wàn)一賣不出去就歇逼攤蛋，所以干脆敬而遠(yuǎn)之，而這些地塊最終也只能淪為“國(guó)企兜底”。

國(guó)企也郁悶啊，別人挑剩下的地塊，讓自己來(lái)接盤；結(jié)果這樣的房子賣不動(dòng)，要是降價(jià)吧，“國(guó)有資產(chǎn)流失”的帽子戴上了，要是不降吧，雖然房子賣不出去，資金被套、貸款利息又要給，但大盤總歸是沒(méi)虧，一邊是自己的前途，一邊是人民的利益，你說(shuō)怎么選？

言止于此，不帶烏紗帽，不操這閑心！

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