換房退稅政策延兩年，樓市真要回暖嗎

家人們，今天必須跟你們聊個大熱點！就在1月14號，財政部、稅務總局還有住建部聯合發了公告，核心就一件事：換房退個稅的政策，直接延續到2027年12月31號了！可能有人聽不懂啥意思，我用大白話給你們翻譯透：從2026年1月1號開始，往后兩年，你把自己的房子賣掉，然后在1年之內再在同一個城市買套新的，之前賣房子交的個人所得稅，就能申請退回來。

再具體點說，要是你新買的房子比賣掉的房子貴，或者價格一樣，之前交的個稅全退；要是新買的房子便宜點，就按新房價占舊房價的比例退。比如你賣舊房款100萬，交了2萬個稅，后來買新房花了120萬，那2萬就能全拿回來；要是買新房花了80萬，就按80%的比例退1.6萬。而且得滿足兩個條件：賣的房和買的房在同一個城市，還有你得是新買房的產權人之一。這政策不是新出的，2022年就有了，之前續到2025年底，現在又往后延了兩年，這信號可太明顯了。

那國家為啥非要把這個政策延續下去？說白了，就是樓市現在還需要“扶一把”，但又不是瞎扶，是精準發力。首先咱們得認清現狀，現在樓市早就不是以前閉眼買房都賺錢的時代了，2021年之后就開始下行，到現在調整好幾年了。全國二手房掛牌量都突破850萬套了，很多城市的房子根本賣不動，尤其是三四線城市，庫存去化都要超過30個月，房價還在跌。

更關鍵的是，現在市場上最主要的需求是改善型需求，很多人想賣掉老破小、小房子，換個大的、環境好點的，但卡在了“交易成本”上。之前賣房子要交個稅，買新房又要湊首付、還月供，兩頭一擠，很多人就猶豫了，導致“賣一買一”的置換循環斷了。國家延續這個政策，就是想降低這些人的換房成本，讓置換循環轉起來。畢竟置換活躍了，二手房能賣出去，買新房的錢就有了，新房市場也能被帶動，庫存才能慢慢消化掉。

另外，2026年是“十五五”開局之年，樓市要往高質量發展轉型，核心就是“筑底、出清、分化、轉型”這四個關鍵詞。現在很多房企的債務風險還沒完全解決，地方政府因為土地收入減少，債務壓力也大。樓市穩不住，這些風險就容易出問題。所以延續退稅政策，也是為了穩定市場預期，讓大家覺得政策有連續性，不是一陣風，慢慢恢復對樓市的信心，避免市場繼續下行。還有個數據能說明問題，之前這個退稅政策實施到2025年，已經退了111億個稅了，確實幫不少換房家庭減輕了負擔，有效果才會繼續延。

那這個政策落地后，會帶來啥影響呢？首先最直接的，就是想換房的家庭實實在在受益了。能拿回一筆個稅錢，少則幾萬，多則十幾萬，對于普通家庭來說，可不是小數目，能緩解不少購房壓力。其次，二手房市場的活躍度可能會提升。之前很多人因為要交個稅，要么不想賣，要么把稅費轉嫁到買家身上，導致買家也不敢買，現在退稅了，賣家愿意降價讓利的空間大了，買家的壓力也小了，買賣雙方的交易意愿都會高一點。

而且二手房活躍了，還能帶動新房市場。很多人賣了二手房就是為了買新房，尤其是核心城市的改善型新房，可能會更受歡迎。但這里必須說清楚，這個影響是“分化”的，不是所有城市都一樣。一線、強二線城市，因為有優質的教育、醫療資源，人口還在流入，改善需求本來就足，這個政策會讓這些城市的置換更活躍；但那些三四線城市，人口一直在外流，房子本身就賣不掉，就算有退稅政策，可能也沒多少人愿意換房，頂多是少數真有需求的人出手。還有，那些非優質的房子，比如三四線的老破小、遠郊房，就算能退稅，估計還是難賣，畢竟現在大家買房都認“優質資產”了。

聊到這，我想跟大家說點掏心窩子的話，也是我對這個事的真實觀點，可能有點犀利，但絕對貼近現實。首先，別覺得這個政策一出來，樓市就會立馬回暖、房價就會漲，不可能！這個政策本質是“減負”，不是“刺激”，它解決的是“想換房的人換不起”的問題，而不是“沒人想買房”的問題。現在大家不敢買房，核心不是差那點退稅的錢，是擔心房價繼續跌，擔心自己收入不穩定。要是買了房之后房價又跌了，那點退稅錢根本不夠補差價；要是收入斷了，月供都還不上，誰敢輕易換房？

其次，這個政策也暴露了現在樓市的核心矛盾：不是需求不夠，是需求和供給錯配，而且大家對市場沒信心。現在市場上不缺房子，缺的是“好房子”，缺的是讓人放心買房的環境。很多三四線城市的房子堆成山，但都是沒人要的老破小、文旅盤；而核心城市的優質改善房，就算價格不低，還是有人買，這就是分化。國家延續退稅政策，其實也是在引導市場往“高質量發展”走，鼓勵大家置換優質資產，慢慢消化那些沒用的庫存。

還有，大家要明白，這個政策受益的是“有房可換”的改善家庭，對于沒房的剛需來說，基本沒什么直接好處。剛需最缺的是首付和低利率，而這個退稅政策只針對“賣舊買新”的人，剛需連舊房子都沒有，根本享受不到。所以別覺得政策來了，剛需買房的春天就到了，想多了。而且現在很多城市的房貸利率已經很低了，但還是沒人買，說明大家怕的不是利率高，是未來的不確定性。

我再跟大家說個實在的，現在樓市的“普漲時代”已經徹底結束了，以后就是“核心城市堅挺，三四線承壓”的格局，這個分化會越來越明顯。就算有退稅政策，三四線城市的房價也很難漲回來，那些手里有多套三四線房子的人，別想著靠這個政策解套，大概率還是難賣；而核心城市的優質房子，可能會因為置換活躍，價格更穩一點，但也不會暴漲。

最后，我想跟大家說，看待樓市政策，別聽那些大V瞎忽悠，要看政策的本質，要看自己的實際情況。這個退稅政策是個好政策，確實幫有需要的人減輕了負擔，但它改變不了樓市調整的大趨勢。現在樓市正在筑底，這個過程可能還會持續一段時間，不會一蹴而就。我們普通人不用急著判斷樓市好不好，更不用急著跟風買房或賣房，先把自己的日子過好，把現金流握牢才是最重要的。

其實國家連續延續這個政策，也傳遞了一個信號：不會讓樓市硬著陸，會慢慢引導市場回歸理性。但回歸理性不代表回到以前的狂熱，而是讓房子回歸“住”的本質，讓房價和大家的收入匹配起來。以后買房，再也不是投資，而是消費，是為了改善生活，這一點大家一定要認清。

總的來說，換房退稅延續是好事，能幫到一部分人，但別對它抱太高期望。樓市的回暖，靠一個退稅政策遠遠不夠，還需要收入穩定、信心恢復、供給優化等一系列條件。我們普通人能做的，就是看清現實，別被情緒左右，根據自己的真實需求做決定，而不是被政策牽著鼻子走。今天就聊到這，大家有啥想法，評論區可以聊聊，關注我，以后我再跟你們扒更多樓市的實在事。